IRPF 2026: Off-Plan-Immobilien in Brasilien deklarieren
Der INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção – Brasiliens nationaler Baukostenindex) summierte sich in den zwölf Monaten bis April 2026 auf 6,2 Prozent, und jede Rate, die im Lauf des Jahres 2025 gezahlt wurde, ist in diese Indexierung eingeflossen. Wer in Itajaí, Balneário Camboriú oder Praia Brava zwischen Anzahlung und Schlüsselübergabe eine Off-Plan-Wohnung erworben hat, muss in der brasilianischen Einkommensteuererklärung 2026 (IRPF 2026) ein zentrales Detail beachten: In die Anschaffungskosten geht nicht der Katalogpreis des Projekts ein, sondern die Summe dessen, was tatsächlich aus dem eigenen Vermögen geflossen ist – und die brasilianische Finanzverwaltung (Receita Federal) gleicht diese Angabe mit der DOI des Bauträgers, der e-Financeira der finanzierenden Bank und der Grundbuchbasis ab, bevor der Steuerpflichtige überhaupt auf „Senden" klickt.
Wer 2026 erklärungspflichtig ist und was sich diesmal geändert hat
Seit Januar 2026 gilt in Brasilien die neue Einkommensteuerfreigrenze für Arbeitseinkommen bis 5.000 Real monatlich, Teil des Ende 2025 verabschiedeten Pakets. Damit verschiebt sich der Fokus der „malha fina" (der automatisierten Prüfungsschiene der Receita Federal): Der klassische Angestellte der Mittelschicht fällt aus der Hauptbesteuerung heraus, der Investor in Off-Plan-Immobilien bleibt jedoch über ein anderes Kriterium erklärungspflichtig – nämlich über das Bruttovermögen von mehr als 800.000 Real zum Stichtag 31. Dezember 2025. An der Nordküste Santa Catarinas, wo eine Off-Plan-Einheit im Schnitt zwischen 800.000 und 2,5 Millionen Real kostet, kippt praktisch jeder Vertragsabschluss aus dem Zyklus 2024/2025 den Käufer unmittelbar in die Pflicht.
Der offizielle Kalender der Receita Federal für die IRPF 2026 öffnete das Fenster am 17. März und schließt es am 29. Mai. Das PGD (Programa Gerador da Declaração – die offizielle Erfassungssoftware) erhielt drei relevante Anpassungen: ein offenes Feld zur Identifikation der im Bau befindlichen Immobilie, neue Hilfscodes im Vermögensformular „Bens e Direitos" sowie eine tiefere Verzahnung mit der e-Financeira, in die Caixa Econômica Federal, Itaú, Bradesco, Banco do Brasil und die übrigen Akteure des SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – das öffentlich regulierte Hypothekensystem) ihre Finanzierungsdaten einspeisen. Parallel dazu hat die brasilianische Steuerreform – mit IBS und CBS, die PIS, Cofins, ICMS und ISS schrittweise ablösen – die Preisbildung neuer Einheiten beeinflusst, ändert die Erklärung der natürlichen Person jedoch noch nicht direkt. Was sich ändert, ist die dokumentarische Sorgfalt: Verträge, die 2025 unter dem alten Regime unterschrieben wurden, bleiben unter der alten Regel; Nachträge ab 2026 können in die neue Systematik fallen und eine analytische Aufschlüsselung im Vermögensformular erforderlich machen.
