Pre-selling property sa IR 2026 ng Brazil: gabay
Umabot ng 6.2% ang INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção — pambansang indeks ng presyo ng konstruksyon sa Brazil) sa 12 buwang nagtapos noong Abril 2026, at bawat hulog na binayaran sa loob ng 2025 ay tumanggap ng pagtutuwid na ito. Para sa sinumang bumili ng pre-selling na unit sa Itajaí, Balneário Camboriú o Praia Brava sa pagitan ng down payment at turnover, may isang detalye sa deklarasyon ng IRPF 2026 (Imposto de Renda Pessoa Física — taunang personal income tax ng Brazil) na hindi pwedeng kalimutan: ang ilalagay bilang custo de aquisição o acquisition cost ay hindi ang nakasaad na presyo ng kontrata, kundi ang aktwal na perang lumabas sa bulsa. Bago pa lamang nag-submit ng deklarasyon ang taxpayer, kinukumpara na ng Receita Federal (Brazilian tax authority) ang datos na ito sa DOI (real estate operations report) ng developer, sa e-Financeira ng nagpapautang na bangko, at sa rehistro ng titulo sa registry of deeds.
Sino ang obligadong magdeklara sa 2026 at ano ang bago ngayong taon
Simula Enero 2026, naipatupad na ang bagong exemption threshold ng income tax para sa sahod na hanggang R$ 5,000 kada buwan, bahagi ng pakete na aprubado sa pagtatapos ng 2025. Inalis nito ang karaniwang middle-class wage earner sa pangunahing tributable zone, ngunit ang investor sa pre-selling property ay obligado pa ring magsumite ng deklarasyon dahil sa ibang kriteryo — mahigit R$ 800,000 na asset value bilang ng Disyembre 31, 2025. Sa hilagang baybayin ng Santa Catarina, kung saan ang average na presyo ng isang pre-selling unit ay nasa R$ 800,000 hanggang R$ 2.5 milyon, anumang naisarang transaksyon sa siklo ng 2024–2025 ay diretsong naglalagay sa mamimili sa kategorya ng obligadong magdeklara.
Ang opisyal na kalendaryo ng Receita Federal para sa IRPF 2026 ay nagbukas noong Marso 17 at magsasara sa Mayo 29. Tatlong mahalagang pagbabago ang nakapaloob sa PGD (Programa Gerador da Declaração — ang opisyal na deklarasyon software): bukas na text field para makilala ang building na nasa konstruksyon, bagong auxiliary codes sa Bens e Direitos o Assets and Rights form, at mas malalim na integrasyon sa e-Financeira na tumatanggap ng financing data mula Caixa Econômica Federal, Itaú, Bradesco, Banco do Brasil at iba pang ahensiyang miyembro ng SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — Brazilian housing finance system). Kasabay nito, ang Reforma Tributária, kung saan papalitan ng IBS at CBS ang PIS, Cofins, ICMS at ISS sa unti-unting paraan, ay nakaaapekto na sa pagpepresyo ng mga bagong unit, ngunit hindi pa direktang nagbabago sa indibidwal na deklarasyon. Ang nagbabago ay ang pag-iingat sa dokumento: ang mga kontratang nilagdaan sa 2025 sa lumang regime ay nananatili sa lumang patakaran; ang mga addendum na naisara mula 2026 ay maaaring mapasok sa bagong sistema at mangangailangan ng mas detalyadong listahan sa Bens form.
Ipinakita ng ABRAINC-FipeZap index na bumaba ng 11% sa 12 buwan ang inventory ng pre-selling units sa baybayin ng Santa Catarina, palatandaan ng matinding absorpsiyon at aktibong resale market. Para sa investor, may direktang tax effect ito: maraming cessão de direitos o transfer of contractual rights bago ang turnover, at bawat isa sa mga ito ay kailangang lumitaw sa deklarasyon — para itala ang posisyon o para mag-compute ng capital gain. Tinala ng CBIC (Brazilian construction industry chamber) ang VGV (Valor Geral de Vendas — total sales value) ng mga inilunsad na proyekto sa Santa Catarina na lumagpas sa R$ 18 bilyon noong 2025, at kinokonsentra ng Itajaí, Balneário Camboriú at Itapema ang humigit-kumulang 40% ng buong volume. Ang sinumang bumili sa alinman sa mga lunsad na ito ay obligadong mag-file ng IRPF 2026 — at ang pananagutan ay para rin sa mga bumili sa co-ownership, sa pamamagitan ng holding company, sa pamamagitan ng land swap, o kahit hindi pa natatanggap ang susi.
