Penghunian Sebenar Airbnb di Balneário Camboriú 2026
Pada Januari 2026, AirDNA mengesahkan kadar penghunian tahunan purata sebanyak 46% bagi hartanah sewa jangka pendek di Balneário Camboriú, sebuah bandar peranginan menara tinggi di pantai selatan Brazil. Pada bulan yang sama, AirRoi melaporkan 34.5%. Tiga syarikat pengurusan tempatan terbesar — yang bersama-sama mengendalikan lebih daripada empat ribu unit aktif merentas Barra Sul, Centro dan Praia Brava (Itajaí) — memaklumkan dalam panggilan dengan pelabur bahawa kadar penghunian mereka berkisar antara 51% dan 58%. Jurang antara kedua-dua hujung mencapai 24 mata peratus. Dalam analisis kebolehlaksanaan sebuah pangsapuri bernilai R$ 1.8 juta (kira-kira USD 360,000) di Barra Sul, perbezaan 24 mata itu bermaksud hampir R$ 100,000 hasil kasar tahunan boleh muncul atau lenyap, semata-mata berdasarkan pemilihan sumber data.
Jurang ini bukan penipuan. Ia adalah metodologi. Setiap pembekal data mengukur perkara yang berbeza, mengecualikan bahagian inventori yang berbeza, dan mentakrifkan "penghunian" dengan cara yang berbeza. Sesiapa yang melabur dalam short-term rental di pantai Santa Catarina pada tahun 2026 — di mana bekalan menara baharu terus meningkat dan pasaran sewa percutian sudah lama bukan lagi rahsia tertutup — perlu memahami apa yang sebenarnya dikira oleh setiap sumber sebelum menandatangani kontrak pembelian. Artikel ini menghuraikan ketiga-tiga metrik, menterjemahkan angka yang dicerap sepanjang 2025 dan awal 2026, serta menunjukkan cara menggunakan setiap satu dalam keputusan pelaburan.
Tiga jenis penghunian: kasar, terlaras dan tanggapan operasi
Kekeliruan bermula daripada perkataan "penghunian" itu sendiri. Dalam industri hotel konvensional, penghunian adalah pecahan mudah: malam terjual dibahagi dengan malam tersedia. Dalam dunia sewa percutian, takrifan "tersedia" pula menjadi kabur. Adakah unit yang ditarik daripada platform selama tiga bulan kerana pemilik bercuti di situ dikira sebagai "tersedia"? Bagaimana pula dengan iklan yang dicipta pada Oktober tetapi hanya membuka kalendar untuk minggu Tahun Baru? Atau unit baharu yang baru sahaja diserahkan pada Mac? Setiap pembekal menjawabnya dengan cara berbeza, dan jawapan itulah yang menentukan keputusan akhir.
Penghunian kasar adalah metrik kegemaran AirDNA. Ia mengambil kira semua iklan aktif dalam majlis perbandaran, termasuk yang kalendarnya tertutup hampir sepanjang tahun, dan membahagikan malam yang benar-benar terjual dengan jumlah teori malam dalam tempoh tersebut (365 hari setiap iklan). Inilah metrik paling konservatif kerana ia mencairkan inventori dengan unit separuh-bekerja — iklan hantu, rumah persaraan kedua yang diduduki keluarga semasa musim puncak, atau unit yang sedang diubah suai. Di Balneário Camboriú, formula ini menghasilkan 46% pada Januari 2026, dengan trend menurun sedikit sejak puncak 49% yang dicerap pada hujung 2024.
Penghunian terlaras, yang digunakan oleh AirRoi dan sebahagian alat dalaman pengurus profesional, mengeluarkan daripada penyebut hari-hari di mana kalendar disekat atas sebab yang jelas (penyelenggaraan, penggunaan peribadi, penarikan sementara). Angkanya kelihatan lebih bersih, tetapi memerlukan keputusan tentang apa yang dianggap sekatan sah. AirRoi, kerana menggunakan kriteria yang lebih ketat berbanding sebahagian pengurus, secara paradoks menghasilkan angka yang lebih rendah — 34.5% — kerana ia menganggap semua yang tersenarai sebagai "tersedia", walaupun dalam tempoh yang secara sejarah memang mati. Ia adalah metrik paling tidak murah hati antara ketiga-tiganya.