Die Kennzahlen von ABRAINC-FipeZap zeigen, dass der Bestand an Off-Plan-Wohnungen an der katarinensischen Küste binnen zwölf Monaten um 11 Prozent zurückging – ein Signal für starke Aufnahme und einen lebhaften Sekundärmarkt. Für den Investor hat das eine unmittelbare steuerliche Folge: Es gibt viele Übertragungen vertraglicher Rechte vor der Bauabnahme (Habite-se), und jede einzelne muss in der Erklärung erscheinen – sei es, um die Position festzuhalten, sei es, um den Veräußerungsgewinn zu ermitteln. Die brasilianische Bauwirtschaftskammer CBIC verbuchte für Santa Catarina einen kumulierten VGV (Valor Geral de Vendas – das Gesamtverkaufsvolumen aller Neuauflagen) von mehr als 18 Milliarden Real im Jahr 2025, wobei Itajaí, Balneário Camboriú und Itapema rund 40 Prozent davon auf sich vereinten. Wer in einem dieser Projekte gekauft hat, fällt in die IRPF 2026 – und die Nebenpflicht gilt ebenso für Miteigentumserwerb, Erwerb über eine Holding, Grundstückstausch (permuta) oder Käufer, die ihre Schlüssel noch nicht erhalten haben.
Das Formular „Bens e Direitos" Schritt für Schritt
Die Erfassung einer Off-Plan-Immobilie erfolgt innerhalb der Gruppe 01 des Formulars „Bens e Direitos" (Vermögen und Rechte). Drei Codes werden am häufigsten verwendet: 11 für eine Eigentumswohnung, 12 für ein Haus und 13 für Grundstück oder Bauplatz – Letzterer ist relevant für jene, die per Grundstückstausch gegen künftige Einheiten eingestiegen sind, eine im Norden Santa Catarinas verbreitete Praxis. Hinzu kommt 19 („sonstige Immobilien"), der Sonderfälle wie Büros, Gewerbeeinheiten oder einzelne Stellplätze im Off-Plan-Stadium abdeckt. Den falschen Code zu wählen macht die Erklärung zwar nicht hinfällig, erzwingt aber eine Berichtigung, falls die Receita nachfragt, und erzeugt unnötiges Rauschen beim Abgleich mit der DOI.
Im geöffneten Formular füllt der Investor das Beschreibungsfeld so aus, als würde er der Receita ein Dossier vorlegen. Fünf Angaben sind unverzichtbar, um einer eventuellen Rückfrage standzuhalten: Firmenname und CNPJ (die brasilianische Unternehmens-Steuernummer) des Bauträgers, Nummer und Datum des Kaufvorvertrags, Grundbuchnummer des Bauträgergrundstücks oder der Stammparzelle im zuständigen Grundbuchamt, vollständige Adresse – Straße, Hausnummer, Stadtteil, Stadt, Bundesland – sowie der Eigentumsanteil bei Miteigentum mit Ehepartner, Geschäftspartner oder Familienholding. Eine zusätzliche Zeile mit dem ideellen Grundstücksanteil, dem Turm, der Etage und der Wohnungsnummer, sobald diese feststehen, erspart den Rückgriff auf den Bauträger Monate später mitten in einem Prüfungsverfahren.
Die Trennung zwischen den Spalten „Stand 31.12.2024" und „Stand 31.12.2025" ist die häufigste Fehlerquelle. Die Regel ist schlicht und unnachgiebig: In der Spalte 2024 wird exakt der Wert wiederholt, der in der IRPF 2025 deklariert wurde. War das die erste Deklaration des Vermögensgegenstands – etwa weil 2025 erstmals gekauft wurde –, bleibt das Feld 2024 leer oder steht auf null. In die Spalte 2025 wird dem Vorjahreswert alles hinzugefügt, was im Kalenderjahr 2025 tatsächlich gezahlt wurde: Anzahlung, Monatsraten, Ballonzahlungen, Zwischenraten, eventuelle Baufortschrittsgebühr und die tatsächlich entrichtete INCC-Anpassung. Die Spalte 2025 nimmt weder den Marktwert auf noch FipeZap-Werte oder eine Schätzung des Bauträgerberaters. Sie nimmt historische Anschaffungskosten auf. Dieses Prinzip strukturiert die gesamte restliche Erklärung.
