Déclarer un bien sur plan à l'IRPF 2026 : guide complet
L'INCC-M (indice brésilien du coût de la construction) a cumulé une hausse de 6,2 % sur les douze mois clos en avril 2026, et chaque mensualité réglée tout au long de 2025 a été soumise à cette indexation. Pour l'acquéreur étranger ayant signé un contrat d'achat sur plan à Itajaí, Balneário Camboriú ou Praia Brava entre l'apport initial et la remise des clés, ce détail bouleverse un point central de la déclaration brésilienne d'impôt sur le revenu — l'IRPF 2026. Ce qui entre dans le coût d'acquisition n'est pas le prix affiché par le promoteur, mais la somme effectivement décaissée. Et la Receita Federal — l'administration fiscale fédérale du Brésil — croise désormais cette donnée avec la DOI (déclaration d'opération immobilière) transmise par le promoteur, l'e-Financeira de la banque finançant l'opération et la base des matricules des registres fonciers, et ce avant même que le contribuable ne valide l'envoi.
Qui doit déclarer en 2026 et ce qui change cette année
Depuis janvier 2026, une nouvelle tranche d'exonération de l'impôt sur le revenu est entrée en vigueur au Brésil, libérant les revenus du travail jusqu'à 5 000 R$ par mois — soit environ 850 euros. Ce dispositif, inscrit dans le paquet voté fin 2025, modifie le profil des contribuables habituellement repérés par les recoupements automatiques de l'administration : le salarié de la classe moyenne sort de la zone d'imposition principale, mais l'investisseur immobilier reste soumis à l'obligation déclarative par un autre critère — un patrimoine supérieur à 800 000 R$ au 31 décembre 2025. Sur le littoral nord de l'État de Santa Catarina, où le ticket moyen d'un logement vendu sur plan oscille entre 800 000 R$ et 2,5 millions de R$, toute acquisition close durant le cycle 2024-2025 fait basculer directement l'acquéreur dans le périmètre de l'obligation.
Le calendrier officiel de la Receita Federal pour l'IRPF 2026 a ouvert le délai le 17 mars et le referme le 29 mai. Le PGD — Programa Gerador da Declaração, l'équivalent brésilien du logiciel officiel de déclaration en ligne — a reçu trois ajustements notables : un champ ouvert pour identifier le bien en construction, de nouveaux codes auxiliaires dans la fiche Bens e Direitos (l'équivalent de la déclaration de patrimoine) et une intégration plus profonde avec l'e-Financeira, qui collecte les données de financement de la Caixa Econômica Federal, d'Itaú, de Bradesco, de Banco do Brasil et des autres établissements adhérents au SBPE — le système brésilien d'épargne logement. En parallèle, la Réforme Fiscale brésilienne — IBS et CBS remplaçant progressivement PIS, Cofins, ICMS et ISS — affecte désormais la fixation du prix des unités nouvellement lancées, sans modifier directement la déclaration du particulier. Ce qui change, c'est la rigueur documentaire exigée : les contrats signés en 2025 sous l'ancien régime y demeurent ; les avenants conclus à partir de 2026 peuvent basculer dans le nouveau système et imposer une ouverture analytique dans la fiche de patrimoine.
L'indice ABRAINC-FipeZap montre que le stock disponible sur plan sur la côte catarinense a reculé de 11 % en douze mois, signe d'une absorption vigoureuse et d'un marché secondaire actif. Pour l'investisseur, l'effet fiscal est direct : multiplication des cessions de droits avant la délivrance du certificat de conformité — le Habite-se brésilien —, et chacune doit figurer dans la déclaration, qu'il s'agisse d'inscrire la position ou de calculer une plus-value. La CBIC, fédération brésilienne du bâtiment, a chiffré à plus de 18 milliards de R$ le volume général de ventes (VGV) lancé dans l'État de Santa Catarina sur l'ensemble de 2025 ; Itajaí, Balneário Camboriú et Itapema y concentrent environ 40 % du total. Tout acquéreur engagé sur l'un de ces programmes entre dans l'IRPF 2026 — et l'obligation déclarative s'applique aussi à ceux qui ont acheté en copropriété, via une société holding, par échange de terrain contre des unités, ou même sans avoir encore reçu les clés.
