Tỷ lệ lấp đầy thực Airbnb tại Balneário Camboriú 2026

Vào tháng 1 năm 2026, AirDNA công bố tỷ lệ lấp đầy trung bình hàng năm 46% cho các căn hộ cho thuê ngắn hạn tại Balneário Camboriú — thành phố biển nổi tiếng nhất bang Santa Catarina ở miền nam Brazil. Cùng thời điểm, AirRoi ghi nhận 34,5%. Ba công ty quản lý lớn nhất tại địa phương, cùng nhau vận hành hơn bốn nghìn căn hộ đang hoạt động trải dài từ Barra Sul qua trung tâm tới Praia Brava (thuộc thành phố lân cận Itajaí), trong các buổi báo cáo với nhà đầu tư đã đưa ra con số lấp đầy từ 51% đến 58%. Khoảng cách giữa hai cực lên tới 24 điểm phần trăm. Trong một phân tích khả thi cho căn hộ trị giá 1,8 triệu real Brazil (khoảng 8,5 tỷ đồng) tại Barra Sul, chênh lệch 24 điểm này tương đương khoảng 100 nghìn real doanh thu gộp hàng năm — xuất hiện hay biến mất chỉ tùy vào việc bạn chọn nguồn dữ liệu nào.

Khoảng cách này không phải gian lận. Đó là vấn đề phương pháp luận. Mỗi nhà cung cấp đo lường một thứ khác nhau, loại trừ một phần khác nhau của tồn kho và định nghĩa "tỷ lệ lấp đầy" theo cách khác nhau. Bất kỳ nhà đầu tư quốc tế nào đặt vốn vào thị trường cho thuê ngắn hạn dọc bờ biển Santa Catarina trong năm 2026 — nơi nguồn cung tháp căn hộ mới tiếp tục tăng và thị trường thuê theo mùa đã không còn là bí mật — đều cần hiểu rõ từng nguồn thực sự đang đếm cái gì trước khi đặt bút ký hợp đồng. Bài viết này giải mã ba chỉ số, dịch các con số quan sát được trong năm 2025 và đầu 2026, đồng thời chỉ ra cách sử dụng từng chỉ số trong quyết định đầu tư.

Ba loại tỷ lệ lấp đầy: gộp, đã điều chỉnh và vận hành

Sự nhầm lẫn bắt đầu từ chính từ "tỷ lệ lấp đầy". Trong ngành khách sạn truyền thống, đây là một phân số đơn giản: số đêm bán được chia cho số đêm có sẵn. Trong thế giới cho thuê ngắn hạn, từ "có sẵn" trở nên mơ hồ. Căn hộ vắng mặt trên nền tảng suốt ba tháng vì chủ nhà đến ở thì tính là "có sẵn" hay không? Còn tin đăng được tạo vào tháng 10 chỉ mở lịch cho dịp Tết dương lịch thì sao? Còn căn hộ mới bàn giao vào tháng 3 thì sao? Mỗi nhà cung cấp trả lời khác nhau, và câu trả lời quyết định kết quả.

Theo cách AirDNA ưa chuộng, tỷ lệ lấp đầy gộp tính tất cả tin đăng đang hoạt động trong địa bàn thành phố, kể cả những tin có lịch đóng hầu hết thời gian trong năm, sau đó chia số đêm thực sự bán được cho tổng số đêm lý thuyết của kỳ tham chiếu (365 ngày trên mỗi tin đăng). Đây là chỉ số bảo thủ nhất vì nó pha loãng tồn kho bằng các căn hộ gần như đứng yên — tin đăng ma, biệt thự thứ hai mà gia đình chủ nhân chiếm dụng cao điểm, căn hộ đang sửa chữa. Tại Balneário Camboriú, phép tính này cho ra 46% vào tháng 1 năm 2026, với xu hướng giảm nhẹ kể từ đỉnh 49% vào cuối năm 2024.

