Ocupação real do Airbnb em Balneário Camboriú 2026
Em janeiro de 2026, a AirDNA cravou 46% de ocupação anual média para os imóveis de aluguel por temporada em Balneário Camboriú. No mesmo mês, a AirRoi marcou 34,5%. As três principais gestoras locais, que juntas operam mais de quatro mil unidades ativas entre Barra Sul, Centro e Praia Brava (Itajaí), informaram em chamadas com investidores ocupações entre 51% e 58%. A diferença entre os extremos chega a 24 pontos percentuais. Em uma análise de viabilidade de um apartamento de R$ 1,8 milhão na Barra Sul, esses 24 pontos significam algo perto de R$ 100 mil de receita bruta anual aparecendo ou desaparecendo só pela escolha da fonte.
Esse abismo não é fraude. É método. Cada provedor mede uma coisa diferente, exclui um pedaço diferente do estoque e define "ocupação" de um jeito diferente. Quem investe em short-term rental no litoral de Santa Catarina em 2026 — onde a oferta de torres novas continua subindo e o mercado de locação por temporada deixou de ser segredo — precisa entender o que cada fonte está realmente contando antes de assinar o contrato. Este artigo decifra as três métricas, traduz os números observados em 2025 e início de 2026, e mostra como usar cada uma na decisão.
As três ocupações: bruta, ajustada e percebida
A confusão começa pela palavra "ocupação". No varejo do mercado hoteleiro, ocupação é uma fração simples: noites vendidas dividido por noites disponíveis. No universo do aluguel por temporada, "disponíveis" passa a ser ambíguo. O imóvel que ficou três meses fora da plataforma porque o proprietário estava lá conta como "disponível" ou não? E o anúncio criado em outubro com calendário aberto só para o réveillon? E a unidade nova entregue em março? Cada provedor responde diferente, e a resposta dita o resultado.
A ocupação bruta é a métrica preferida da AirDNA. Ela considera todos os anúncios ativos no município, mesmo aqueles com calendário fechado a maior parte do ano, e divide as noites efetivamente vendidas pelo total teórico de noites do período (365 dias por anúncio). É a métrica mais conservadora porque dilui o estoque com unidades semi-paradas — anúncios fantasma, segundas residências cuja família ocupa a alta temporada, imóveis em obra. Em Balneário Camboriú, essa conta entregou 46% em janeiro de 2026, com tendência levemente declinante desde o pico de 49% observado no fim de 2024.
A ocupação ajustada, usada pela AirRoi e por parte das ferramentas internas de gestoras profissionais, exclui do denominador os dias em que o anúncio estava com calendário bloqueado por motivo claro (manutenção, uso pessoal, retirada temporária). O número fica mais limpo, mas exige decisão sobre o que conta como bloqueio legítimo. A AirRoi, por adotar critérios mais rígidos do que parte das gestoras, paradoxalmente entrega um número mais baixo — 34,5% — porque trata como "disponível" tudo que está listado, mesmo em períodos historicamente mortos. É a métrica menos generosa de todas.
A ocupação percebida, finalmente, é o que aparece nos relatórios das gestoras locais e em apresentações comerciais de incorporadoras. Aqui o denominador são apenas os dias efetivamente colocados à venda — descontados bloqueios técnicos, períodos de transição entre hóspedes e dias fora do mercado por reforma. É a ocupação do ponto de vista operacional: dos dias em que o imóvel estava de fato no jogo, quantos foram vendidos. Por isso aparece em 51-58%. Não é número inflado; é número de outra base. O problema é que ele não responde à pergunta que o investidor precisa fazer: "quantas noites por ano esse imóvel gera receita?".
Os números reais de 2025-2026 e o comparativo com vizinhos
Conciliando as três fontes para o ciclo móvel de 12 meses encerrado em maio de 2026, a faixa realista de ocupação bruta dos apartamentos de até três dormitórios em Balneário Camboriú está entre 40% e 52%, com mediana próxima de 45%. O ADR (Average Daily Rate, ou diária média) ficou entre R$ 300 e R$ 650, fortemente dependente da vista, do andar e da distância da praia central. O RevPAR (Revenue Per Available Room) — produto entre ocupação e diária — ficou entre R$ 135 e R$ 320 por noite disponível, com a Barra Sul puxando a ponta superior por concentrar estoque novo, alto padrão e vista mar permanente.