Penghunian tanggapan pula adalah angka yang muncul dalam laporan pengurus tempatan dan dalam pembentangan komersial pemaju. Di sini, penyebut hanyalah hari-hari yang benar-benar diletakkan di pasaran — selepas menolak sekatan teknikal, tempoh peralihan antara tetamu, dan hari di luar pasaran kerana pembaikan. Ini adalah penghunian dari sudut pandangan operasi: daripada hari-hari di mana hartanah memang sedang "bermain", berapa banyak yang terjual. Sebab itulah angkanya muncul pada 51–58%. Ia bukan angka yang digembungkan; ia adalah angka daripada asas pengiraan yang lain. Masalahnya, ia tidak menjawab soalan yang perlu ditanya oleh pelabur: "berapa banyak malam setahun hartanah ini menjana hasil?"
Angka sebenar 2025–2026 dan perbandingan dengan bandar jiran
Apabila ketiga-tiga sumber diselaraskan untuk kitaran 12 bulan bergerak yang berakhir pada Mei 2026, jangkauan realistik penghunian kasar bagi pangsapuri sehingga tiga bilik tidur di Balneário Camboriú adalah antara 40% dan 52%, dengan median berhampiran 45%. ADR (Average Daily Rate, atau kadar harian purata) bergerak antara R$ 300 dan R$ 650, sangat bergantung pada pemandangan, tingkat dan jarak dari pantai pusat. RevPAR (Revenue Per Available Room) — hasil darab antara penghunian dan kadar harian — berkisar antara R$ 135 dan R$ 320 setiap malam yang tersedia, dengan kawasan Barra Sul menarik hujung atas julat ini kerana ia menumpukan inventori baharu, gred premium, dan pemandangan laut yang tetap.
Analisis perbandingan dengan bandar jiran adalah tempat di mana tesis ini menjadi lebih jelas. Florianópolis, dengan inventori yang lebih tersebar dan pelancongan yang lebih merata sepanjang tahun, mencatatkan penghunian kasar yang lebih tinggi — sekitar 53% — tetapi ADR median pada R$ 380, menghasilkan RevPAR yang hampir setanding dengan Balneário. Itapema, jiran langsung Balneário, beroperasi pada penghunian yang serupa (44–48%) tetapi ADR yang secara konsisten 15% lebih rendah, mencerminkan inventori yang lebih muda dan persaingan langsung untuk pelancong yang sama. Porto Belo, dengan profil musiman yang lebih melampau, mempunyai penghunian tahunan yang rendah (38–42%) tetapi puncak Tahun Baru yang membayar hampir separuh daripada hasil tahunan dalam tempoh tiga minggu sahaja.
| Majlis Perbandaran | Penghunian kasar 12B | ADR median (R$) | RevPAR (R$) | Tumpuan musim |
|---|---|---|---|---|
| Balneário Camboriú | 45% | 480 | 216 | Tinggi (40% hasil pada Dis–Feb) |
| Itapema | 46% | 410 | 189 | Tinggi (38% pada Dis–Feb) |
| Porto Belo | 40% | 520 | 208 | Sangat tinggi (47% pada Dis–Feb) |
| Florianópolis | 53% | 380 | 201 | Sederhana (29% pada Dis–Feb) |
| Praia Brava (Itajaí) | 43% | 590 | 254 | Tinggi (41% pada Dis–Feb) |
Data di atas adalah median; sisihan dalam setiap bandar adalah sangat besar. Di Balneário, julat ADR antara desil bawah dan desil atas terbentang dari R$ 240 hingga R$ 1,150 setiap malam. Sesiapa yang membandingkan projeknya sendiri terhadap purata bandar tanpa mempertimbangkan kedudukan dalam desil yang betul, secara hakikatnya sedang membuat pengiraan yang salah dari awal. Angka yang penting bukanlah "berapa kadar penghunian Balneário Camboriú?", sebaliknya "berapa kadar penghunian hartanah yang setanding dengan saya — julat ADR yang sama, kawasan yang sama, jumlah bilik yang sama — sepanjang 24 bulan yang lepas?"
