Реальная заполняемость Airbnb в Балнеариу-Камбориу 2026
В январе 2026 года AirDNA зафиксировала среднегодовую загрузку 46% по объектам краткосрочной аренды в Балнеариу-Камбориу — одном из самых дорогих курортных городов на побережье штата Санта-Катарина, на юге Бразилии. В том же месяце AirRoi показала 34,5%. Три ведущие местные управляющие компании, которые суммарно обслуживают более четырёх тысяч активных квартир в районах Barra Sul, Centro и Praia Brava (Itajaí), на встречах с инвесторами сообщили о заполняемости в диапазоне 51–58%. Разрыв между крайними значениями достигает 24 процентных пунктов. В модели окупаемости квартиры за 1,8 млн реалов (примерно 320 тыс. долларов) в Barra Sul эти 24 пункта означают около 100 тысяч реалов годовой валовой выручки, которая появляется или исчезает только в зависимости от выбора источника.
Эта пропасть — не подлог. Это методология. Каждый поставщик данных измеряет разное, исключает разные сегменты предложения и по-разному определяет само понятие «заполняемость». Тот, кто инвестирует в short-term rental на побережье Санта-Катарины в 2026 году — а здесь предложение новых башен продолжает расти, и рынок краткосрочной аренды давно перестал быть нишевым секретом — обязан понимать, что именно считает каждый источник, прежде чем подписывать договор. Эта статья разбирает три метрики, переводит наблюдаемые в 2025 и начале 2026 года цифры на понятный язык и показывает, как использовать каждую из них при принятии решения.
Три заполняемости: валовая, скорректированная и операционная
Путаница начинается с самого слова «заполняемость». В классической гостиничной отчётности это простая дробь: проданные ночи, делённые на доступные. В мире краткосрочной аренды понятие «доступные ночи» становится двусмысленным. Квартира, которая три месяца была вне платформы, потому что собственник жил в ней сам, — считается «доступной» или нет? А объявление, созданное в октябре с открытым календарём только на новогодние праздники? А новая квартира, сданная в марте? Каждый поставщик отвечает по-своему, и от ответа зависит итоговое число.
Валовая заполняемость — любимая метрика AirDNA. Она учитывает все активные объявления в муниципалитете, включая те, что большую часть года стоят с закрытым календарём, и делит фактически проданные ночи на теоретические 365 ночей в году на объявление. Это самая консервативная метрика, потому что она разбавляет базу полузамороженным предложением: «мёртвыми» объявлениями, вторыми жилищами, которые семья сама занимает в высокий сезон, квартирами в стадии ремонта. В Балнеариу-Камбориу эта формула дала 46% в январе 2026 года с лёгкой нисходящей тенденцией от пика 49% в конце 2024-го.
Скорректированная заполняемость, которую использует AirRoi и часть внутренних инструментов профессиональных управляющих, исключает из знаменателя дни, когда календарь был заблокирован по понятной причине (ремонт, личное использование, временный вывод с рынка). Цифра выглядит чище, но требует решений о том, что считать «легитимной блокировкой». AirRoi, применяющая более жёсткие критерии, чем часть управляющих компаний, парадоксальным образом выдаёт более низкое число — 34,5%, — потому что трактует как «доступное» всё, что листится, включая исторически мёртвые периоды. Это самая нещадная из трёх метрик.
Операционная заполняемость (в русскоязычной практике её часто называют «воспринимаемой») — это то, что фигурирует в отчётах локальных управляющих и в коммерческих презентациях застройщиков. Здесь знаменатель — только дни, реально выставленные на продажу, за вычетом технических блокировок, периодов между гостями и дней простоя из-за ремонта. Это заполняемость с операционной точки зрения: из тех дней, когда объект реально торговался, сколько было продано. Поэтому она и составляет 51–58%. Это не «накрученная» цифра — это цифра с другой базой. Проблема в том, что она не отвечает на вопрос, который инвестор обязан себе задать: «сколько ночей в году эта квартира приносит выручку?».
Реальные цифры 2025–2026 и сравнение с соседними муниципалитетами
Сводя три источника к скользящему 12-месячному окну, закрытому в мае 2026 года, реалистичный диапазон валовой заполняемости квартир до трёх спален в Балнеариу-Камбориу — 40–52%, медиана около 45%. ADR (Average Daily Rate, средняя суточная стоимость) колебался в пределах 300–650 реалов и сильно зависел от вида, этажа и расстояния до центрального пляжа. RevPAR (Revenue Per Available Room, выручка на доступный номер) — произведение заполняемости на ADR — составил 135–320 реалов за доступную ночь, причём верхнюю границу тянет Barra Sul: там сосредоточен новый высококлассный фонд с гарантированным видом на море.