A análise comparativa com municípios vizinhos é onde a tese fica mais clara. Florianópolis, com estoque muito mais espalhado e turismo distribuído ao longo do ano, entrega ocupação bruta mais alta — em torno de 53% — mas ADR mediano em R$ 380, resultando em RevPAR próximo do de Balneário. Itapema, vizinha direta, opera com ocupação semelhante a BC (44-48%) mas ADR consistentemente 15% abaixo, refletindo o estoque mais jovem e a competição direta pelo mesmo turista. Porto Belo, com perfil mais sazonal ainda, tem ocupação anual baixa (38-42%) mas picos de réveillon que pagam quase metade da receita anual em três semanas.
| Município | Ocupação bruta 12M | ADR mediano (R$) | RevPAR estimado (R$) | Concentração sazonal |
|---|---|---|---|---|
| Balneário Camboriú | 45% | 480 | 216 | Alta (40% da receita em DJF) |
| Itapema | 46% | 410 | 189 | Alta (38% em DJF) |
| Porto Belo | 40% | 520 | 208 | Muito alta (47% em DJF) |
| Florianópolis | 53% | 380 | 201 | Média (29% em DJF) |
| Praia Brava (Itajaí) | 43% | 590 | 254 | Alta (41% em DJF) |
Os dados acima são medianas; o desvio dentro de cada município é enorme. Em Balneário, a faixa entre o decil inferior e o decil superior de ADR vai de R$ 240 a R$ 1.150 por noite. Quem compara o próprio empreendimento contra a média do município sem considerar a posição no decil correto está fazendo uma conta errada por construção. O número que importa não é "qual a ocupação de BC?", e sim "qual a ocupação dos imóveis comparáveis ao meu — mesma faixa de ADR, mesma região, mesmo número de quartos — nos últimos 24 meses?".
A sazonalidade extrema e por que a média anual mente
Balneário Camboriú tem um dos perfis mais sazonais do litoral brasileiro entre destinos urbanos. Dezembro, janeiro e fevereiro concentram entre 38% e 42% da receita anual de aluguel por temporada. A ocupação na alta temporada — 26 de dezembro a 20 de janeiro — passa de 85% e atinge 92-95% nos imóveis bem posicionados. A diária média do réveillon pode triplicar em relação à média anual. Fora dessa janela curta, o destino vive em outro ritmo. Maio, junho e agosto rodam com ocupação entre 18% e 28%; julho, por causa das férias escolares e do feriado prolongado, sobe para 40-50%; setembro e outubro entram em recuperação lenta com 25-35%.
A consequência operacional é brutal. Um imóvel que entrega 45% de ocupação anual média NÃO está alugado 45% dos dias de forma uniforme. Está alugado 90% dos dias em janeiro, 22% dos dias em junho e zero em alguns períodos de baixa absoluta. Isso muda tudo: muda o capital de giro necessário, muda o perfil de fluxo de caixa para o financiamento, muda a tolerância da família investidora a meses negativos, muda a pressão para precificar agressivamente o pico (e não perder a janela que paga o ano).
"A média anual é uma estatística de marketing. O investidor responsável precifica em três blocos — alta, média e baixa — e calcula o break-even em cima do bloco baixa. Se o imóvel não paga as despesas operacionais sozinho em junho, o ativo é uma aposta na temporada, não um investimento de renda."
O INCC acumulado em 12 meses até abril de 2026 ficou em 6,9%, com a parte de mão de obra puxando acima da média. Isso significa que o custo do enxoval, das pequenas reformas anuais e da manutenção corrente está corroendo o RevPAR real de quem entrou no mercado em 2023-2024 com hipóteses de inflação mais baixas. Quem refaz o orçamento operacional sem reajustar a diária média acima do INCC está perdendo margem real, ainda que a ocupação fique estável.
Algoritmo Airbnb 2026, nova oferta de torres e regulação municipal
O algoritmo da Airbnb passou por duas mudanças relevantes em 2025 que continuam pressionando ocupação em destinos com excesso de oferta. A primeira foi a maior penalidade para anúncios com taxa de cancelamento acima de 3% — fator que reduz o ranqueamento em buscas de última hora, justamente o que paga o pico. A segunda foi o peso crescente da nota de "fit" entre o título/foto do anúncio e a expectativa do hóspede; anúncios genéricos perderam visibilidade para anúncios com narrativa clara (família com filhos, casal com pet, grupo jovem, executivo). Quem opera no piloto automático, herdando templates da gestora, está perdendo posições para concorrentes que reescreveram do zero.