Kemusiman ekstrem dan mengapa purata tahunan menipu
Balneário Camboriú mempunyai salah satu profil paling bermusim di sepanjang pantai Brazil bagi destinasi bandar. Disember, Januari dan Februari (musim panas selatan) menumpukan antara 38% dan 42% daripada hasil tahunan sewa percutian. Kadar penghunian pada musim puncak — 26 Disember hingga 20 Januari — melepasi 85% dan mencecah 92–95% bagi hartanah yang berkedudukan baik. Kadar harian purata pada minggu Tahun Baru boleh menjadi tiga kali ganda berbanding purata tahunan. Di luar tetingkap pendek itu, destinasi ini hidup dalam irama yang sama sekali berbeza. Mei, Jun dan Ogos berjalan pada penghunian antara 18% dan 28%; Julai, kerana cuti sekolah dan cuti panjang, naik kepada 40–50%; September dan Oktober memasuki fasa pemulihan perlahan pada 25–35%.
Akibat operasinya adalah dahsyat. Hartanah yang menghasilkan purata tahunan 45% TIDAK disewa 45% daripada hari-hari secara seragam. Ia disewa 90% daripada hari pada Januari, 22% pada Jun, dan kosong pada sesetengah tempoh musim rendah mutlak. Ini mengubah segala-galanya: ia mengubah modal kerja yang diperlukan, mengubah profil aliran tunai untuk pembiayaan, mengubah toleransi keluarga pelabur terhadap bulan-bulan negatif, dan mengubah tekanan untuk meletakkan harga secara agresif pada musim puncak (kerana di situlah tetingkap yang membayar seluruh tahun).
"Purata tahunan adalah statistik pemasaran. Pelabur yang bertanggungjawab meletakkan harga dalam tiga blok — puncak, sederhana dan rendah — dan mengira titik pulang modal di atas blok rendah. Jika hartanah tidak mampu membayar perbelanjaan operasinya sendiri pada bulan Jun, aset itu adalah pertaruhan musim, bukan pelaburan pendapatan tetap."
INCC (indeks kos pembinaan Brazil — penanda aras rasmi untuk inflasi pembinaan yang turut mengawal pembiayaan praserahan) terkumpul dalam 12 bulan sehingga April 2026 mencatatkan 6.9%, dengan komponen upah buruh menarik ke atas purata. Ini bermakna kos kelengkapan sewa, pembaikan tahunan kecil dan penyelenggaraan rutin sedang menghakis RevPAR sebenar bagi mereka yang memasuki pasaran pada 2023–2024 dengan andaian inflasi yang lebih rendah. Sesiapa yang membuat semula bajet operasi tanpa menyesuaikan kadar harian purata melebihi INCC sedang kehilangan margin sebenar, walaupun kadar penghuniannya kekal stabil.
Algoritma Airbnb 2026, gelombang baharu menara dan peraturan perbandaran
Algoritma Airbnb mengalami dua perubahan penting pada 2025 yang terus menekan kadar penghunian di destinasi dengan bekalan berlebihan. Yang pertama adalah penalti yang lebih berat untuk iklan dengan kadar pembatalan melebihi 3% — faktor yang mengurangkan kedudukan dalam carian saat akhir, iaitu carian yang membayar musim puncak. Yang kedua adalah berat yang semakin meningkat untuk skor "kesesuaian" antara tajuk/foto iklan dengan jangkaan tetamu; iklan generik kehilangan keterlihatan kepada iklan yang mempunyai naratif jelas (keluarga dengan anak, pasangan dengan haiwan peliharaan, kumpulan muda, eksekutif). Sesiapa yang beroperasi pada pandu auto, mewarisi templat daripada pengurus, sedang kehilangan kedudukan kepada pesaing yang menulis semula iklan dari sifar.
Selari dengan itu, bekalan unit baharu terus meningkat. Data konsolidasi dari ABRAINC (Persatuan Pemaju Hartanah Brazil) dan Secovi-SC menunjukkan bahawa VGV (Valor Geral de Vendas — jumlah nilai jualan yang dilancarkan, satu indikator standard pasaran Brazil untuk mengukur saluran pembekalan) yang dilancarkan di Balneário Camboriú dan kawasan bersebelahan pada 2024 dan 2025 mengekalkan paras melebihi purata sejarah, dengan tumpuan kuat pada projek yang berorientasikan pelabur — pangsapuri 60–90 m², susun atur yang dioptimumkan untuk sewa percutian, kawasan rekreasi yang dirancang sebagai etalase iklan. Sebahagian besar inventori ini sedang dalam fasa serahan atau pembinaan lewat, dengan sijil layak menduduki dijangka antara 2026 dan 2028. Kesan yang dijangka: lebih banyak bekalan bersaing untuk puncak permintaan yang sama, dengan tekanan menurun berterusan ke atas penghunian dan ADR di luar musim puncak.
