Como declarar imóvel na planta no IR 2026: passo a passo
O INCC-M acumulou 6,2% nos 12 meses encerrados em abril de 2026, e cada parcela paga ao longo de 2025 entrou na correção. Para quem comprou na planta em Itajaí, Balneário Camboriú ou Praia Brava entre o sinal e a chave, isso muda um detalhe central da declaração do IRPF 2026: o que vai no custo de aquisição não é o valor de tabela do empreendimento, é a soma do que efetivamente saiu do bolso — e a Receita Federal cruza esse dado com a DOI da incorporadora, a e-Financeira do banco financiador e a base de matrículas dos cartórios antes mesmo de o contribuinte clicar em enviar.
Quem precisa declarar em 2026 e o que mudou desta vez
A partir de janeiro de 2026, entrou em vigor a nova faixa de isenção do Imposto de Renda para rendimentos do trabalho de até R$ 5 mil por mês, parte do pacote aprovado no fim de 2025. A mudança altera o foco de quem é tradicionalmente puxado para a malha fina: o assalariado de classe média sai da zona de tributação principal, mas o investidor em imóveis na planta segue obrigado a entregar a declaração por outro critério — patrimônio superior a R$ 800 mil em 31 de dezembro de 2025. No litoral norte de Santa Catarina, onde o ticket médio de uma unidade na planta gira entre R$ 800 mil e R$ 2,5 milhões, qualquer compra fechada no ciclo 2024-2025 derruba o contribuinte direto na obrigatoriedade.
O calendário oficial da Receita Federal para o IRPF 2026 abriu o prazo em 17 de março e fecha em 29 de maio. O PGD, Programa Gerador da Declaração, recebeu três ajustes relevantes: campo aberto para identificar o imóvel em construção, novos códigos auxiliares na ficha de Bens e Direitos e integração mais profunda com a e-Financeira, que recebe os dados de financiamento da Caixa, do Itaú, do Bradesco, do Banco do Brasil e dos demais agentes do SBPE. Em paralelo, a Reforma Tributária — com IBS e CBS substituindo PIS, Cofins, ICMS e ISS de forma escalonada — passou a afetar a precificação de novas unidades, mas ainda não muda diretamente a declaração da pessoa física. O que muda é o cuidado documental: contratos assinados em 2025 sob o regime antigo seguem sob a regra antiga; aditivos celebrados a partir de 2026 podem cair na nova sistemática e exigir abertura analítica na ficha de Bens.
O ABRAINC-FipeZap mostrou que o estoque na planta no litoral catarinense recuou 11% em 12 meses, sinal de absorção forte e revenda aquecida. Para o investidor, isso tem efeito tributário direto: muita cessão de direitos antes do Habite-se, e cada uma delas precisa aparecer na declaração — seja para registrar a posição, seja para apurar ganho de capital. A CBIC contabilizou um VGV lançado em Santa Catarina superior a R$ 18 bilhões no acumulado de 2025, e Itajaí, Balneário Camboriú e Itapema concentraram cerca de 40% do total. Quem comprou em qualquer desses lançamentos entra no IRPF 2026 — e a obrigação acessória vale também para quem comprou em copropriedade, via holding, via permuta de terreno ou ainda sem ter recebido as chaves.
A ficha de Bens e Direitos, passo a passo
A declaração de imóvel na planta acontece dentro do Grupo 01 da ficha Bens e Direitos. Os códigos mais usados são três: 11 para apartamento, 12 para casa e 13 para terreno ou lote — este último relevante para quem entrou no negócio via permuta de terreno por unidades, prática comum nos lançamentos do litoral norte. Há ainda o 19, "outros bens imóveis", que cobre casos pontuais como sala comercial, conjunto corporativo ou vaga avulsa na planta. Escolher o código errado não inviabiliza a declaração, mas obriga retificação se a Receita pedir, e gera ruído desnecessário no cruzamento com a DOI.