Ang Bens e Direitos form, hakbang-hakbang
Ang deklarasyon ng pre-selling property ay nasa Grupo 01 ng Bens e Direitos form. Tatlong pinakaginagamit na code: 11 para sa apartment, 12 para sa bahay, at 13 para sa lupa o lote — ang huli ay mahalaga para sa mga pumasok sa negosyo sa pamamagitan ng pagpapalit ng lupa sa mga unit, karaniwang praktis sa mga lunsad sa hilagang baybayin. Mayroon ding 19, "ibang real estate," na sumasaklaw sa mga isolated na kaso tulad ng commercial space, corporate floor, o standalone parking slot sa pre-selling. Ang maling code ay hindi nagiging dahilan para tanggihan ang deklarasyon, pero kakailanganin ng amendment kung magtanong ang Receita, at mag-iiwan ng ingay sa cross-reference sa DOI.
Pagkabukas ng bagong form, ang investor ay pumupuno sa Description field na para bang nagbubuo ng dossier para sa Receita. Limang impormasyon ang kailangang nandiyan para mabuhay ang deklarasyon sa anumang pagtatanong: legal name at CNPJ (corporate tax ID number) ng developer, numero at petsa ng promessa de compra e venda o reservation contract, numero ng titulo ng building o mother property sa Registry of Deeds, kumpletong address — kalye, numero, distrito, lungsod, estado — at percentage of ownership kapag co-owned ang property kasama ang asawa, business partner o family holding. Idagdag, sa isang linya, ang ideal fraction ng lupa, ang tower, ang floor at ang unit number kapag natukoy na. Iniiwasan nito ang pagbalik sa developer makalipas ang ilang buwan upang muling buksan ang kasaysayan habang nasa gitna ng tax notice.
Ang paghahati ng kolum na "Situation on 12/31/2024" at "Situation on 12/31/2025" ang pinakakaraniwang pagkakamalan ng investor. Simple at istrikto ang patakaran: sa kolum na 2024, ibinabalik nang eksakto ang halagang idineklara sa IRPF 2025. Kung ito ang unang deklarasyon ng property — kaso ng mga bumili sa loob ng 2025 — ang 2024 field ay walang laman o zero. Sa kolum na 2025, idinadagdag sa naunang halaga ang lahat ng binayaran sa calendar year 2025: down payment, monthly installments, balloon payments, intermediate payments, anumang construction fee, at ang aktwal na binayarang INCC adjustment. Hindi tumatanggap ang 2025 column ng market value, hindi tumatanggap ng FipeZap reference, hindi tumatanggap ng appraisal mula sa developer consultant. Tumatanggap lang ito ng historical cost. Inaayos ng prinsipyong ito ang lahat ng ibang bahagi ng deklarasyon.
Construction progress: ang historical cost na tinatanggap ng Receita
Ang tanong na unang inihahain ng investor sa accountant ay halos parating pareho: ideklara ko ba ang buong halaga ng kontrata o ang nabayaran ko lang? Iisa ang sagot ng Instrução Normativa 1.500 at ng Regulamento do Imposto de Renda — ang acquisition cost ay kung ano talaga ang nagastos. Pumapasok ang pre-selling property sa deklarasyon sa cash basis, hulog kada hulog, taon kada taon. Hindi pumapasok sa 2025 ang outstanding balance sa developer, ang hindi pa nababayarang installments, at ang INCC na pa-tatakbo pa sa hinaharap. Ang naglalagay ng buong halaga nang maaga ay lumilikha ng mismatch sa pagitan ng idineklara na asset at ng flow of income — agad na pagkakataon para itigil ng tax audit.
Praktikal na halimbawa para tumatak ang lohika. Bumili ang investor noong Marso 2024 ng R$ 1.6 milyong unit sa Praia Brava. Down payment na R$ 320,000, balloon na R$ 160,000 noong Oktubre 2024, monthly installments na R$ 9,500 na tinutuwid ng INCC. Sa IRPF 2025 (base year 2024), pumapasok ang property na may R$ 320,000 down payment plus R$ 160,000 balloon plus siyam na installments na may adjustment, na umaabot sa humigit-kumulang R$ 580,000. Sa IRPF 2026 (base year 2025), pinapanatili ng investor ang R$ 580,000 sa 2024 column at idinaragdag ang 12 installments plus binayarang INCC plus anumang ikalawang balloon na napagkasunduan sa kontrata: tataas ang balance sa 2025 column hanggang malapit sa R$ 720,000. Hindi sa anumang panahon lumalabas ang R$ 1.6 milyon. Lalabas lang ito sa taon kung kailan magsasara ang Habite-se (occupancy certificate), ang rehistrasyon sa registry, at ang buong pagbabayad.