Còn tỷ lệ lấp đầy đã điều chỉnh, được AirRoi và một phần công cụ nội bộ của các công ty quản lý chuyên nghiệp sử dụng, loại khỏi mẫu số những ngày mà tin đăng bị đóng lịch vì lý do rõ ràng (bảo trì, sử dụng cá nhân, tạm rút khỏi thị trường). Con số trông sạch hơn, nhưng đòi hỏi phải quyết định cái gì được tính là khóa lịch hợp lệ. Trớ trêu thay, vì áp dụng tiêu chí nghiêm ngặt hơn nhiều công ty quản lý, AirRoi lại đưa ra con số thấp hơn — 34,5% — bởi vì nó coi mọi thứ đã được đăng đều là "có sẵn", kể cả trong các giai đoạn vốn dĩ chết theo lịch sử. Đây là chỉ số khắt khe nhất.

Cuối cùng, tỷ lệ lấp đầy vận hành là con số xuất hiện trong báo cáo của các công ty quản lý địa phương và trong tài liệu thuyết trình thương mại của các chủ đầu tư. Ở đây mẫu số chỉ là những ngày thực sự được đưa ra bán — đã trừ thời gian khóa kỹ thuật, khoảng chuyển tiếp giữa các đợt khách và những ngày tạm rút khỏi thị trường để cải tạo. Đây là tỷ lệ lấp đầy nhìn từ góc độ vận hành: trong số ngày mà tài sản thực sự ở trong cuộc chơi, bao nhiêu đã được bán. Vì vậy nó hiện lên ở mức 51-58%. Không phải con số bị thổi phồng; nó có cơ sở tính khác. Vấn đề là chỉ số này không trả lời câu hỏi quan trọng nhất với nhà đầu tư: "trong cả năm, căn hộ này tạo ra doanh thu bao nhiêu đêm?"

Số liệu thực 2025-2026 và so sánh với các thành phố lân cận

Hợp nhất ba nguồn cho chu kỳ trượt 12 tháng kết thúc vào tháng 5 năm 2026, biên độ thực tế của tỷ lệ lấp đầy gộp đối với các căn hộ tối đa ba phòng ngủ tại Balneário Camboriú nằm trong khoảng 40% đến 52%, với trung vị gần 45%. ADR (Average Daily Rate, hay giá thuê trung bình mỗi đêm) dao động từ 300 đến 650 real Brazil, phụ thuộc rất mạnh vào hướng nhìn, tầng cao và khoảng cách tới bãi biển trung tâm. RevPAR (Revenue Per Available Room, hay doanh thu trên mỗi phòng có sẵn) — tích số giữa tỷ lệ lấp đầy và giá thuê — nằm trong khoảng 135 đến 320 real mỗi đêm có sẵn, với khu Barra Sul kéo đầu trên nhờ tập trung nguồn cung mới, phân khúc cao cấp và view biển vĩnh viễn.

So sánh với các thành phố lân cận làm rõ luận điểm đầu tư hơn. Florianópolis, thủ phủ Santa Catarina, có nguồn cung phân tán rộng hơn nhiều và lượng khách du lịch dàn trải quanh năm, cho ra tỷ lệ lấp đầy gộp cao hơn — khoảng 53% — nhưng ADR trung vị chỉ 380 real, dẫn tới RevPAR gần ngang với Balneário. Itapema, thành phố liền kề trực tiếp, vận hành ở mức lấp đầy tương đương BC (44-48%) nhưng ADR thấp hơn nhất quán 15%, phản ánh tồn kho trẻ hơn và sự cạnh tranh trực diện cho cùng tệp khách. Porto Belo, với hồ sơ mùa vụ cực đoan hơn, có tỷ lệ lấp đầy năm thấp (38-42%) nhưng các đỉnh dịp Tết dương lịch trả gần một nửa doanh thu năm chỉ trong ba tuần.

Thành phố	Lấp đầy gộp 12T	ADR trung vị (R$)	RevPAR ước tính (R$)	Mức tập trung mùa vụ
Balneário Camboriú	45%	480	216	Cao (40% doanh thu từ T12-T2)
Itapema	46%	410	189	Cao (38% T12-T2)
Porto Belo	40%	520	208	Rất cao (47% T12-T2)
Florianópolis	53%	380	201	Trung bình (29% T12-T2)
Praia Brava (Itajaí)	43%	590	254	Cao (41% T12-T2)

Số liệu trên là trung vị; độ lệch trong từng thành phố là rất lớn. Tại Balneário, khoảng cách giữa thập phân vị dưới và thập phân vị trên của ADR trải dài từ 240 đến 1.150 real mỗi đêm. Người đem so chính dự án của mình với mức trung bình của thành phố mà không tính tới vị trí của tài sản trong thập phân vị tương ứng đang làm phép tính sai về bản chất. Câu hỏi quan trọng không phải là "tỷ lệ lấp đầy của BC là bao nhiêu?", mà là "tỷ lệ lấp đầy của các căn hộ tương đương với tôi — cùng phân khúc ADR, cùng khu vực, cùng số phòng ngủ — trong 24 tháng gần nhất là bao nhiêu?"