Em paralelo, a oferta de novas unidades segue subindo. Dados consolidados da ABRAINC e do Secovi-SC indicam que o VGV lançado em Balneário Camboriú e municípios contíguos em 2024 e 2025 manteve patamar acima da média histórica, com forte concentração de empreendimentos voltados para investidor — apartamentos de 60-90 m², layouts otimizados para aluguel por temporada, áreas de lazer pensadas como vitrine de anúncio. Boa parte desse estoque está em entrega ou em obras avançadas, com habite-se previsto para 2026-2028. O efeito esperado: mais oferta competindo pelo mesmo pico de demanda, com pressão baixista contínua sobre ocupação e ADR fora da alta temporada.
A discussão regulatória ganhou peso. A Câmara Municipal de Balneário Camboriú avançou em 2025 com debate sobre exigências mínimas para anúncios em plataformas de short-term rental — registro municipal, cobrança de ISS específico, padrões mínimos de identificação do responsável. A versão final ainda está em tramitação, mas o sinal já está dado: o modelo vai migrar para algo mais parecido com o de Florianópolis e o de capitais europeias, onde o operador informal perde competitividade frente ao profissionalizado. Quem entra em 2026 precisa orçar como se a regulação fosse implementada no ciclo atual, não no próximo.
Os fatores de diferenciação que sustentam ocupação acima da média do município mudaram. Vista mar permanente continua sendo o principal, mas perdeu margem para três variáveis que subiram: distância caminhável de restaurantes (raio de 400 m), Wi-Fi com upload mínimo de 100 Mbps e disponibilidade de garagem coberta independente. Hóspede que paga ADR alto em 2026 deixou de aceitar imóvel que dependa de manobrista, internet instável ou trajeto longo para serviços. Empreendimentos bem posicionados nessas três variáveis seguram ocupação acima de 52%; os que falham em duas ficam abaixo dos 38%.
A conta honesta do investidor: custos reais, break-even e comparação com CDI
O cálculo de viabilidade que costuma circular em apresentação comercial parte de uma ocupação otimista (geralmente percebida, perto de 55%), aplica o ADR de pico do edifício como ADR médio e ignora metade dos custos operacionais. O resultado é um retorno anunciado de 14-18% líquido. A realidade observada em portfólios maduros (mais de 24 meses de operação) é mais sóbria. Considerando o ticket médio atual de um dois dormitórios na Barra Sul (R$ 1,6 milhão), ocupação bruta realista de 45% e ADR mediano de R$ 480, a receita bruta anual fica em torno de R$ 78 mil. Sobre essa receita incidem:
A taxa de serviço da plataforma (em torno de 14-15% da receita, somando host e guest service fees indiretas), a comissão da gestora profissional (15-25% conforme o pacote — gestão simples, full service ou hospitalidade premium), os custos de limpeza e enxoval por estadia (R$ 90-180 por check-in, repassados parcial ou totalmente ao hóspede dependendo do mercado), o condomínio (em prédio premium de Balneário, R$ 1.200-2.400 por mês), o IPTU (1,1-1,4% do valor venal), o seguro patrimonial e de responsabilidade civil, e a reserva de manutenção/reposição anual (3-5% da receita bruta para enxoval, eletrodomésticos, pintura).
Somando tudo, o operacional consome entre 52% e 64% da receita bruta. Resta uma receita operacional líquida de R$ 28-38 mil ao ano, ou 1,75% a 2,4% do ticket. Adicionada a expectativa de valorização patrimonial — que em Balneário rodou em torno de 9-12% ao ano em 2024-2025, segundo FipeZap, mas tende a desacelerar com a nova oferta entrando —, o retorno total honesto fica entre 6% e 12% ao ano, com mediana em 8-9%.
A comparação com a Selic é incontornável. Com a taxa básica em 10,75% em junho de 2026 e o CDI rodando próximo, um título atrelado ao CDI entrega 100% disso, líquido de imposto, com liquidez diária e sem risco operacional. Em outras palavras: o investidor que escolhe short-term rental em BC em 2026 está aceitando trocar liquidez, simplicidade e risco zero por uma combinação de potencial de valorização patrimonial, vantagem fiscal (em alguns casos), uso pessoal do imóvel e a aposta de que a operação supere o piso da renda fixa nos próximos cinco anos. Faz sentido para alguns perfis. Não faz sentido para investidor que toma decisão olhando apenas a "ocupação anunciada".