Aberta a nova ficha, o investidor preenche o campo Descrição como se estivesse abrindo um dossiê para a Receita. Cinco informações são obrigatórias para sobreviver a um eventual questionamento: razão social e CNPJ da incorporadora, número e data do contrato de promessa de compra e venda, número da matrícula do empreendimento ou do imóvel-mãe no Registro de Imóveis competente, endereço completo — logradouro, número, bairro, cidade, UF — e percentual de participação quando o bem estiver em copropriedade com cônjuge, sócio ou holding familiar. Acrescente, em uma linha, a fração ideal do terreno, a torre, o pavimento e o número da unidade quando já estiverem definidos. Isso evita ter que retornar à incorporadora meses depois para reabrir o histórico no meio de uma intimação.
A separação entre as colunas "Situação em 31/12/2024" e "Situação em 31/12/2025" é onde o investidor mais erra. A regra é simples e fria: na coluna 2024, replica-se exatamente o valor declarado no IRPF 2025. Se foi a primeira declaração do bem — caso de quem comprou em 2025 —, o campo 2024 fica em branco ou em zero. Na coluna 2025, soma-se ao valor anterior tudo o que foi pago no ano-calendário 2025: sinal, parcelas mensais, balões, intermediárias, eventual taxa de obra e a correção pelo INCC efetivamente paga. A coluna 2025 não recebe valor de mercado, não recebe FipeZap, não recebe avaliação do consultor da incorporadora. Recebe custo histórico. Esse princípio organiza todo o resto da declaração.
Evolução de obra: o custo histórico que a Receita aceita
A pergunta que o investidor faz no primeiro contato com o contador é quase sempre a mesma: declaro o valor total do contrato ou só o que paguei? A resposta da Instrução Normativa 1.500 e do Regulamento do Imposto de Renda é única — custo de aquisição é o que efetivamente foi desembolsado. Imóvel na planta entra na declaração pelo regime de caixa, parcela a parcela, ano a ano. Saldo devedor com a incorporadora, parcelas vincendas e o INCC que ainda vai correr no futuro não entram em 2025. Quem antecipa o valor cheio cria um descasamento entre patrimônio declarado e fluxo de renda — receita imediata para a malha fina cruzar.
Exemplo prático para fixar a lógica. Investidor compra em março de 2024 uma unidade de R$ 1,6 milhão em Praia Brava. Sinal de R$ 320 mil, balão de R$ 160 mil em outubro de 2024, parcelas mensais de R$ 9.500 corrigidas pelo INCC. No IRPF 2025 (ano-base 2024), o bem entra com R$ 320 mil de sinal mais R$ 160 mil de balão mais nove parcelas com correção, totalizando algo próximo de R$ 580 mil. No IRPF 2026 (ano-base 2025), o investidor mantém R$ 580 mil na coluna 2024 e soma 12 parcelas mais o INCC pago mais um eventual segundo balão acordado em contrato: o saldo na coluna 2025 sobe para perto de R$ 720 mil. Em nenhum momento o R$ 1,6 milhão aparece. Só vai aparecer no ano em que o Habite-se, o registro no cartório e a quitação total fecharem o ciclo.
Documentos a guardar pelos próximos cinco anos, contados a partir do envio da declaração: contrato original e todos os aditivos, comprovantes de cada parcela paga (PIX, TED, boleto compensado, cheque microfilmado), planilha de evolução de obra emitida pela incorporadora com a abertura mês a mês entre principal e INCC, recibos individuais dos balões, ITBI quando aplicável e, se for o caso, o demonstrativo de uso de FGTS expedido pela Caixa Econômica Federal. Sem essa pilha, a defesa em uma intimação fica fragilizada — e o ônus da prova, no imóvel na planta, é integralmente do contribuinte.
Financiamento SBPE, FGTS e o repasse Caixa no Habite-se
Quando entra crédito imobiliário no negócio, a ficha exige uma cirurgia adicional. A regra que confunde a maioria: o saldo devedor com o banco não vai para o ativo da declaração. Imóvel financiado entra no bem pelo total efetivamente pago à incorporadora — sinal, parcelas no pé pré-chaves, eventual parcela ponte e amortizações já realizadas. O financiamento em si, com seu saldo a vencer, é registrado na ficha "Dívidas e Ônus Reais" apenas se o saldo no fim do ano superar R$ 5 mil, e ainda assim com função informativa, sem reduzir o patrimônio para fins de imposto. Misturar as duas pontas é o erro de iniciante que reaparece todo ano nas intimações.