Сравнение с соседними муниципалитетами проясняет картину. Флорианополис, столица штата с более распределённой застройкой и круглогодичным туристическим потоком, даёт более высокую валовую заполняемость — около 53% — но медианный ADR всего 380 реалов, в результате RevPAR оказывается близок к балнеарийскому. Итапема, прямой сосед, работает с заполняемостью на уровне Балнеариу (44–48%), но ADR стабильно на 15% ниже, что отражает более молодой фонд и прямую конкуренцию за того же туриста. Porto Belo с ещё более выраженной сезонностью имеет годовую заполняемость 38–42%, но новогодние пики приносят почти половину годовой выручки за три недели.
| Муниципалитет | Валовая заполн. 12М | Медианный ADR (BRL) | RevPAR (BRL) | Сезонная концентрация |
|---|---|---|---|---|
| Балнеариу-Камбориу | 45% | 480 | 216 | Высокая (40% выручки в дек–фев) |
| Итапема | 46% | 410 | 189 | Высокая (38% в дек–фев) |
| Porto Belo | 40% | 520 | 208 | Очень высокая (47% в дек–фев) |
| Флорианополис | 53% | 380 | 201 | Средняя (29% в дек–фев) |
| Praia Brava (Itajaí) | 43% | 590 | 254 | Высокая (41% в дек–фев) |
Цифры выше — медианы; разброс внутри каждого муниципалитета огромен. В Балнеариу диапазон между нижним и верхним децилем ADR — от 240 до 1 150 реалов за ночь. Тот, кто сравнивает собственный объект со «средней по городу», не понимая, в каком дециле он находится, делает арифметически неверный расчёт по построению. Правильный вопрос звучит не «какая заполняемость в БК?», а «какая заполняемость у объектов, сопоставимых с моим — тот же ценовой диапазон ADR, тот же район, то же количество спален — за последние 24 месяца?».
Экстремальная сезонность и почему среднегодовое число лжёт
У Балнеариу-Камбориу — один из самых сезонных профилей среди городских курортов Бразильского побережья. Декабрь, январь и февраль приносят 38–42% годовой выручки от краткосрочной аренды. Заполняемость в высокий сезон — с 26 декабря по 20 января — превышает 85%, а в удачно расположенных объектах достигает 92–95%. Средний чек на новогодние праздники может утроиться относительно среднегодового. Вне этого узкого окна город живёт в другом ритме. Май, июнь и август крутятся на заполняемости 18–28%; июль благодаря школьным каникулам и длинному выходному поднимается до 40–50%; сентябрь и октябрь медленно восстанавливаются на уровне 25–35%.
Операционные последствия — жёсткие. Квартира со среднегодовой заполняемостью 45% НЕ сдаётся 45% дней равномерно. Она сдаётся 90% дней в январе, 22% дней в июне и стоит пустой в отдельные периоды абсолютного межсезонья. Это меняет всё: меняет необходимый оборотный капитал, меняет профиль денежного потока для обслуживания кредита, меняет терпимость инвестора к убыточным месяцам, меняет давление в сторону агрессивного ценообразования в пик (нельзя упустить окно, оплачивающее весь год).
«Среднегодовое число — это маркетинговая статистика. Ответственный инвестор оценивает три блока — высокий, средний и низкий сезон — и считает точку безубыточности по блоку низкого сезона. Если объект не покрывает операционные расходы сам в июне, это ставка на сезон, а не доходный актив».
INCC (Índice Nacional de Custo da Construção, бразильский национальный индекс затрат на строительство, который применяется к балансу долга в долевых сделках) накопленный за 12 месяцев до апреля 2026 года составил 6,9%, причём составляющая затрат на труд росла выше средней. Это значит, что стоимость текстиля и постельного белья, мелкого ежегодного ремонта и текущего обслуживания съедает реальный RevPAR у тех, кто вышел на рынок в 2023–2024 годах с более низкими инфляционными допущениями. Тот, кто пересматривает операционный бюджет, не повышая ADR быстрее INCC, теряет реальную маржу даже при стабильной заполняемости.
Алгоритм Airbnb 2026, новое предложение и муниципальное регулирование
Алгоритм Airbnb в 2025 году претерпел два значимых изменения, которые продолжают давить на заполняемость в перенасыщенных предложением направлениях. Первое — более жёсткая санкция против объявлений с процентом отмен выше 3%: они теряют позиции в поисках last-minute, то есть в том самом сегменте, где платится пик. Второе — рост веса оценки «попадания» между заголовком/фото и ожиданием гостя; обезличенные объявления потеряли видимость в пользу тех, у кого есть чёткий нарратив (семья с детьми, пара с питомцем, молодёжная компания, командированный руководитель). Тот, кто работает на автопилоте, унаследовав шаблоны от управляющей, проигрывает позиции конкурентам, переписавшим объявления с нуля.