Como usar a ocupação real na decisão de compra
O ponto prático: ocupação não é um número, é um conjunto de números que respondem a perguntas diferentes. Antes de fechar a compra de um imóvel pensando em short-term rental em Balneário Camboriú, o investidor responsável precisa coletar e cruzar pelo menos cinco séries — não uma. Primeiro, a ocupação bruta da AirDNA ou similar para a microrregião exata do imóvel (não para o município inteiro). Segundo, o ADR mediano dos 25 imóveis comparáveis mais próximos, com leitura de pelo menos 18 meses de histórico. Terceiro, a curva mensal de RevPAR comparáveis para identificar concentração sazonal. Quarto, a estimativa de oferta nova entrando no raio de 800 metros nos próximos 24 meses. Quinto, a posição do imóvel candidato no decil de ADR — não basta saber a média; importa para qual ponta da curva ele tende.
O checklist mínimo de due diligence em 2026 inclui: pedir à gestora o histórico operacional dos últimos 24 meses dos imóveis comparáveis que já administra no mesmo prédio ou bairro; exigir o relatório de competição da AirDNA (versão paga, sem vergonha) ou contratar um analista independente; cruzar a estimativa de ocupação percebida da gestora com a ocupação bruta da AirDNA — se a divergência for maior que 12 pontos, peça a memória de cálculo; orçar o operacional pelo piso (mais conservador) e a receita pelo intervalo (ocupação 40%, ADR mediano). Se a tese fechar nesse cenário, ela é robusta; se só fecha com ocupação acima de 50% e ADR no decil superior, é uma aposta, não um investimento.
A comparação entre comprar na planta e comprar pronto, em 2026, ganhou nuances importantes. Comprar na planta hoje em Balneário Camboriú significa absorver o INCC pelos 24-36 meses de obra (que em cenário base acumulam 14-20% sobre o saldo devedor), com a vantagem do parcelamento pré-chaves alongado e do potencial de valorização entre tabela atual e tabela na entrega. Comprar pronto significa começar a gerar receita imediatamente e ter ocupação real, não projetada — mas pagar o ticket cheio com financiamento bancário SBPE, cuja taxa real está entre 10,5% e 12,5% ao ano em 2026. A escolha depende de horizonte e de qual variável o investidor confia menos: o INCC ou a operação inicial.
Em cenários 2026-2028, a expectativa razoável é a seguinte. Ocupação bruta tende a oscilar entre 42% e 48% em BC, com pressão baixista a partir de 2027 conforme novas torres entregam. ADR mediano deve subir abaixo da inflação geral por causa da concorrência, mas o ADR de imóveis no decil superior (vista permanente, premium real) deve subir em linha com o INCC ou um pouco acima. RevPAR praticamente lateral em termos reais. Quem entra agora ganha menos com a operação e mais com a posição patrimonial em uma microrregião que segue sendo a mais valorizada do litoral catarinense. É um jogo de seleção fina — não um jogo de média de mercado.
Conclusão
As três taxas de ocupação do Airbnb em Balneário Camboriú em 2026 não estão em conflito; estão respondendo perguntas diferentes. AirDNA mede o estoque inteiro e responde quanto o município ocupa de tudo que está listado. AirRoi mede com critério rígido e responde qual o piso conservador. Gestoras medem o operacional e respondem quão bem o time está vendendo os dias disponíveis. O investidor profissional usa as três: a AirDNA para enquadrar o mercado, a AirRoi como teste de stress, e a gestora para julgar a execução. Nenhuma sozinha sustenta uma tese de R$ 1,5 milhão de ticket.
A SIDE Empreendimentos acompanha de perto o ciclo de short-term rental no litoral de Santa Catarina e publica semanalmente uma análise condensada com os principais indicadores de mercado — ocupação, ADR, RevPAR, oferta nova e cenário regulatório. Assinar essa leitura semanal é o jeito mais barato de não tomar decisão de oito dígitos baseada em uma única fonte. O número certo existe; ele só não cabe em um título de slide.