Quando o investidor amortiza dívida com FGTS, o valor sacado do fundo entra na ficha 03, Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, com o código específico para liberação por compra ou amortização, e segue para o bem como parcela paga. É um ponto que a Receita cruza diretamente com a Caixa: divergência ali aciona malha fina quase automática, porque o sistema da Caixa reporta saque, valor, finalidade e CPF beneficiário. O mesmo cuidado vale para o uso do FGTS na intermediária de chaves do SBPE, situação típica do investidor que entra em empreendimento de médio padrão financiado dentro do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.
"O repasse no Habite-se é o ponto em que a declaração do investidor na planta deixa de ser um exercício de regime de caixa e vira fotografia patrimonial. É também o ano em que mais se erra — porque é o ano em que parece, finalmente, que se pode declarar o imóvel pelo valor cheio. Não se pode. O custo histórico, mesmo agora, ainda é a régua."
O grande momento é justamente o repasse no Habite-se. O contrato de financiamento substitui o contrato com a incorporadora; a incorporadora recebe o saldo da Caixa ou de outro agente do SBPE; o investidor passa a dever ao banco. No IRPF do ano do Habite-se, o valor do bem é atualizado para o total efetivamente pago à incorporadora — recursos próprios mais o financiamento liberado —, e a dívida bancária aparece na ficha de Dívidas e Ônus Reais. É o único momento em que o "valor cheio" se aproxima do valor de mercado. E mesmo assim, nunca é o valor de mercado: é custo histórico do ponto de vista da Receita Federal, fixado no momento da quitação para com a incorporadora.
Casos do investidor do litoral norte catarinense
Cinco situações dominam as declarações de quem investe na faixa Itajaí–Balneário Camboriú–Itapema–Bombinhas. Vale separar uma a uma porque cada uma tem ficha, código e cruzamento próprio na malha fina.
Permuta de terreno por unidades. Proprietário cede o terreno à incorporadora em troca de fração de unidades futuras. Para a Receita, a permuta sem torna não gera ganho de capital no momento da cessão; o custo do terreno migra proporcionalmente para as unidades recebidas. Na declaração, baixa-se o código 13 (terreno) e abrem-se um ou mais códigos 11 (apartamentos), mantendo o custo histórico do terreno como ponto de partida do bem novo. Erro clássico: registrar as unidades pelo valor de tabela do contrato de permuta — gera ganho fantasma futuro e estoura na venda da primeira unidade.
Cessão de direitos antes do Habite-se. O investidor vende a posição contratual de uma unidade ainda não entregue. Se o valor de cessão supera o custo declarado, há ganho de capital — apurado no GCAP, com alíquota de 15% sobre o lucro como regra geral, exigível até o último dia útil do mês seguinte ao da operação. Se a cessão é feita com deságio, registra-se a perda; ela não compensa imposto de outras operações imobiliárias, mas elimina o bem do ativo. Como a cessão não passa necessariamente pelo cartório, muito investidor acredita que ela "não aparece". Aparece: a incorporadora informa via DIMOB, e o cessionário declara o bem com seu CPF.
Holding patrimonial versus pessoa física. Para o comprador de duas ou mais unidades, a comparação entre declarar como PF e usar uma holding familiar deixou de ser detalhe.
| Critério | Pessoa Física | Holding Patrimonial |
|---|---|---|
| Tributação na venda | 15% a 22,5% sobre ganho de capital | Aprox. 6% a 6,7% no lucro presumido |
| Isenção de R$ 440 mil (único imóvel) | Aplicável | Não aplicável |
| Reinvestimento residencial em 180 dias | Isenta o ganho | Não aplicável |
| Custo de manutenção anual | Zero | R$ 6 mil a R$ 15 mil |
| ITBI na integralização | Não incide | Pode incidir conforme município |
| Sucessão patrimonial | Inventário tradicional | Quotas sociais — mais fluida |
A holding tributa menos na venda e protege a sucessão, mas tem custos fixos, exige assessoria contábil permanente e está sob observação de novas regras pós-Reforma Tributária que podem alterar o lucro presumido nos próximos ciclos. SIDE Empreendimentos, por exemplo, atende uma fatia expressiva de compradores que estruturam holdings antes mesmo de assinar a unidade no litoral norte, justamente para evitar a integralização posterior e o ITBI municipal.
