Декларация новостройки в IRPF Бразилии 2026
Индекс INCC-M (índice de custo de obra — бразильский индекс стоимости строительства) накопил 6,2% за двенадцать месяцев, завершившихся в апреле 2026 года, и каждый платёж по договору долевого участия, внесённый в течение 2025 года, прошёл через эту индексацию. Для тех, кто приобрёл строящееся жильё в Итажаи, Балнеариу-Камбориу или Прайя-Брава между подписанием договора и получением ключей, это меняет одну ключевую деталь декларации IRPF 2026 (Imposto de Renda Pessoa Física — годовая налоговая декларация физлица в Бразилии): в стоимость приобретения уходит не цена по прайс-листу застройщика, а сумма реально вышедших из кармана средств. Налоговая служба Receita Federal сверяет эти данные с DOI застройщика (декларация о сделке с недвижимостью), системой e-Financeira от банка-кредитора и базой реестровых записей нотариальных контор ещё до того, как налогоплательщик нажмёт «отправить».
Кто обязан декларировать в 2026 году и что изменилось
С января 2026 года вступила в силу новая планка освобождения от подоходного налога для трудовых доходов до 5 000 реалов в месяц (около 850 евро) — часть пакета реформ, одобренного в конце 2025 года. Изменение смещает фокус того, кто традиционно попадал под пристальный контроль: офисный работник среднего класса выводится из зоны основного налогообложения, но инвестор в строящуюся недвижимость остаётся обязанным подавать декларацию по другому критерию — имущество свыше 800 тысяч реалов по состоянию на 31 декабря 2025 года. На северном побережье штата Санта-Катарина, где средний чек юнита на стадии плана колеблется от 800 тысяч до 2,5 миллиона реалов (примерно 130–410 тысяч евро по курсу первой половины 2026 года), любая сделка, закрытая в цикле 2024–2025, автоматически вводит покупателя в обязательную категорию.
Официальный календарь Receita Federal по IRPF 2026 открыл срок подачи 17 марта и закрывает его 29 мая. Программа PGD (Programa Gerador da Declaração — официальное приложение для заполнения декларации) получила три значимых обновления: появилось отдельное поле для идентификации строящегося объекта, добавлены вспомогательные коды в раздел «Имущество и права», а интеграция с системой e-Financeira стала глубже — она получает данные о финансировании от Caixa Econômica Federal (государственный жилищный банк Бразилии), Itaú, Bradesco, Banco do Brasil и других участников системы SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — национальная система жилищного кредитования). Параллельно идёт налоговая реформа: новые налоги IBS и CBS поэтапно заменяют PIS, Cofins, ICMS и ISS. На ценообразование новых юнитов это уже влияет, но на структуру декларации физлица — пока нет. Меняется требовательность к документам: договоры, подписанные в 2025 году по старой системе, остаются в старом режиме; дополнительные соглашения, заключённые с 2026 года, могут попасть в новую систему и потребовать детального раскрытия в карточке имущества.
Индекс ABRAINC-FipeZap зафиксировал снижение остатков на стадии строительства на побережье Санта-Катарины на 11% за двенадцать месяцев — признак сильного поглощения и активной вторичной перепродажи. Для инвестора это означает прямой налоговый эффект: множество переуступок прав требования до получения Habite-se (разрешение на ввод здания в эксплуатацию), и каждая из них должна появиться в декларации — либо для фиксации позиции, либо для расчёта прироста капитала. По данным CBIC (отраслевая ассоциация строителей), запущенный VGV (Valor Geral de Vendas — суммарный объём продаж новостроек на этапе запуска) в Санта-Катарине превысил 18 миллиардов реалов по итогам 2025 года, и Итажаи, Балнеариу-Камбориу и Итапема совокупно собрали около 40% этого объёма. Любой, кто купил юнит в одном из этих проектов, попадает в IRPF 2026 — и обязанность распространяется также на тех, кто приобрёл долю в совместной собственности, через семейный холдинг, в рамках бартерной сделки на земельный участок или ещё не получил ключи.
Карточка «Имущество и права»: пошаговый разбор
Декларация строящейся недвижимости происходит внутри Группы 01 раздела «Имущество и права». Чаще всего используются три кода: 11 для квартиры, 12 для дома и 13 для участка или лота — последний актуален для тех, кто вошёл в проект через бартер земли на будущие юниты, что распространено в новых запусках на северном побережье. Также существует код 19 — «прочая недвижимость», который покрывает редкие случаи: коммерческое помещение, офисный блок или отдельное парковочное место на стадии плана. Неверный код не делает декларацию недействительной, но потребует уточнения при запросе Receita Federal и создаст ненужный шум при сверке с DOI застройщика.