Mga dokumentong dapat itago sa susunod na limang taon, na bibilangin mula sa pag-file ng deklarasyon: orihinal na kontrata at lahat ng addendum, resibo ng bawat installment na binayaran (PIX, TED, cleared boleto, microfilmed check), construction progress sheet mula sa developer na may buwanang breakdown sa principal at INCC, indibidwal na resibo ng mga balloon payment, ITBI (property transfer tax) kapag aplikable, at, kung umaayon, ang FGTS usage statement mula sa Caixa Econômica Federal. Kung wala ang stack na ito, mahina ang depensa sa anumang tax notice — at ang burden of proof, sa kaso ng pre-selling property, ay buong-buo sa taxpayer.
SBPE financing, FGTS at ang Caixa repasse sa Habite-se
Kapag pumasok ang mortgage credit sa negosyo, kailangan ng karagdagang ingat sa form. Ang patakarang madalas nakakalito: ang outstanding balance sa bangko ay hindi pumupunta sa asset side ng deklarasyon. Pumapasok ang financed property sa kategorya ng property sa kabuuan ng aktwal na binayaran sa developer — down payment, pre-key installments, anumang bridge payment, at mga amortisasyong nagawa na. Ang financing mismo, sa kanyang outstanding balance, ay nakatala sa "Debts and Real Encumbrances" form kung ang balance sa katapusan ng taon ay lumampas sa R$ 5,000, at kahit ganoon, para sa impormasyon lang, hindi nababawas ang patrimony para sa tax purposes. Ang paghahalo ng dalawang dulo ang pagkakamali ng baguhan na lumilitaw bawat taon sa mga tax notice.
Kapag binabawasan ng investor ang utang gamit ang FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço — Brazilian employee severance fund), ang inisyung halaga mula sa fund ay pumapasok sa Form 03, Tax-Exempt and Non-Taxable Income, kasama ang partikular na code para sa pagpapakawala dahil sa pagbili o amortisasyon, at gagamiting installment na binayaran sa property. Ito ay punto na direktang i-cross-check ng Receita sa Caixa: ang divergence dito ay agarang nag-trigger ng tax audit, dahil ang sistema ng Caixa ay nag-uulat ng withdrawal, halaga, layunin, at CPF (Brazilian taxpayer ID) ng benepisyaryo. Ang parehong ingat ay angkop sa paggamit ng FGTS sa key intermediate payment ng SBPE financing, karaniwang sitwasyon ng investor na pumapasok sa mid-tier project na pinopondohan sa loob ng SBPE.
"Ang repasse sa Habite-se ay ang sandaling ang deklarasyon ng pre-selling investor ay tumitigil maging isang cash-basis exercise at nagiging patrimonial photograph. Ito rin ang taong pinakamarami ang pagkakamali — dahil ito ang taong para bang sa wakas ay maaaring ideklara ang property sa full value. Hindi pwede. Historical cost, kahit ngayon, ang panukat."
Ang malaking sandali ay ang repasse sa Habite-se — ang transition ng financing sa pagtatapos ng konstruksyon. Pinapalitan ng financing contract ang kontrata sa developer; tumatanggap ang developer ng buong bayad mula Caixa o sa ibang SBPE agent; ang investor ay magkakautang sa bangko. Sa IRPF ng taon ng Habite-se, ang halaga ng property ay ina-update sa kabuuan ng aktwal na binayaran sa developer — own resources kasama ang released financing — at ang utang sa bangko ay lumilitaw sa Debts and Real Encumbrances form. Ito lang ang sandali kung saan ang "full value" ay lumalapit sa market value. At kahit ganoon, hindi ito kailanman market value: ito ay historical cost mula sa pananaw ng Receita Federal, na natigil sa sandali ng full payment sa developer.
Mga kaso ng investor sa hilagang baybayin ng Santa Catarina
Limang sitwasyon ang dominante sa mga deklarasyon ng mga nag-iinvest sa Itajaí–Balneário Camboriú–Itapema–Bombinhas strip. Sulit na ihiwalay isa-isa dahil bawat isa ay may sariling form, code, at cross-reference sa tax audit system.