Estrangeiro residente fiscal no Brasil. Argentino, paraguaio ou europeu com residência fiscal declarada no Brasil declara o imóvel exatamente como o brasileiro: em reais, pelo custo histórico, na ficha de Bens e Direitos. Estrangeiro não residente segue regra própria, com retenção na fonte de 15% sobre eventual ganho de capital, e a incorporadora normalmente exige CPF e declaração de origem dos recursos via Banco Central do Brasil. Itajaí e Balneário Camboriú concentraram, segundo dados consolidados pela Receita Federal, alta participação de compradores estrangeiros em 2025 — um perfil que pesa especificamente no patrimônio em moeda forte.
Compra em copropriedade. Cônjuges em comunhão parcial declaram metade cada um quando a unidade é adquirida na constância do casamento; em separação total, declara apenas quem efetivamente comprou e pagou. Sócio investidor entra com seu percentual e CPF cruzado na descrição. A Receita identifica copropriedade pelo CPF das DOIs emitidas pela incorporadora — qualquer divergência entre o percentual contratado e o percentual declarado é convite à intimação.
Os erros que levam à malha fina em 2026
Cinco erros respondem pela maioria das intimações ligadas a imóvel na planta. Primeiro, lançar o bem pelo valor de mercado, geralmente puxado da FipeZap ou de uma avaliação informal da incorporadora. A Receita exige custo histórico; valor de mercado só entra na hora da venda, no GCAP. Segundo, esquecer parcelas pagas em dezembro, taxa de obra e condomínio pré-chaves. A planilha consolidada da incorporadora costuma sair em janeiro do ano seguinte, e o contribuinte declara com base no extrato bancário desatualizado, deixando 200 mil reais fora da coluna 2025 sem perceber.
Terceiro, omitir a origem dos recursos. Um sinal de R$ 320 mil em uma declaração com renda anual de R$ 180 mil acende alerta imediato. Resgate de aplicação financeira, venda de outro bem, herança formalizada, doação registrada com guia de ITCMD recolhida, distribuição de lucros da empresa — tudo precisa estar coerente entre a ficha de Rendimentos Tributáveis, a ficha de Rendimentos Isentos e a evolução patrimonial. Investidor que faz aporte sem rastro de origem é alvo preferencial do cruzamento Receita–COAF.
Quarto, não declarar a cessão de direitos antes do Habite-se. Como a operação não passa obrigatoriamente pelo cartório, o investidor sente que "não há registro". Há: a incorporadora informa a transação via DIMOB, e o cessionário declara o bem com seu CPF. A Receita conecta os dois lados em segundos. Quinto, tratar distrato como inexistente. Cancelar o contrato com a incorporadora gera devolução parcial dos valores pagos, com retenções contratuais que variam de 25% a 50% conforme a Lei do Distrato. A devolução é rendimento isento da pessoa física para a parte que apenas restitui o principal, mas a parcela que excede o custo (correção mais ganho) pode ser tributada. Tirar o bem da declaração no ano-base do distrato e registrar a entrada da devolução em conta corrente é obrigatório — distrato sem espelho na ficha 03 é flag clássico de cruzamento automático.
Conclusão
Declarar imóvel na planta em 2026 deixou de ser formalidade. A combinação entre a nova isenção de R$ 5 mil mensais, a Reforma Tributária em rampa, o aperto da Receita Federal sobre o cruzamento de DOI, DIMOB e e-Financeira e o ciclo aquecido de revenda no litoral catarinense colocou o investidor sob uma lente mais fina do que em qualquer ano recente. A regra de ouro é uma só: custo histórico, parcela a parcela, com documento por trás de cada centavo. Quem aplica isso reduz a malha fina ao mínimo e protege a tese de longo prazo, em que o ativo na planta é, antes de tudo, instrumento de preservação patrimonial. Para acompanhar como cada movimento da Receita Federal e da Reforma Tributária impacta o investidor de imóveis no litoral norte de Santa Catarina, vale acompanhar a análise semanal publicada aqui no portal da SIDE Empreendimentos.