Параллельно предложение новых юнитов продолжает расти. Сводные данные ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) и Secovi-SC указывают, что VGV (Valor Geral de Vendas, совокупная стоимость продаж проекта по прайсу) запущенных в Балнеариу-Камбориу и соседних муниципалитетах проектов в 2024 и 2025 годах держался выше исторической средней, с сильной концентрацией продуктов для инвесторов: квартиры 60–90 м², планировки, оптимизированные под краткосрочную аренду, зоны отдыха, спроектированные как витрина объявления. Значительная часть этого фонда находится в процессе сдачи или на завершающей стадии стройки, с разрешением на ввод (habite-se), запланированным на 2026–2028 годы. Ожидаемый эффект: больше предложения, конкурирующего за тот же пик спроса, с постоянным понижательным давлением на заполняемость и ADR вне высокого сезона.
Регуляторная дискуссия набрала вес. Городской совет Балнеариу-Камбориу в 2025 году продвинул дебаты о минимальных требованиях к объявлениям на платформах short-term rental — муниципальная регистрация, специфическое начисление ISS (Imposto Sobre Serviços, муниципальный налог на услуги), минимальные стандарты идентификации ответственного лица. Финальная версия пока проходит процедуру, но сигнал уже подан: модель будет смещаться в сторону той, что применяется во Флорианополисе и европейских столицах, где неформальный оператор теряет конкурентоспособность перед профессиональным. Тот, кто заходит в 2026-м, должен закладывать в бюджет регулирование как уже введённое в текущем цикле, а не в следующем.
Факторы дифференциации, обеспечивающие заполняемость выше средней по городу, изменились. Постоянный вид на море остаётся главным, но потерял часть веса в пользу трёх переменных, которые выросли в значимости: пешеходная доступность ресторанов (радиус 400 м), Wi-Fi с минимальной скоростью загрузки 100 Мбит/с и наличие крытого закреплённого парковочного места. Гость, готовый платить высокий ADR в 2026 году, перестал терпеть объект с парковщиком, нестабильным интернетом или долгим путём до сервисов. Объекты, выигрывающие по этим трём переменным, удерживают заполняемость выше 52%; те, что проваливаются по двум, опускаются ниже 38%.
Честный расчёт инвестора: реальные расходы, точка безубыточности и сравнение с бразильскими ставками
Расчёт окупаемости, который обычно ходит в коммерческой презентации, отталкивается от оптимистичной заполняемости (как правило, операционной, около 55%), применяет ADR пика как средний ADR и игнорирует половину операционных расходов. Результат — заявленная доходность 14–18% чистыми. Реальность, наблюдаемая в зрелых портфелях (более 24 месяцев работы), трезвее. С учётом текущего среднего чека двухкомнатной квартиры в Barra Sul (1,6 млн реалов, около 285 тыс. долларов), реалистичной валовой заполняемости 45% и медианного ADR 480 реалов, валовая годовая выручка — около 78 тысяч реалов. С этой выручки списываются:
Сервисный сбор платформы (около 14–15% выручки, включая host fee и косвенные guest service fees), комиссия профессиональной управляющей (15–25% в зависимости от пакета — простое управление, full service или премиум-гостеприимство), уборка и комплектация бельём по заездам (90–180 реалов за check-in, частично или полностью перекладываемые на гостя в зависимости от рынка), кондоминиум (в премиум-доме Балнеариу — 1 200–2 400 реалов в месяц), IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano, муниципальный налог на недвижимость — 1,1–1,4% оценочной стоимости в год), страхование имущества и гражданской ответственности и годовой резерв на текущий ремонт и обновление (3–5% валовой выручки — на бельё, бытовую технику, покраску).
В сумме операционная часть съедает 52–64% валовой выручки. Чистая операционная выручка — 28–38 тысяч реалов в год, или 1,75–2,4% от чека. С добавлением ожидаемого роста стоимости актива — который в Балнеариу в 2024–2025 годах составлял 9–12% в год по индексу FipeZap, но имеет тенденцию замедляться при выходе новых башен на рынок, — честная совокупная доходность находится в коридоре 6–12% в год с медианой 8–9%.