La fiche Bens e Direitos, étape par étape
La déclaration d'un bien acquis sur plan figure dans le Groupe 01 de la fiche Bens e Direitos. Trois codes dominent l'usage : 11 pour appartement, 12 pour maison individuelle et 13 pour terrain ou lot — ce dernier pertinent pour ceux qui sont entrés dans l'opération par échange de terrain contre des unités, pratique courante dans les lancements du littoral nord. Existe également le code 19, « autres biens immobiliers », qui couvre les cas particuliers comme un local commercial, un plateau de bureaux ou une place de stationnement isolée vendue sur plan. Retenir le mauvais code n'invalide pas la déclaration, mais oblige à rectification si le fisc le demande, et génère du bruit inutile dans le croisement avec la DOI.
Une fois la fiche ouverte, l'acquéreur remplit le champ Description comme s'il constituait un dossier pour l'administration fiscale. Cinq informations sont indispensables pour survivre à un éventuel contrôle : raison sociale et CNPJ — identifiant fiscal des sociétés au Brésil — du promoteur, numéro et date du contrat de promesse d'achat-vente, numéro de la matricule du programme ou de l'immeuble-mère au Registre des biens immobiliers compétent, adresse complète — voie, numéro, quartier, ville, État —, et pourcentage de participation lorsque le bien est en copropriété avec un conjoint, un associé ou une holding familiale. Ajoutez, sur une ligne, la fraction idéale du terrain, la tour, l'étage et le numéro de l'unité lorsqu'ils sont déjà déterminés. Cette précision évite de devoir relancer le promoteur des mois plus tard pour rouvrir l'historique au milieu d'une procédure.
La distinction entre les colonnes « Situation au 31/12/2024 » et « Situation au 31/12/2025 » est la source d'erreur la plus fréquente. La règle est simple et rigide : la colonne 2024 reproduit exactement la valeur déclarée à l'IRPF 2025. S'il s'agit de la première déclaration du bien — cas de qui a acheté en 2025 —, la case 2024 reste vide ou à zéro. La colonne 2025 cumule à la valeur antérieure tout ce qui a été versé durant l'année civile 2025 : apport initial, mensualités, échéances majorées, intermédiaires, éventuelle taxe de chantier et l'indexation INCC effectivement payée. La colonne 2025 ne reçoit ni valeur de marché, ni estimation FipeZap, ni évaluation fournie par le consultant du promoteur. Elle reçoit du coût historique. Ce principe structure tout le reste de la déclaration.
Avancement des travaux : le coût historique que le fisc admet
La question que tout investisseur pose à son comptable lors du premier rendez-vous est presque toujours la même : faut-il déclarer le prix total du contrat, ou seulement ce qui a été payé ? La réponse de l'Instrução Normativa 1500 et du Règlement de l'impôt sur le revenu brésilien est unique : le coût d'acquisition est ce qui a effectivement été décaissé. Le bien sur plan entre dans la déclaration au régime de caisse, mensualité par mensualité, année par année. Le solde restant dû au promoteur, les échéances à venir et l'INCC qui s'appliquera dans le futur n'entrent pas en 2025. Anticiper la valeur totale crée un décalage entre patrimoine déclaré et flux de revenus — invitation immédiate aux croisements automatiques.