Baufortschritt: die historischen Kosten, die die Receita akzeptiert
Die erste Frage, die Investoren ihrem Steuerberater stellen, ist fast immer dieselbe: Erkläre ich den vollen Vertragswert oder nur das, was ich gezahlt habe? Die Antwort der Instrução Normativa 1.500 und des brasilianischen Einkommensteuergesetzes ist eindeutig – als Anschaffungskosten gilt, was tatsächlich aufgewendet wurde. Eine Off-Plan-Immobilie wird nach dem Zuflussprinzip erfasst, Rate für Rate, Jahr für Jahr. Restschuld beim Bauträger, künftige Raten und der INCC, der erst noch laufen wird, bleiben 2025 außen vor. Wer den vollen Wert vorzeitig einträgt, schafft eine Diskrepanz zwischen deklariertem Vermögen und Einkommensfluss – eine direkte Einladung an die malha fina.
Ein praktisches Beispiel zur Verankerung der Logik. Ein Investor kauft im März 2024 eine Einheit für 1,6 Millionen Real in Praia Brava. Anzahlung 320.000 Real, Ballon von 160.000 Real im Oktober 2024, monatliche Raten von 9.500 Real, INCC-indexiert. In der IRPF 2025 (Steuerjahr 2024) wird das Objekt mit der Anzahlung von 320.000 Real plus Ballon von 160.000 Real plus neun indexierten Raten erfasst, was rund 580.000 Real ergibt. In der IRPF 2026 (Steuerjahr 2025) hält der Investor die 580.000 Real in der Spalte 2024 unverändert und addiert zwölf Raten, den gezahlten INCC und einen eventuell vertraglich vereinbarten zweiten Ballon: Der Wert in der Spalte 2025 steigt damit auf rund 720.000 Real. An keinem Punkt taucht die Summe von 1,6 Millionen Real auf. Diese erscheint erst in dem Jahr, in dem Habite-se, Grundbucheintrag und vollständige Tilgung den Zyklus schließen.
Aufzubewahrende Unterlagen für die nächsten fünf Jahre, gerechnet ab dem Versand der Erklärung: Originalvertrag und alle Nachträge, Belege für jede einzelne gezahlte Rate (PIX, TED, eingelöste Boletos, mikroverfilmte Schecks), die monatliche Baufortschrittsabrechnung des Bauträgers mit Aufschlüsselung zwischen Hauptforderung und INCC, Einzelbelege der Ballonzahlungen, ITBI-Belege (die kommunale Eigentumsübertragungssteuer), soweit anwendbar, und – falls relevant – die FGTS-Verwendungsbescheinigung der Caixa Econômica Federal. Ohne diesen Stapel wird die Verteidigung in einer Vorladung brüchig – und die Beweislast liegt bei der Off-Plan-Immobilie vollständig beim Steuerpflichtigen.
SBPE-Finanzierung, FGTS und die Caixa-Auszahlung beim Habite-se
Sobald eine Immobilienfinanzierung ins Geschäft eintritt, verlangt das Formular einen zusätzlichen chirurgischen Eingriff. Die Regel, die die meisten verwirrt: Die Restschuld bei der Bank fließt nicht in die Aktivseite der Erklärung. Eine finanzierte Immobilie wird mit dem tatsächlich an den Bauträger gezahlten Gesamtbetrag erfasst – Anzahlung, Vor-Schlüssel-Raten, eventuelle Brückenrate und bereits geleistete Tilgungen. Die Finanzierung selbst, mit ihrer offenen Restschuld, wird im Formular „Dívidas e Ônus Reais" (Schulden und dingliche Belastungen) eingetragen, sofern der Saldo zum Jahresende 5.000 Real übersteigt – und zwar mit rein informativer Funktion, ohne das steuerlich relevante Vermögen zu mindern. Beide Stränge zu vermischen ist der Anfängerfehler, der jedes Jahr in den Vorladungen wieder auftaucht.