Открыв новую карточку, инвестор заполняет поле «Описание» так, словно собирает досье для налоговой. Пять элементов обязательны, чтобы выдержать возможный запрос: полное юридическое наименование и CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica — налоговый идентификатор юрлица) застройщика; номер и дата договора promessa de compra e venda (предварительный договор купли-продажи); регистрационный номер matrícula (уникальный номер записи о здании или материнском объекте) в районном реестре недвижимости; полный адрес — улица, номер, район, город, штат; и доля владения, если объект находится в совместной собственности с супругом, партнёром или семейным холдингом. Добавьте одной строкой идеальную долю в участке, башню, этаж и номер юнита, как только они определены. Это избавит от необходимости возвращаться к застройщику спустя месяцы, чтобы восстановить историю в разгар запроса.
Разделение между колонками «Положение на 31/12/2024» и «Положение на 31/12/2025» — место, где инвестор чаще всего ошибается. Правило простое и сухое: в колонке 2024 необходимо точно повторить значение, заявленное в IRPF 2025. Если это первая декларация имущества — например, для тех, кто приобрёл объект в 2025 году, — поле 2024 остаётся пустым или с нулём. В колонке 2025 к предыдущей сумме прибавляется всё, что было оплачено в течение календарного 2025 года: первоначальный взнос, ежемесячные платежи, балунные платежи, промежуточные платежи, возможный сбор на строительство и фактически уплаченная индексация по INCC. Колонка 2025 не принимает рыночную стоимость, не принимает оценку FipeZap, не принимает заключение консультанта застройщика. Она принимает исторические затраты. Этот принцип организует всё остальное в декларации.
Эволюция строительства: исторические затраты, которые принимает налоговая
Вопрос, который инвестор задаёт бухгалтеру при первом контакте, почти всегда один: декларировать полную сумму договора или только то, что реально оплачено? Ответ Инструктивного указания 1500 и Регламента подоходного налога однозначен — стоимость приобретения это то, что фактически было выплачено. Строящаяся недвижимость попадает в декларацию по кассовому методу, платёж за платежом, год за годом. Остаток долга перед застройщиком, предстоящие платежи и INCC, который только предстоит начислить, в 2025 году не учитываются. Тот, кто заявляет полную стоимость авансом, создаёт разрыв между заявленным имуществом и потоком доходов — прямой сигнал для системы проверок.
Практический пример для закрепления логики. Инвестор покупает в марте 2024 года юнит за 1,6 миллиона реалов в Прайя-Брава. Первоначальный взнос 320 тысяч, балунный платёж 160 тысяч в октябре 2024 года, ежемесячные платежи 9 500 реалов с индексацией по INCC. В IRPF 2025 (отчётный 2024 год) объект отражается суммой первоначального взноса 320 тысяч плюс 160 тысяч балунного платежа плюс девять месячных платежей с индексацией — итого около 580 тысяч реалов. В IRPF 2026 (отчётный 2025 год) инвестор сохраняет 580 тысяч в колонке 2024 и добавляет 12 платежей плюс уплаченный INCC плюс возможный второй балунный платёж, предусмотренный договором: остаток в колонке 2025 поднимается до примерно 720 тысяч реалов. Ни в один момент 1,6 миллиона не появляются. Они появятся только в год, когда Habite-se, регистрация в нотариальной конторе и полное погашение долга закроют цикл.
Документы, которые необходимо хранить в течение пяти лет с момента подачи декларации: оригинал договора и все дополнительные соглашения; подтверждения каждого платежа (PIX — мгновенный банковский перевод, TED, оплаченный boleto, копия чека); таблица эволюции стройки, выданная застройщиком с помесячной разбивкой основной суммы и индексации INCC; индивидуальные квитанции на балунные платежи; ITBI (муниципальный налог на передачу недвижимости), если применимо; и, в соответствующем случае, выписка об использовании FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço — обязательный жилищный фонд работника), выданная Caixa Econômica Federal. Без этой стопки защита при запросе становится шаткой, а бремя доказывания в случае строящейся недвижимости целиком ложится на налогоплательщика.
Кредитование SBPE, FGTS и расчёт с Caixa при сдаче объекта
Когда в сделку входит ипотечный кредит, карточка требует дополнительной хирургии. Правило, которое сбивает с толку большинство: остаток долга перед банком не идёт в актив декларации. Финансируемый объект попадает в имущество по полной сумме, реально выплаченной застройщику — первоначальный взнос, платежи на этапе до получения ключей, возможный переходный платёж и уже произведённые погашения. Само финансирование, с его непогашенным остатком, фиксируется в карточке «Долги и реальные обременения», только если остаток на конец года превышает 5 тысяч реалов, и даже тогда — с информационной функцией, не уменьшая имущество в целях налогообложения. Смешение двух сторон — типичная ошибка новичка, которая каждый год снова появляется в запросах от налоговой.