Сравнение с местной безрисковой ставкой неизбежно. При базовой ставке Selic 10,75% (это аналог ключевой ставки Центробанка Бразилии) в июне 2026 года и CDI (межбанковская ставка, к которой привязано большинство облигаций с плавающим купоном), который держится рядом, бумага с купоном «100% CDI» приносит примерно столько же — чистыми, после налогов, с дневной ликвидностью и нулевым операционным риском. Иначе говоря: инвестор, выбирающий short-term rental в БК в 2026 году, осознанно меняет ликвидность, простоту и нулевой риск на комбинацию из роста стоимости актива, налоговых преимуществ (в отдельных случаях), личного использования объекта и ставки на то, что операция в ближайшие пять лет перебьёт пол доходности fixed income. Это разумно для отдельных профилей. Это бессмысленно для инвестора, который принимает решение, глядя только на «рекламную заполняемость».
Как использовать реальную заполняемость при решении о покупке
Практический вывод: заполняемость — это не одно число, а набор чисел, отвечающих на разные вопросы. Прежде чем закрывать сделку по объекту под short-term rental в Балнеариу-Камбориу, ответственный инвестор обязан собрать и сопоставить минимум пять рядов данных — не один. Первое: валовая заполняемость по AirDNA или аналогу именно для микрорайона объекта (а не для города в целом). Второе: медианный ADR 25 наиболее близких сопоставимых объектов с глубиной истории не менее 18 месяцев. Третье: помесячная кривая RevPAR сопоставимых, чтобы увидеть сезонную концентрацию. Четвёртое: оценка нового предложения, которое выйдет на рынок в радиусе 800 метров в ближайшие 24 месяца. Пятое: позиция кандидата в дециле ADR — недостаточно знать среднюю, важно, к какому концу кривой объект тяготеет.
Минимальный due diligence-чеклист для 2026 года включает: запросить у управляющей операционную историю последних 24 месяцев по сопоставимым объектам, которые она уже ведёт в том же доме или районе; затребовать платный отчёт AirDNA Comp Set или нанять независимого аналитика; сопоставить операционную заполняемость управляющей с валовой заполняемостью AirDNA — если расхождение превышает 12 пунктов, попросите расчёт; считать операционные расходы по верхней границе (консервативно), а выручку — по середине диапазона (заполняемость 40%, медианный ADR). Если тезис закрывается в таком сценарии — он устойчив. Если он закрывается только при заполняемости выше 50% и ADR из верхнего дециля — это ставка, а не инвестиция.
Сравнение «купить на стадии котлована» versus «купить готовое» в 2026 году получило важные нюансы. Покупка в стройке (na planta) в Балнеариу-Камбориу сегодня означает абсорбцию INCC в течение 24–36 месяцев стройки (в базовом сценарии это накопит 14–20% на остаток долга), компенсируемую растянутой рассрочкой до получения ключей и потенциалом разрыва между текущим прайсом и прайсом на момент сдачи. Покупка готового — это немедленное начало генерации выручки и работа с реальной, а не прогнозной заполняемостью, но это полный чек с банковским ипотечным финансированием SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, основная бразильская система ипотеки), реальная ставка которой в 2026 году — 10,5–12,5% годовых. Выбор зависит от горизонта и от того, какой переменной инвестор доверяет меньше: INCC или начальной операции.
Разумный прогноз на 2026–2028: валовая заполняемость, вероятно, будет колебаться в диапазоне 42–48% в БК, с понижательным давлением с 2027 года по мере сдачи новых башен. Медианный ADR должен расти медленнее общей инфляции из-за конкуренции, но ADR объектов из верхнего дециля (постоянный вид на море, настоящий премиум) должен расти в темпе INCC или чуть выше. RevPAR — практически боковая динамика в реальном выражении. Кто заходит сейчас, выигрывает меньше на операции и больше на патримониальной позиции в микрорайоне, который остаётся самым дорогим на побережье Санта-Катарины. Это игра в тонкую селекцию — не игра на средней по рынку.
Заключение
Три ставки заполняемости Airbnb в Балнеариу-Камбориу в 2026 году не противоречат друг другу — они отвечают на разные вопросы. AirDNA измеряет весь фонд и отвечает, насколько город занимает то, что листится. AirRoi считает по жёстким критериям и отвечает на вопрос о консервативном поле. Управляющие меряют операцию и отвечают, насколько хорошо команда продаёт доступные дни. Профессиональный инвестор пользуется всеми тремя: AirDNA — чтобы охватить рынок, AirRoi — как стресс-тест, управляющая — для оценки исполнения. Ни одна из них в одиночку не удерживает тезис на чек в 1,5 миллиона реалов.
SIDE Empreendimentos внимательно следит за циклом short-term rental на побережье Санта-Катарины и публикует еженедельную сжатую сводку ключевых рыночных индикаторов — заполняемость, ADR, RevPAR, новое предложение и регуляторный фон. Подписка на этот еженедельный материал — самый дешёвый способ не принимать восьмизначное решение, опираясь на один источник. Правильное число существует — просто оно не помещается в заголовок слайда.