Tilgt der Investor seine Schuld mit FGTS-Mitteln (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – Brasiliens betrieblicher Arbeitnehmerfonds, der unter bestimmten Bedingungen für Immobilienzwecke abrufbar ist), wird der vom Fonds entnommene Betrag in Formular 03 „Rendimentos Isentos e Não Tributáveis" (Steuerfreie und nicht steuerbare Einkünfte) mit dem spezifischen Code für Freigabe zum Kauf oder zur Tilgung erfasst und fließt zugleich als gezahlte Rate in das Vermögen ein. Diesen Punkt gleicht die Receita direkt mit der Caixa ab: Eine Abweichung dort löst die malha fina nahezu automatisch aus, weil das Caixa-System Abhebung, Betrag, Verwendungszweck und Begünstigten-CPF meldet. Dieselbe Sorgfalt gilt für den Einsatz von FGTS bei der Schlüsselratenfinanzierung im SBPE – die typische Situation des Investors, der in ein finanziertes Projekt mittlerer Preisklasse einsteigt.
„Die Auszahlung beim Habite-se ist der Moment, in dem die Erklärung des Off-Plan-Investors die Logik des Zuflussprinzips hinter sich lässt und zur vermögensrechtlichen Momentaufnahme wird. Es ist zugleich das Jahr, in dem am häufigsten Fehler gemacht werden – weil es so wirkt, als dürfe die Immobilie nun endlich mit dem vollen Wert deklariert werden. Sie darf es nicht. Auch jetzt bleiben die historischen Kosten die Messlatte."
Der eigentliche Moment ist die Auszahlung beim Habite-se. Der Finanzierungsvertrag ersetzt den Vertrag mit dem Bauträger; der Bauträger erhält den Restbetrag von der Caixa oder einem anderen SBPE-Akteur; der Investor schuldet nun der Bank. In der IRPF des Habite-se-Jahres wird der Vermögenswert auf den tatsächlich an den Bauträger gezahlten Gesamtbetrag aktualisiert – Eigenmittel plus freigegebene Finanzierung –, und die Bankschuld erscheint im Formular „Dívidas e Ônus Reais". Das ist der einzige Augenblick, in dem der „volle Wert" sich dem Marktwert annähert. Und selbst dann ist es nicht der Marktwert: Es bleiben aus Sicht der Receita Federal historische Anschaffungskosten, fixiert im Moment der Erfüllung gegenüber dem Bauträger.
Fälle des Investors an der Nordküste Santa Catarinas
Fünf Situationen dominieren die Erklärungen derer, die in der Strecke Itajaí–Balneário Camboriú–Itapema–Bombinhas investieren. Es lohnt sich, sie einzeln durchzugehen, denn jede hat ihr eigenes Formular, ihren eigenen Code und ihren eigenen Abgleichspunkt in der malha fina.
Grundstückstausch gegen Einheiten. Der Grundstückseigentümer überlässt dem Bauträger das Grundstück gegen Bruchteile künftiger Einheiten. Aus Sicht der Receita löst der reine Tausch ohne Wertaufzahlung keinen Veräußerungsgewinn im Moment der Übergabe aus; die Kostenbasis des Grundstücks wandert anteilig in die erhaltenen Einheiten. In der Erklärung wird der Code 13 (Grundstück) ausgebucht und einer oder mehrere Codes 11 (Wohnungen) eröffnet, wobei die historischen Grundstückskosten als Ausgangspunkt des neuen Vermögensgegenstands erhalten bleiben. Klassischer Fehler: die neuen Einheiten zum Tabellenwert des Tauschvertrags einzutragen – das erzeugt einen fiktiven künftigen Gewinn, der beim ersten Wiederverkauf hochschlägt.