Pagpapalit ng lupa sa mga unit. Ang may-ari ng lupa ay ipinapasa ang ari-arian sa developer kapalit ng fraction ng mga future units. Para sa Receita, ang barter na walang cash equalization ay hindi gumagawa ng capital gain sa sandali ng transfer; ang cost basis ng lupa ay proporsiyonal na lumipat sa mga natanggap na unit. Sa deklarasyon, isinasara ang code 13 (lupa) at binubuksan ang isa o higit pang code 11 (apartment), pinapanatili ang historical cost ng lupa bilang starting point ng bagong property. Karaniwang pagkakamali: irehistro ang mga unit sa tabular value ng barter contract — gumagawa ito ng phantom gain sa hinaharap at sumasabog sa pagbebenta ng unang unit.
Pagtransfer ng karapatan bago ang Habite-se. Ibinebenta ng investor ang kanyang posisyon sa kontrata ng isang unit na hindi pa naidedeliver. Kung ang assignment value ay lumampas sa idineklarang cost, may capital gain — kinakalkula sa GCAP (Capital Gains form), na may 15% rate sa profit bilang panimulang patakaran, dapat bayaran sa huling business day ng kasunod na buwan ng transaction. Kung gagawin ang assignment sa discount, irerehistro ang loss; hindi nito mababawasan ang tax ng ibang real estate operations, ngunit aalisin nito ang property sa asset side. Dahil ang assignment ay hindi laging dumaraan sa registry of deeds, maraming investor ang naniniwalang "hindi ito lalabas." Lumalabas: ina-report ng developer sa pamamagitan ng DIMOB (real estate activity report), at idineklara ng tagapagtanggap ng karapatan ang property sa kanyang CPF.
Patrimonial holding versus individual. Para sa mamimili ng dalawa o higit pang unit, ang paghahambing sa pagitan ng pagdeklara bilang individual at paggamit ng family holding ay hindi na detalye.
| Kriterya | Indibidwal | Patrimonial Holding |
|---|---|---|
| Buwis sa pagbebenta | 15% hanggang 22.5% sa capital gain | Humigit-kumulang 6% hanggang 6.7% sa presumed profit |
| R$ 440,000 exemption (single property) | Aplikable | Hindi aplikable |
| Residential reinvestment sa 180 araw | Nag-exempt ng gain | Hindi aplikable |
| Taunang gastos sa maintenance | Wala | R$ 6,000 hanggang R$ 15,000 |
| ITBI sa kapital na integration | Hindi mag-aapply | Maaaring mag-apply depende sa lokal na ordinansa |
| Patrimonial succession | Tradisyonal na inventory | Mga share — mas flowing |
Ang holding ay nagbabayad ng mas kaunting buwis sa pagbebenta at pinoprotektahan ang succession, ngunit may fixed costs, nangangailangan ng permanenteng accounting advisory, at nasa ilalim ng obserbasyon ng mga bagong patakaran post-Reforma Tributária na maaaring baguhin ang presumed profit regime sa mga susunod na siklo. Ang SIDE Empreendimentos, halimbawa, ay nagseserbisyo sa malaking bahagi ng mga mamimili na nagbubuo ng holding companies bago pa lamang lumagda sa unit sa hilagang baybayin, partikular para iwasan ang post-acquisition integration at ang lokal na ITBI.
Foreign na may residensiya sa Brazil. Ang isang Argentinian, Paraguayan o European na may opisyal na fiscal residency sa Brazil ay magdedeklara ng property tulad ng isang Brazilian: sa reais, sa historical cost, sa Bens e Direitos form. Ang non-resident foreigner ay sumusunod sa partikular na patakaran, na may withholding na 15% sa anumang capital gain, at karaniwang hinihiling ng developer ang CPF at ang origin of funds statement sa pamamagitan ng Central Bank of Brazil. Itajaí at Balneário Camboriú ay kinonsentra, ayon sa data na pinagsama-sama ng Receita Federal, ang mataas na partisipasyon ng mga foreign buyer sa 2025 — isang profile na partikular na umiimpluwensya sa hard currency–denominated assets.