Perbincangan kawal selia juga semakin berat. Majlis Perbandaran Balneário Camboriú maju pada 2025 dengan perbahasan mengenai keperluan minimum untuk iklan pada platform short-term rental — pendaftaran perbandaran, pengenaan ISS (cukai perkhidmatan bandar) khas, dan piawaian minimum pengenalan pihak bertanggungjawab. Versi muktamadnya masih dalam pemprosesan, tetapi isyaratnya sudah jelas: model akan berpindah kepada sesuatu yang lebih mirip dengan Florianópolis dan ibu negara Eropah, di mana operator tidak rasmi kehilangan daya saing berbanding yang profesional. Sesiapa yang memasuki pasaran pada 2026 perlu membajetkan seolah-olah peraturan akan dilaksanakan dalam kitaran semasa, bukan kitaran seterusnya.
Faktor pembezaan yang menyokong kadar penghunian melebihi purata bandar juga telah berubah. Pemandangan laut yang tetap masih menjadi faktor utama, tetapi telah kehilangan margin kepada tiga pembolehubah yang naik: jarak boleh berjalan kaki ke restoran (radius 400 m), Wi-Fi dengan kelajuan muat naik minimum 100 Mbps, dan ketersediaan tempat letak kereta tertutup secara berasingan. Tetamu yang membayar ADR tinggi pada 2026 sudah tidak menerima hartanah yang bergantung kepada pelayan letak kereta, internet tidak stabil, atau perjalanan jauh ke perkhidmatan. Projek yang berkedudukan baik pada ketiga-tiga pembolehubah ini mengekalkan penghunian di atas 52%; yang gagal dalam dua jatuh di bawah 38%.
Pengiraan jujur untuk pelabur: kos sebenar, titik pulang modal dan perbandingan dengan Selic
Pengiraan kebolehlaksanaan yang lazim diedarkan dalam pembentangan komersial bermula dari penghunian yang optimistik (kebiasaannya tanggapan operasi, hampir 55%), menggunakan ADR puncak bangunan sebagai ADR purata, dan mengabaikan separuh daripada kos operasi. Hasilnya adalah pulangan bersih yang diiklankan pada 14–18%. Realiti yang dicerap dalam portfolio matang (operasi melebihi 24 bulan) adalah lebih bersahaja. Mengambil kira tiket purata semasa untuk pangsapuri dua bilik di Barra Sul (R$ 1.6 juta), penghunian kasar realistik 45% dan ADR median R$ 480, hasil kasar tahunan adalah sekitar R$ 78,000. Daripada hasil ini, berikut adalah perbelanjaan yang dikenakan:
Yuran perkhidmatan platform (sekitar 14–15% daripada hasil, jika dikira host dan guest service fees tidak langsung), komisen pengurus profesional (15–25% bergantung kepada pakej — pengurusan asas, perkhidmatan penuh atau hospitaliti premium), kos pembersihan dan kelengkapan setiap penginapan (R$ 90–180 setiap daftar masuk, dipindahkan separa atau sepenuhnya kepada tetamu bergantung kepada pasaran), yuran kondominium (di bangunan premium Balneário, R$ 1,200–2,400 sebulan), IPTU atau cukai harta tahunan (1.1–1.4% daripada nilai cukai), insurans harta dan tanggungan awam, dan rizab penyelenggaraan/penggantian tahunan (3–5% daripada hasil kasar untuk kelengkapan, alat elektrik, cat).