Übertragung vertraglicher Rechte vor dem Habite-se. Der Investor verkauft seine Vertragsposition zu einer noch nicht übergebenen Einheit. Übersteigt der Übertragungspreis die deklarierten Kosten, liegt ein Veräußerungsgewinn vor – zu erfassen über das GCAP-Programm (Ganhos de Capital), mit einer Standardquote von 15 Prozent auf den Gewinn, fällig bis zum letzten Werktag des Folgemonats. Wird der Anteil mit Abschlag übertragen, ist der Verlust zu verbuchen; er kann zwar keine Steuer aus anderen Immobiliengeschäften kompensieren, entfernt aber den Vermögensgegenstand aus der Aktivseite. Da die Übertragung nicht zwingend durchs Grundbuch läuft, glauben viele Investoren, sie „tauche nicht auf". Sie tut es doch: Der Bauträger meldet sie über die DIMOB, und der Erwerber erklärt das Objekt unter seinem eigenen CPF.
Vermögensholding versus natürliche Person. Für den Käufer von zwei oder mehr Einheiten ist der Vergleich zwischen Direktdeklaration als natürliche Person und der Nutzung einer Familienholding kein Detail mehr.
| Kriterium | Natürliche Person | Vermögensholding |
|---|---|---|
| Besteuerung beim Verkauf | 15 % bis 22,5 % auf Veräußerungsgewinn | Ca. 6 % bis 6,7 % im Pauschalgewinn-Regime |
| Freibetrag von 440.000 Real (Einzelimmobilie) | Anwendbar | Nicht anwendbar |
| Reinvestition Wohnimmobilie binnen 180 Tagen | Steuerbefreiend | Nicht anwendbar |
| Laufende Verwaltungskosten pro Jahr | Null | 6.000 bis 15.000 Real |
| ITBI bei Einbringung | Fällt nicht an | Kann je nach Kommune anfallen |
| Vermögensnachfolge | Klassischer Nachlass | Gesellschaftsanteile – fließender |
Die Holding besteuert beim Verkauf geringer und schützt die Nachfolge, hat aber Fixkosten, erfordert eine ständige steuerliche Beratung und steht unter Beobachtung neuer Regelungen nach der Steuerreform, die das Pauschalgewinn-Regime in kommenden Zyklen ändern könnten. SIDE Empreendimentos etwa betreut einen beachtlichen Teil von Käufern, die ihre Holding bereits vor Unterzeichnung der Einheit an der Nordküste aufsetzen – gerade um die spätere Einbringung und das kommunale ITBI zu vermeiden.
Steuerlich in Brasilien ansässige Ausländer. Argentinier, Paraguayer oder Europäer mit angemeldetem brasilianischem Steuerwohnsitz deklarieren die Immobilie exakt wie ein Brasilianer: in Real, zu historischen Anschaffungskosten, im Formular „Bens e Direitos". Für nicht ansässige Ausländer gilt eine eigene Regel mit Quellensteuer von 15 Prozent auf einen eventuellen Veräußerungsgewinn, und der Bauträger verlangt in der Regel CPF und Mittelherkunftserklärung über die brasilianische Zentralbank. Itajaí und Balneário Camboriú wiesen nach von der Receita Federal konsolidierten Daten 2025 einen hohen Anteil ausländischer Käufer auf – ein Profil, das spezifisch das Vermögen in harter Währung gewichtet.
Erwerb in Miteigentum. Eheleute im Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft erklären jeweils die Hälfte, wenn die Einheit während der Ehe erworben wurde; bei vollständiger Gütertrennung erklärt nur derjenige, der tatsächlich gekauft und gezahlt hat. Mitinvestoren werden mit ihrem prozentualen Anteil und CPF in der Beschreibung kreuzreferenziert. Die Receita erkennt Miteigentum am CPF in den vom Bauträger ausgestellten DOIs – jede Abweichung zwischen vertraglichem und deklariertem Prozentsatz ist eine Einladung zur Vorladung.