Co-ownership purchase. Ang mga mag-asawa sa partial community of property regime ay magdedeklara ng kalahati bawat isa kapag ang unit ay nakuha sa loob ng kasal; sa total separation regime, nagdedeklara lang ang sinumang aktwal na bumili at nagbayad. Pumapasok ang business partner investor sa kanyang percentage na may cross-referenced CPF sa description. Tinutukoy ng Receita ang co-ownership sa pamamagitan ng CPF ng DOIs na inilabas ng developer — ang anumang divergence sa pagitan ng kontraktwal na percentage at ng idineklarang percentage ay imbitasyon sa tax notice.
Mga pagkakamaling nagdadala sa tax audit sa 2026
Limang pagkakamali ang sumasagot sa karamihan ng tax notices na nauugnay sa pre-selling property. Una, ang pagrerehistro ng property sa market value, na karaniwang kinukuha sa FipeZap reference o mula sa impormal na appraisal ng developer. Hinihingi ng Receita ang historical cost; pumapasok lang ang market value sa sandali ng pagbebenta, sa GCAP. Pangalawa, ang pagkalimot sa mga installments na binayaran sa Disyembre, sa construction fee, at sa pre-key condominium fees. Ang pinagsama-samang sheet ng developer ay karaniwang lumalabas sa Enero ng kasunod na taon, at ang taxpayer ay nagdedeklara batay sa outdated bank statement, na iniiwan ang 200,000 reais sa labas ng 2025 column nang walang kamalayan.
Pangatlo, ang hindi pag-uulat ng origin of funds. Ang isang R$ 320,000 down payment sa isang deklarasyong may annual income na R$ 180,000 ay nag-aalsa ng agarang alerto. Withdrawal ng financial investment, pagbebenta ng ibang property, opisyal na inheritance, donasyon na nakatala sa ITCMD payment, profit distribution ng kumpanya — lahat dapat magkaroon ng coherent na koneksyon sa pagitan ng Taxable Income form, ng Tax-Exempt Income form, at ng evolution of wealth. Ang investor na nag-iniyenkasyon nang walang documentation ng origin ay preferred target sa Receita–COAF (financial intelligence unit) cross-check.
Pang-apat, ang hindi pagdedeklara ng pagtransfer ng karapatan bago ang Habite-se. Dahil ang operasyon ay hindi obligadong dumaraan sa registry of deeds, naramdaman ng investor na "walang record." Mayroon: ina-report ng developer ang transaksyon sa pamamagitan ng DIMOB, at idineklara ng tagapagtanggap ng karapatan ang property sa kanyang CPF. Kinukonekta ng Receita ang dalawang dulo sa loob ng ilang segundo. Panlima, ang pagtrato sa pagkansela ng kontrata na para bang hindi umiiral. Ang pagkansela sa developer ay gumagawa ng partial refund ng binayarang halaga, na may kontraktwal na retention na nag-iiba mula 25% hanggang 50% ayon sa Lei do Distrato o cancellation law. Ang refund ay tax-exempt income para sa indibidwal sa bahaging nagbabalik lang sa principal, ngunit ang bahaging lumalampas sa cost (adjustment plus profit) ay maaaring buwisan. Obligado ang pagtanggal ng property mula sa deklarasyon sa base year ng cancellation at ang pagrehistro ng pagpasok ng refund sa current account — ang cancellation na walang mirror sa Form 03 ay klasikong flag ng automated cross-check.
Konklusyon
Tumigil maging pormalidad ang pagdedeklara ng pre-selling property sa 2026. Ang kombinasyon ng bagong R$ 5,000 monthly exemption, ng Reforma Tributária na lumalalim sa pagpapatupad, ng pagtigas ng Receita Federal sa cross-check ng DOI, DIMOB at e-Financeira, at ng aktibong resale cycle sa baybayin ng Santa Catarina ay naglagay sa investor sa ilalim ng mas pinong lens kumpara sa anumang taon kamakailan. Iisa lang ang pangunahing patakaran: historical cost, installment by installment, na may dokumento sa likod ng bawat sentimos. Ang sinumang naglalapat nito ay bumabawas ng tax audit risk sa minimum at pinoprotektahan ang long-term thesis, kung saan ang pre-selling asset ay, una sa lahat, isang instrumento ng patrimonial preservation. Upang masundan kung paano nakakaapekto sa investor ng real estate sa hilagang baybayin ng Santa Catarina ang bawat hakbang ng Receita Federal at ng Reforma Tributária, sulit na sundan ang lingguhang pagsusuri na inilalathala dito sa portal ng SIDE Empreendimentos.