Tính mùa vụ cực đoan và lý do trung bình năm nói dối

Balneário Camboriú là một trong những điểm đến đô thị có hồ sơ mùa vụ cực đoan nhất bờ biển Brazil. Tháng 12, tháng 1 và tháng 2 — mùa hè ở Nam bán cầu — chiếm từ 38% đến 42% doanh thu cho thuê theo mùa hàng năm. Tỷ lệ lấp đầy ở cao điểm — từ 26 tháng 12 đến 20 tháng 1 — vượt 85% và đạt 92-95% ở các căn hộ vị trí đẹp. Giá thuê trung bình dịp Tết dương lịch có thể gấp ba lần trung bình năm. Ngoài cửa sổ ngắn này, điểm đến sống theo nhịp khác. Tháng 5, tháng 6 và tháng 8 chạy ở tỷ lệ lấp đầy 18-28%; tháng 7, do nghỉ học sinh và kỳ nghỉ kéo dài, tăng lên 40-50%; tháng 9 và tháng 10 bước vào phục hồi chậm với 25-35%.

Hệ quả vận hành rất khắc nghiệt. Căn hộ đạt 45% lấp đầy trung bình năm KHÔNG có nghĩa là được thuê đều đặn 45% các ngày. Nó được thuê 90% các ngày trong tháng 1, 22% các ngày trong tháng 6 và bằng không trong một số giai đoạn thấp điểm tuyệt đối. Điều này thay đổi tất cả: thay đổi nhu cầu vốn lưu động, thay đổi hồ sơ dòng tiền cho khoản vay, thay đổi khả năng chịu đựng của gia đình nhà đầu tư đối với những tháng âm, thay đổi áp lực định giá hung hăng cho đỉnh cao điểm (vì không thể bỏ lỡ cửa sổ trả tiền cho cả năm).

"Trung bình năm là thống kê marketing. Nhà đầu tư có trách nhiệm định giá theo ba khối — cao, trung, thấp điểm — và tính điểm hòa vốn dựa trên khối thấp điểm. Nếu căn hộ không tự trả nổi chi phí vận hành trong tháng 6, tài sản đó là một canh bạc về mùa cao điểm, không phải khoản đầu tư sinh lợi tức."

INCC (chỉ số chi phí xây dựng quốc gia, được ngành bất động sản Brazil sử dụng để điều chỉnh giá trị và chi phí công trình) lũy kế 12 tháng tính đến tháng 4 năm 2026 đạt 6,9%, với cấu phần nhân công kéo cao hơn mức trung bình. Điều này nghĩa là chi phí cho đồ vải, sửa chữa nhỏ hàng năm và bảo trì thường xuyên đang ăn mòn RevPAR thực của những người đã vào thị trường vào năm 2023-2024 với giả định lạm phát thấp hơn. Người làm lại ngân sách vận hành mà không điều chỉnh giá thuê trung bình trên mức INCC đang mất biên lợi nhuận thực, dù tỷ lệ lấp đầy vẫn ổn định.

Thuật toán Airbnb 2026, nguồn cung tháp mới và quy định địa phương

Thuật toán Airbnb đã trải qua hai thay đổi đáng kể trong năm 2025 tiếp tục gây áp lực lên tỷ lệ lấp đầy ở những điểm đến dư thừa nguồn cung. Thay đổi thứ nhất là hình phạt nặng hơn cho các tin đăng có tỷ lệ hủy trên 3% — yếu tố làm giảm thứ hạng trong các tìm kiếm phút chót, vốn chính là phần trả tiền cho đỉnh cao điểm. Thay đổi thứ hai là trọng số ngày càng cao của điểm "khớp" giữa tiêu đề/ảnh tin đăng và kỳ vọng của khách; các tin đăng chung chung mất tầm nhìn vào tay những tin có câu chuyện rõ ràng (gia đình có con nhỏ, cặp đôi có thú cưng, nhóm bạn trẻ, doanh nhân). Người vận hành trên chế độ lái tự động, dùng nguyên các mẫu của công ty quản lý, đang để mất vị trí cho đối thủ đã viết lại từ đầu.