Die Fehler, die 2026 in die malha fina führen
Fünf Fehler verantworten die Mehrheit der Vorladungen rund um Off-Plan-Immobilien. Erstens: das Objekt zum Marktwert einzutragen, meist aus dem FipeZap-Index oder einer informellen Bauträgereinschätzung gezogen. Die Receita verlangt historische Anschaffungskosten; der Marktwert kommt erst beim Verkauf ins Spiel, im GCAP. Zweitens: im Dezember gezahlte Raten, die Baufortschrittsgebühr und die Vor-Schlüssel-Hausgelder zu vergessen. Die konsolidierte Bauträgerübersicht erscheint in der Regel erst im Januar des Folgejahres, und der Steuerpflichtige erklärt auf Grundlage eines veralteten Kontoauszugs – und lässt unbemerkt 200.000 Real aus der Spalte 2025 fallen.
Drittens: die Mittelherkunft auszublenden. Eine Anzahlung von 320.000 Real in einer Erklärung mit Jahreseinkommen von 180.000 Real schaltet sofort die Warnleuchten an. Auflösung von Geldanlagen, Verkauf eines anderen Vermögensgegenstands, formell erfolgte Erbschaft, mit ITCMD-Schein (der Schenkungs- und Erbschaftssteuer) registrierte Schenkung, Gewinnausschüttung eines eigenen Unternehmens – alles muss konsistent zwischen dem Formular der steuerpflichtigen Einkünfte, dem Formular der steuerfreien Einkünfte und der Vermögensentwicklung stehen. Ein Investor, der Kapital ohne Herkunftsspur einbringt, ist bevorzugtes Ziel des Abgleichs zwischen Receita und COAF (der brasilianischen Geldwäschemeldestelle).
Viertens: die Übertragung vertraglicher Rechte vor dem Habite-se nicht zu deklarieren. Da der Vorgang nicht zwingend durchs Grundbuch läuft, hat der Investor das Gefühl, „es gibt keine Eintragung". Es gibt sie: Der Bauträger meldet die Transaktion per DIMOB, und der Erwerber erklärt das Objekt unter seinem CPF. Die Receita verknüpft beide Seiten in Sekunden. Fünftens: den Vertragsausstieg (distrato) als nicht existent zu behandeln. Die Auflösung des Vertrags mit dem Bauträger führt zu einer teilweisen Rückerstattung der gezahlten Beträge, mit vertraglichen Einbehalten zwischen 25 und 50 Prozent gemäß dem brasilianischen Distrato-Gesetz. Die Rückzahlung ist für die natürliche Person ein steuerfreier Zufluss insoweit, als sie lediglich das eingezahlte Kapital zurückführt, doch der Anteil, der die Kosten übersteigt (Indexierung plus Gewinn), kann besteuert werden. Das Objekt im Steuerjahr des Distratos aus der Erklärung zu nehmen und den Geldzufluss auf dem Bankkonto zu verbuchen, ist Pflicht – ein Distrato ohne Spiegelung im Formular 03 ist ein Klassiker des automatischen Abgleichs.
Fazit
Die Deklaration einer Off-Plan-Immobilie ist 2026 keine Formalität mehr. Die Kombination aus neuer Freigrenze von 5.000 Real monatlich, der anlaufenden Steuerreform, dem verschärften Abgleich der Receita Federal über DOI, DIMOB und e-Financeira sowie dem heißlaufenden Wiederverkaufszyklus an der katarinensischen Küste rückt den Investor unter ein feineres Mikroskop als in jedem jüngeren Jahr zuvor. Die goldene Regel ist nur eine: historische Anschaffungskosten, Rate für Rate, mit einem Beleg hinter jedem einzelnen Real. Wer dieses Prinzip anwendet, reduziert das Risiko der malha fina auf ein Minimum und schützt die langfristige These, in der das Off-Plan-Objekt vor allem ein Instrument der Vermögensbewahrung in einer Hartwährungsregion bleibt. Um zu verfolgen, wie jede Bewegung der Receita Federal und der Steuerreform den Immobilieninvestor an der Nordküste Santa Catarinas trifft, lohnt sich der Blick auf die wöchentliche Analyse hier im Portal von SIDE Empreendimentos.