Apabila kesemuanya ditambah, operasi menelan antara 52% dan 64% daripada hasil kasar. Yang tinggal adalah hasil operasi bersih sekitar R$ 28,000–38,000 setahun, atau 1.75% hingga 2.4% daripada tiket. Apabila dijumlahkan dengan jangkaan peningkatan nilai harta — yang di Balneário berkisar antara 9–12% setahun pada 2024–2025 menurut indeks FipeZap, tetapi cenderung untuk perlahan apabila bekalan baharu masuk — pulangan jumlah yang jujur jatuh antara 6% dan 12% setahun, dengan median pada 8–9%.
Perbandingan dengan Selic (kadar faedah asas Brazil, ekuivalen dengan kadar dasar bank pusat Bank Negara) adalah tidak boleh dielakkan. Dengan kadar asas pada 10.75% pada Jun 2026 dan CDI (penanda aras pendapatan tetap pasaran Brazil) bergerak hampir setara, bon yang berkait dengan CDI memberikan 100% kadar tersebut, selepas cukai, dengan kecairan harian dan tanpa risiko operasi. Dengan kata lain: pelabur yang memilih short-term rental di Balneário pada 2026 sedang bersetuju menukar kecairan, kesederhanaan dan risiko sifar dengan gabungan potensi peningkatan nilai harta, kelebihan cukai (dalam sesetengah kes), penggunaan peribadi hartanah, dan pertaruhan bahawa operasi akan mengatasi paras minimum pendapatan tetap dalam lima tahun akan datang. Ia masuk akal untuk sesetengah profil pelabur. Ia tidak masuk akal untuk pelabur yang membuat keputusan hanya berdasarkan "kadar penghunian yang diiklankan".
Cara menggunakan kadar penghunian sebenar dalam keputusan pembelian
Intipati praktikal: penghunian bukanlah satu angka, ia adalah satu kumpulan angka yang menjawab soalan-soalan berbeza. Sebelum menutup pembelian hartanah dengan niat short-term rental di Balneário Camboriú, pelabur yang bertanggungjawab perlu mengumpul dan menyilang sekurang-kurangnya lima siri data — bukan satu. Pertama, penghunian kasar dari AirDNA atau sumber serupa untuk kawasan mikro tepat di mana hartanah berada (bukan untuk seluruh perbandaran). Kedua, ADR median bagi 25 hartanah setanding yang paling hampir, dengan rekod sekurang-kurangnya 18 bulan sejarah. Ketiga, lengkuk RevPAR bulanan hartanah setanding untuk mengenal pasti tumpuan musim. Keempat, anggaran bekalan baharu yang akan masuk dalam radius 800 meter dalam 24 bulan akan datang. Kelima, kedudukan hartanah calon dalam desil ADR — tidak cukup hanya tahu purata; ke arah hujung lengkuk mana ia condong.
Senarai semak minimum due diligence untuk 2026 merangkumi: meminta pengurus memberikan sejarah operasi 24 bulan lalu bagi hartanah setanding yang sudah ditadbirnya dalam bangunan atau kejiranan yang sama; menuntut laporan persaingan AirDNA (versi berbayar, tanpa segan) atau menggaji penganalisis bebas; menyilang anggaran penghunian tanggapan pengurus dengan penghunian kasar AirDNA — jika percanggahan melebihi 12 mata, minta memori pengiraan; membuat bajet operasi pada paras terburuk (lebih konservatif) dan bajet hasil pada paras pertengahan (penghunian 40%, ADR median). Jika tesis pelaburan masih berdiri dalam senario itu, ia adalah teguh; jika ia hanya berdiri dengan penghunian melebihi 50% dan ADR pada desil atas, ia adalah pertaruhan, bukan pelaburan.
Perbandingan antara membeli pada peringkat pelan (na planta — model standard Brazil di mana pelabur membeli pra-pembinaan dengan ansuran pra-serahan yang panjang dan terikat kepada INCC) berbanding membeli unit siap, pada 2026, telah mendapat nuansa penting. Membeli pada pelan hari ini di Balneário Camboriú bermakna menanggung INCC sepanjang 24–36 bulan pembinaan (yang dalam senario asas terkumpul kepada 14–20% atas baki hutang), dengan kelebihan ansuran pra-kunci yang panjang dan potensi peningkatan antara harga jadual semasa dan harga jadual semasa serahan. Membeli unit siap pula bermakna mula menjana hasil dengan segera dan mempunyai kadar penghunian sebenar, bukan unjuran — tetapi membayar tiket penuh dengan pembiayaan SBPE (sistem pembiayaan perumahan Brazil dengan kadar mendapat subsidi), yang kadar sebenarnya berkisar antara 10.5% dan 12.5% setahun pada 2026. Pilihan bergantung kepada ufuk dan kepada pembolehubah mana yang pelabur paling tidak yakin: INCC atau operasi awal.