Song song, nguồn cung căn hộ mới tiếp tục tăng. Dữ liệu hợp nhất từ ABRAINC (hiệp hội các nhà phát triển bất động sản Brazil) và Secovi-SC (hiệp hội ngành bất động sản Santa Catarina) cho thấy VGV (Valor Geral de Vendas, hay tổng giá trị bán hàng — chỉ số đo quy mô dự án mở bán) tại Balneário Camboriú và các thành phố tiếp giáp trong năm 2024 và 2025 duy trì trên mức trung bình lịch sử, với sự tập trung mạnh vào các dự án dành cho nhà đầu tư — căn hộ 60-90 m², bố cục tối ưu cho cho thuê ngắn hạn, khu tiện ích thiết kế như cửa hàng trưng bày của tin đăng. Phần lớn nguồn cung này đang trong giai đoạn bàn giao hoặc xây dựng giai đoạn cuối, với hoàn công dự kiến từ 2026 đến 2028. Hiệu ứng đoán trước: nhiều nguồn cung cạnh tranh cho cùng đỉnh cầu, với áp lực giảm liên tục lên tỷ lệ lấp đầy và ADR ngoài mùa cao điểm.

Cuộc thảo luận về quy định trở nên trọng yếu. Hội đồng thành phố Balneário Camboriú đã tiến tới trong năm 2025 với cuộc tranh luận về yêu cầu tối thiểu cho các tin đăng trên nền tảng cho thuê ngắn hạn — đăng ký với chính quyền địa phương, thu thuế dịch vụ ISS riêng, tiêu chuẩn tối thiểu về nhận diện người chịu trách nhiệm. Phiên bản cuối vẫn đang trong quy trình lập pháp, nhưng tín hiệu đã rõ: mô hình sẽ chuyển sang một dạng giống Florianópolis và các thủ đô châu Âu hơn, nơi nhà điều hành không chính thức mất khả năng cạnh tranh trước nhà điều hành chuyên nghiệp. Người vào thị trường năm 2026 cần lập ngân sách như thể quy định sẽ được áp dụng trong chu kỳ hiện tại, không phải chu kỳ tiếp theo.

Các yếu tố tạo khác biệt giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy trên mức trung bình thành phố đã thay đổi. View biển vĩnh viễn vẫn là yếu tố chính, nhưng đã mất biên ưu thế cho ba biến số tăng lên: khoảng cách đi bộ tới nhà hàng (bán kính 400 m), Wi-Fi với tốc độ tải lên tối thiểu 100 Mbps và chỗ đậu xe có mái che riêng. Khách trả ADR cao trong năm 2026 không còn chấp nhận căn hộ phụ thuộc vào dịch vụ đỗ xe hộ, internet chập chờn hay quãng đường dài tới các tiện ích. Các dự án có vị thế tốt ở ba biến số này giữ tỷ lệ lấp đầy trên 52%; các dự án thất bại ở hai trong ba biến số tụt xuống dưới 38%.

Phép tính trung thực của nhà đầu tư: chi phí thực, điểm hòa vốn và so sánh với lãi suất Brazil

Phép tính khả thi thường lưu hành trong tài liệu thuyết trình thương mại xuất phát từ tỷ lệ lấp đầy lạc quan (thường là vận hành, gần 55%), áp dụng ADR đỉnh của tòa nhà làm ADR trung bình và bỏ qua một nửa chi phí vận hành. Kết quả là tỷ suất sinh lời được công bố 14-18% ròng. Thực tế quan sát được ở các danh mục đã chín muồi (vận hành trên 24 tháng) tỉnh táo hơn. Xét đến giá trung bình hiện tại của căn hai phòng ngủ ở Barra Sul (1,6 triệu real), tỷ lệ lấp đầy gộp thực tế 45% và ADR trung vị 480 real, doanh thu gộp năm vào khoảng 78 nghìn real. Lên trên doanh thu này áp các khoản:

Phí dịch vụ của nền tảng (khoảng 14-15% doanh thu, cộng phí host và phí gián tiếp của khách), hoa hồng cho công ty quản lý chuyên nghiệp (15-25% tùy gói — quản lý đơn giản, full service hay hospitality cao cấp), chi phí dọn dẹp và đồ vải mỗi lần check-in (90-180 real, được chuyển một phần hoặc toàn bộ sang khách tùy thị trường), phí quản lý chung cư (tại tòa cao cấp ở Balneário, 1.200-2.400 real mỗi tháng), thuế bất động sản đô thị IPTU (1,1-1,4% giá trị niêm yết), bảo hiểm tài sản và trách nhiệm dân sự, và quỹ dự phòng bảo trì/thay thế hàng năm (3-5% doanh thu gộp cho đồ vải, đồ điện gia dụng, sơn).

Cộng tất cả, vận hành chiếm từ 52% đến 64% doanh thu gộp. Còn lại doanh thu vận hành ròng 28-38 nghìn real mỗi năm, tương đương 1,75% đến 2,4% giá trị tài sản. Thêm vào kỳ vọng tăng giá tài sản — vốn chạy quanh 9-12% mỗi năm trong 2024-2025 tại Balneário theo chỉ số FipeZap (chỉ số giá bất động sản hàng đầu Brazil), nhưng có xu hướng chậm lại khi nguồn cung mới vào — tổng tỷ suất sinh lời trung thực rơi vào khoảng 6% đến 12% mỗi năm, với trung vị 8-9%.

So sánh với Selic (lãi suất cơ bản do Ngân hàng Trung ương Brazil quyết định, tương tự lãi suất chính sách của các nước khác) là không thể tránh khỏi. Với lãi suất cơ bản ở mức 10,75% vào tháng 6 năm 2026 và CDI (chỉ số tham chiếu thị trường liên ngân hàng Brazil, gần sát Selic) chạy gần đó, một trái phiếu gắn với CDI cung cấp 100% mức này, đã trừ thuế, với thanh khoản hàng ngày và không có rủi ro vận hành. Nói cách khác: nhà đầu tư chọn cho thuê ngắn hạn tại BC năm 2026 đang chấp nhận đánh đổi thanh khoản, sự đơn giản và rủi ro bằng không lấy tổ hợp của tiềm năng tăng giá tài sản, ưu đãi thuế (trong một số trường hợp), khả năng sử dụng cá nhân và canh bạc rằng hoạt động vận hành sẽ vượt sàn của thu nhập cố định trong năm năm tới. Hợp lý với một số hồ sơ. Không hợp lý với nhà đầu tư ra quyết định chỉ dựa vào "tỷ lệ lấp đầy được công bố".

Cách sử dụng tỷ lệ lấp đầy thực trong quyết định mua

Điểm thực tế: tỷ lệ lấp đầy không phải một con số, mà là một tập hợp các con số trả lời các câu hỏi khác nhau. Trước khi chốt mua một bất động sản với mục đích cho thuê ngắn hạn tại Balneário Camboriú, nhà đầu tư có trách nhiệm cần thu thập và đối chiếu ít nhất năm chuỗi dữ liệu — không phải một. Thứ nhất, tỷ lệ lấp đầy gộp của AirDNA hoặc tương đương cho vi vùng chính xác của tài sản (không phải toàn thành phố). Thứ hai, ADR trung vị của 25 tài sản tương đương gần nhất, với lịch sử ít nhất 18 tháng. Thứ ba, đường cong RevPAR theo tháng của các tài sản so sánh để xác định mức tập trung mùa vụ. Thứ tư, ước tính nguồn cung mới vào trong bán kính 800 mét trong 24 tháng tới. Thứ năm, vị trí của tài sản ứng viên trong thập phân vị ADR — biết trung bình là chưa đủ; quan trọng là nó nghiêng về đầu nào của đường cong.