Когда инвестор погашает долг с помощью FGTS, сумма, снятая с фонда, попадает в карточку 03 — «Освобождённые и необлагаемые доходы» — с конкретным кодом для использования при покупке или погашении, и одновременно идёт в имущество как уплаченный платёж. Это точка, которую Receita Federal сверяет напрямую с Caixa Econômica Federal: расхождение здесь почти автоматически активирует проверку, потому что система Caixa сообщает о снятии, сумме, назначении и CPF (Cadastro de Pessoa Física — индивидуальный налоговый номер физлица) получателя. Та же осторожность применяется к использованию FGTS в качестве промежуточного платежа при получении ключей в SBPE — типичная ситуация для инвестора, который входит в проект среднего уровня, финансируемый в рамках Бразильской системы сбережений и кредитования.
«Передача дела на этапе Habite-se — это момент, когда декларация инвестора в строящееся жильё перестаёт быть упражнением по кассовому методу и превращается в фотографию имущественного положения. Это также год, в котором ошибаются чаще всего, потому что кажется, наконец, что объект можно задекларировать по полной стоимости. Нельзя. Исторические затраты, даже сейчас, остаются единственной линейкой».
Главный момент — это именно расчёт при Habite-se. Договор финансирования заменяет договор с застройщиком; застройщик получает остаток от Caixa или иного агента SBPE; инвестор начинает быть должным банку. В IRPF года получения Habite-se стоимость объекта обновляется до полной суммы, реально выплаченной застройщику — собственные средства плюс выделенное финансирование, — а банковский долг появляется в карточке «Долги и реальные обременения». Это единственный момент, когда «полная стоимость» приближается к рыночной. И даже тогда это не рыночная стоимость — это исторические затраты с точки зрения Receita Federal, зафиксированные в момент полного расчёта с застройщиком.
Сценарии инвестора северного побережья Санта-Катарины
Пять ситуаций доминируют в декларациях тех, кто инвестирует на участке Итажаи–Балнеариу-Камбориу–Итапема–Бомбиньяс. Стоит разобрать каждую отдельно, потому что у каждой свой раздел, свой код и свой способ сверки в проверочной системе.
Бартер земли на юниты. Собственник передаёт участок застройщику в обмен на долю в будущих юнитах. Для Receita Federal бартер без денежной доплаты не создаёт прироста капитала в момент передачи; стоимость участка пропорционально мигрирует в полученные юниты. В декларации списывается код 13 (участок) и открывается один или несколько кодов 11 (квартиры), при этом историческая стоимость участка сохраняется как отправная точка нового имущества. Классическая ошибка: записать юниты по табличной стоимости из договора бартера — это создаёт фантомный прирост и взрывается при первой же продаже юнита.
Переуступка прав требования до Habite-se. Инвестор продаёт договорную позицию на ещё не сданный юнит. Если сумма переуступки превышает заявленную стоимость, возникает прирост капитала, рассчитываемый в программе GCAP (Programa de Apuração de Ganhos de Capital) — общая ставка 15% на прибыль, подлежащая уплате до последнего рабочего дня месяца, следующего за сделкой. Если переуступка идёт с дисконтом, фиксируется убыток; он не компенсирует налог по другим операциям с недвижимостью, но удаляет объект из активов. Поскольку переуступка не обязательно проходит через нотариус, многие инвесторы полагают, что её «не видно». Видно: застройщик сообщает о сделке через DIMOB (декларация информации о недвижимости), и цессионарий декларирует объект на свой CPF.
Семейный холдинг против физического лица. Для покупателя двух и более юнитов сравнение между декларированием как физлица и использованием семейного холдинга перестало быть деталью.
| Критерий | Физическое лицо | Семейный холдинг |
|---|---|---|
| Налог при продаже | 15–22,5% на прирост капитала | Около 6–6,7% по схеме предполагаемой прибыли |
| Льгота 440 тыс. реалов (единственный объект) | Применяется | Не применяется |
| Реинвестирование в жильё за 180 дней | Освобождает от налога | Не применяется |
| Годовые расходы на содержание | Ноль | 6–15 тыс. реалов |
| ITBI при внесении актива | Не взимается | Может взиматься в зависимости от муниципалитета |
| Наследование | Стандартная процедура | Доли юрлица — гораздо более гибко |
Холдинг платит меньше при продаже и защищает наследственную преемственность, но имеет фиксированные расходы, требует постоянного бухгалтерского сопровождения и находится под наблюдением новых правил после налоговой реформы, которые могут изменить схему предполагаемой прибыли в ближайших циклах. SIDE Empreendimentos, например, обслуживает заметную долю покупателей, которые структурируют холдинги ещё до подписания договора на юнит на северном побережье — именно чтобы избежать последующего внесения актива и муниципального ITBI.