Dalam senario 2026–2028, jangkaan yang munasabah adalah seperti berikut. Penghunian kasar akan berayun antara 42% dan 48% di Balneário Camboriú, dengan tekanan menurun dari 2027 apabila menara baharu mula diserahkan. ADR median akan naik di bawah inflasi am kerana persaingan, tetapi ADR bagi hartanah pada desil atas (pemandangan tetap, premium sebenar) akan naik selari dengan INCC atau sedikit ke atas. RevPAR pada dasarnya akan mendatar dalam terma sebenar. Sesiapa yang memasuki pasaran sekarang akan memperoleh lebih sedikit daripada operasi dan lebih banyak daripada kedudukan harta dalam kawasan mikro yang masih kekal sebagai yang paling tinggi nilainya di pantai Santa Catarina. Ia adalah permainan pemilihan halus — bukan permainan purata pasaran.
Catatan tambahan untuk pelabur antarabangsa
Bagi pelabur yang menyimpan modal dalam mata wang utama seperti dolar AS, euro atau ringgit, terdapat satu lapisan tambahan dalam analisis ini: real Brazil (R$). Sepanjang lima tahun yang lepas, real bergerak dalam julat yang luas berbanding USD, dan ini mempengaruhi pulangan jangka panjang dalam mata wang asal. Membeli hartanah dengan real yang lebih lemah (seperti pada awal 2026) bermakna tiket masuk yang lebih murah dalam dolar, tetapi juga bermakna hasil sewa yang ditukarkan semula adalah lebih kecil. Strategi yang lazim digunakan pelabur antarabangsa berpengalaman adalah memisahkan dua keputusan: pemilihan aset dilakukan berdasarkan kekuatan asas dalam real Brazil (penghunian, ADR, lokasi), manakala masa kemasukan dan keluaran ditentukan berdasarkan kitaran mata wang. Ini berbeza dengan pendekatan amatur yang mencampurkan kedua-dua keputusan dalam satu langkah.
Bagi pelabur dari Asia Tenggara secara khusus, perkara tambahan yang perlu diketahui ialah Brazil memiliki perjanjian elak cukai berganda dengan negara-negara tertentu, dan struktur pegangan yang lazim untuk hartanah pelaburan adalah melalui entiti tempatan yang dipanggil holding patrimonial. Persiapan struktur ini biasanya mengambil masa 60–90 hari sebelum penandatanganan kontrak, dan kos operasinya adalah faktor yang perlu dimasukkan dalam pengiraan pulangan bersih.
Kesimpulan
Tiga kadar penghunian Airbnb di Balneário Camboriú pada 2026 tidak bercanggah; mereka menjawab soalan-soalan yang berbeza. AirDNA mengukur seluruh inventori dan menjawab berapa banyak yang diduduki daripada semua yang tersenarai. AirRoi mengukur dengan kriteria ketat dan menjawab apakah paras minimum yang konservatif. Pengurus tempatan mengukur sisi operasi dan menjawab sebaik mana pasukan menjual hari-hari yang tersedia. Pelabur profesional menggunakan ketiga-tiganya: AirDNA untuk membingkaikan pasaran, AirRoi sebagai ujian tekanan, dan pengurus untuk menilai pelaksanaan. Tidak ada satu pun yang berdiri sendiri yang mampu menyokong tesis pelaburan bernilai R$ 1.5 juta.
SIDE Empreendimentos memantau dengan teliti kitaran short-term rental di pantai Santa Catarina dan menerbitkan analisis ringkas mingguan dengan penunjuk pasaran utama — penghunian, ADR, RevPAR, bekalan baharu dan landskap kawal selia. Melanggan bacaan mingguan ini adalah cara paling murah untuk tidak membuat keputusan tujuh atau lapan angka berdasarkan satu sumber tunggal. Angka yang betul memang wujud; ia cuma tidak muat dalam satu tajuk slaid pemasaran.