Danh sách kiểm tra tối thiểu cho thẩm định đầu tư trong năm 2026 bao gồm: yêu cầu công ty quản lý cung cấp lịch sử vận hành 24 tháng gần nhất của các tài sản tương đương mà họ đã quản lý tại cùng tòa nhà hoặc khu phố; yêu cầu báo cáo cạnh tranh AirDNA (phiên bản trả phí, không cần xấu hổ) hoặc thuê một nhà phân tích độc lập; đối chiếu ước tính lấp đầy vận hành của công ty quản lý với lấp đầy gộp của AirDNA — nếu chênh lệch lớn hơn 12 điểm, yêu cầu xem bảng tính chi tiết; lập ngân sách vận hành theo sàn (bảo thủ hơn) và doanh thu theo khoảng (lấp đầy 40%, ADR trung vị). Nếu luận điểm vẫn đứng vững trong kịch bản này, nó vững chắc; nếu chỉ đứng được với lấp đầy trên 50% và ADR ở thập phân vị trên cùng, đó là một canh bạc, không phải đầu tư.

So sánh giữa mua từ bản vẽ (off-plan) và mua đã hoàn công, trong năm 2026, có thêm những sắc thái quan trọng. Mua bản vẽ tại Balneário Camboriú hôm nay nghĩa là hấp thụ INCC trong 24-36 tháng thi công (theo kịch bản cơ sở lũy kế 14-20% trên dư nợ), với ưu điểm là kéo dài kỳ thanh toán trước khi nhận chìa khóa và tiềm năng tăng giá giữa bảng giá hiện tại và bảng giá khi bàn giao. Mua đã hoàn công nghĩa là bắt đầu tạo doanh thu ngay lập tức và có tỷ lệ lấp đầy thực, không phải dự phóng — nhưng phải trả giá đầy đủ với khoản vay ngân hàng theo hệ thống tài chính nhà ở SBPE của Brazil, có lãi suất thực từ 10,5% đến 12,5% mỗi năm trong 2026. Lựa chọn phụ thuộc vào thời gian nắm giữ và biến số nào nhà đầu tư ít tin tưởng hơn: INCC hay hoạt động vận hành ban đầu.

Trong các kịch bản 2026-2028, kỳ vọng hợp lý như sau. Tỷ lệ lấp đầy gộp có xu hướng dao động giữa 42% và 48% tại BC, với áp lực giảm từ năm 2027 khi các tháp mới bàn giao. ADR trung vị sẽ tăng dưới mức lạm phát chung do cạnh tranh, nhưng ADR của các tài sản thuộc thập phân vị trên (view vĩnh viễn, cao cấp thực) sẽ tăng cùng INCC hoặc cao hơn một chút. RevPAR thực tế đi ngang về giá trị thực. Người vào thị trường bây giờ thu lợi ít hơn từ vận hành và nhiều hơn từ vị thế tài sản tại một vi vùng tiếp tục là khu vực giá trị nhất bờ biển Santa Catarina. Đây là trò chơi lựa chọn tinh tế — không phải trò chơi trung bình thị trường.

Kết luận

Ba tỷ lệ lấp đầy Airbnb tại Balneário Camboriú trong năm 2026 không mâu thuẫn với nhau; chúng đang trả lời các câu hỏi khác nhau. AirDNA đo toàn bộ tồn kho và trả lời thành phố lấp đầy bao nhiêu so với tất cả những gì được đăng. AirRoi đo với tiêu chí nghiêm ngặt và trả lời sàn bảo thủ là bao nhiêu. Các công ty quản lý đo vận hành và trả lời đội ngũ đang bán các ngày có sẵn tốt đến đâu. Nhà đầu tư chuyên nghiệp sử dụng cả ba: AirDNA để định khung thị trường, AirRoi như bài kiểm tra áp lực, và công ty quản lý để đánh giá thực thi. Không có chỉ số nào đơn độc đủ để chống đỡ một luận điểm đầu tư giá trị 1,5 triệu real (khoảng 7 tỷ đồng).

SIDE Empreendimentos theo sát chu kỳ cho thuê ngắn hạn dọc bờ biển Santa Catarina và xuất bản hàng tuần một bản phân tích cô đọng các chỉ số thị trường chính — tỷ lệ lấp đầy, ADR, RevPAR, nguồn cung mới và bối cảnh quy định. Đăng ký nhận bản đọc hàng tuần này là cách rẻ nhất để không ra quyết định đầu tư tám chữ số dựa trên một nguồn duy nhất. Con số đúng đắn tồn tại; nó chỉ không vừa với tiêu đề của một slide thuyết trình.