Иностранец с налоговым резидентством в Бразилии. Аргентинец, парагваец или европеец с задекларированным налоговым резидентством в Бразилии оформляет недвижимость точно так же, как бразилец: в реалах, по историческим затратам, в карточке «Имущество и права». Иностранец-нерезидент следует особому правилу — удержание у источника 15% от возможного прироста капитала, и застройщик обычно требует CPF и декларацию происхождения средств через Banco Central do Brasil (Центральный банк Бразилии). По данным Receita Federal за 2025 год, Итажаи и Балнеариу-Камбориу собрали высокую долю иностранных покупателей — профиль, который особенно весом для тех, кто хранит капитал в твёрдой валюте и ищет диверсификацию вне евро или доллара.
Совместная собственность. Супруги в режиме частичной общности декларируют по половине каждый, когда юнит приобретён в браке; при полном раздельном режиме декларирует только тот, кто фактически купил и оплатил. Партнёр-инвестор входит со своим процентом и перекрёстной ссылкой на CPF в описании. Receita Federal идентифицирует совместную собственность через CPF в DOI, выпущенных застройщиком — любое расхождение между договорной долей и заявленной долей служит приглашением к запросу.
Ошибки, которые приводят к проверке в 2026 году
Пять ошибок объясняют большинство запросов, связанных со строящейся недвижимостью. Первая — заявить объект по рыночной стоимости, обычно взятой из FipeZap или из неформальной оценки застройщика. Receita Federal требует исторические затраты; рыночная стоимость появляется только в момент продажи, в GCAP. Вторая — забыть платежи, сделанные в декабре, сбор на строительство и предварительные коммунальные платежи. Сводная таблица застройщика обычно выходит в январе следующего года, и налогоплательщик декларирует на основе устаревшей банковской выписки, оставляя двести тысяч реалов вне колонки 2025, не замечая этого.
Третья — скрыть происхождение средств. Первоначальный взнос в 320 тысяч реалов в декларации с годовым доходом 180 тысяч мгновенно зажигает тревогу. Изъятие из инвестиционного фонда, продажа другого актива, оформленное наследство, дарение с уплаченным ITCMD (налог на наследство и дарение), распределение прибыли компании — всё должно быть согласовано между карточкой «Облагаемые доходы», карточкой «Освобождённые доходы» и эволюцией имущества. Инвестор, делающий пополнение без прослеживаемого происхождения, — приоритетная цель сверки между Receita и COAF (Совет по контролю финансовой деятельности — бразильский орган финансового мониторинга).
Четвёртая — не задекларировать переуступку прав требования до Habite-se. Поскольку операция не обязательно проходит через нотариус, инвестору кажется, что «следа нет». След есть: застройщик сообщает о сделке через DIMOB, и цессионарий декларирует объект на свой CPF. Receita Federal соединяет обе стороны за секунды. Пятая — отнестись к расторжению договора как к несуществующему. Отмена договора с застройщиком порождает частичный возврат уплаченных сумм с договорными удержаниями в диапазоне от 25% до 50% по Закону о расторжении (Lei do Distrato). Возврат является необлагаемым доходом для физлица в части, которая возвращает только основную сумму, но доля, превышающая первоначальные затраты (индексация плюс прирост), может облагаться налогом. Удалить объект из декларации в отчётном году расторжения и зафиксировать поступление возврата на текущий счёт — обязательно. Расторжение без зеркального отражения в карточке 03 — классический флаг для автоматической сверки.
Заключение
Декларирование строящейся недвижимости в 2026 году перестало быть формальностью. Сочетание новой льготы в 5 тысяч реалов в месяц, разворачивающейся налоговой реформы, ужесточения Receita Federal по сверке DOI, DIMOB и e-Financeira и активного цикла перепродажи на побережье Санта-Катарины поставило инвестора под более тонкое увеличительное стекло, чем в любой недавний год. Золотое правило одно: исторические затраты, платёж за платежом, с документом за каждым центавом. Тот, кто это применяет, сводит риск дополнительной проверки к минимуму и защищает долгосрочную тезу, в которой строящийся актив — это прежде всего инструмент сохранения капитала, а уже потом ликвидность. Чтобы следить за тем, как каждое движение Receita Federal и налоговой реформы влияет на инвестора в недвижимость северного побережья Санта-Катарины, стоит читать еженедельный разбор, публикуемый здесь, на портале SIDE Empreendimentos.