Un exemple concret pour fixer la logique. Un investisseur acquiert en mars 2024 une unité de 1,6 million de R$ à Praia Brava. Apport initial de 320 000 R$, échéance majorée de 160 000 R$ en octobre 2024, mensualités de 9 500 R$ indexées sur l'INCC. Dans l'IRPF 2025 (exercice 2024), le bien apparaît avec 320 000 R$ d'apport, 160 000 R$ d'échéance majorée et neuf mensualités indexées, soit environ 580 000 R$. Dans l'IRPF 2026 (exercice 2025), l'investisseur conserve les 580 000 R$ dans la colonne 2024 et y ajoute douze nouvelles mensualités, l'INCC versé et une éventuelle deuxième échéance majorée prévue au contrat : le solde de la colonne 2025 grimpe à environ 720 000 R$. À aucun moment le 1,6 million ne figure dans le tableau. Il n'apparaîtra qu'à l'exercice où le Habite-se, l'inscription au registre et la quitus intégral viendront boucler le cycle.
Documents à conserver pendant les cinq années suivant l'envoi de la déclaration : contrat original et l'ensemble des avenants, justificatifs de chaque mensualité réglée (PIX — le virement instantané brésilien —, TED, quittance de boleto, chèque microfilmé), tableau d'avancement émis par le promoteur avec la ventilation mensuelle entre principal et INCC, reçus individuels des échéances majorées, ITBI — taxe municipale brésilienne sur les transmissions immobilières — lorsqu'applicable et, le cas échéant, l'attestation d'usage du FGTS — Fonds de garantie obligatoire pour les salariés brésiliens — délivrée par la Caixa Econômica Federal. Sans cette pile documentaire, la défense lors d'un contrôle est fragilisée — et la charge de la preuve, sur l'immobilier vendu sur plan, repose intégralement sur le contribuable.
Financement SBPE, FGTS et le déblocage Caixa lors de la livraison
Lorsque du crédit immobilier entre dans le montage, la fiche exige une chirurgie complémentaire. La règle qui sème la confusion : le solde restant dû à la banque ne va pas dans l'actif de la déclaration. Un bien financé entre dans la fiche au montant effectivement versé au promoteur — apport initial, mensualités payées avant les clés (les fameuses « parcelas no pé »), éventuelle parcelle relais et amortissements déjà réalisés. Le financement lui-même, avec son solde à courir, est enregistré dans la fiche « Dívidas e Ônus Reais » — dettes et charges réelles — seulement si le solde en fin d'année dépasse 5 000 R$, et alors à titre informatif, sans diminuer le patrimoine taxable. Mélanger les deux flux est l'erreur de débutant qui revient chaque année dans les contrôles.
Lorsque l'investisseur — résident fiscal au Brésil et titulaire d'un compte FGTS — amortit la dette grâce au fonds, le montant prélevé entre dans la fiche 03, Revenus exonérés et non imposables, sous le code spécifique de libération pour achat ou amortissement, et alimente le bien comme une mensualité payée. C'est un point que la Receita croise en direct avec la Caixa : la moindre divergence déclenche un contrôle quasi automatique, parce que le système de la Caixa rapporte le retrait, son montant, sa finalité et le CPF — numéro fiscal individuel brésilien — du bénéficiaire. La même prudence s'impose pour l'usage du FGTS sur l'échéance intermédiaire de remise des clés dans le SBPE, situation typique de l'investisseur entrant dans un programme de moyenne gamme financé via le Système brésilien d'épargne et de prêt.
« Le déblocage au Habite-se est le moment où la déclaration de l'investisseur sur plan cesse d'être un exercice de régime de caisse et devient photographie patrimoniale. C'est aussi l'année où l'on commet le plus d'erreurs — parce que c'est l'année où il semble, enfin, qu'on puisse déclarer le bien à sa valeur pleine. On ne le peut pas. Le coût historique, même à cette étape, demeure la règle. »
Le grand moment est précisément le déblocage à la livraison du Habite-se. Le contrat de financement se substitue au contrat avec le promoteur ; ce dernier reçoit le solde versé par la Caixa ou un autre opérateur du SBPE ; l'investisseur devient débiteur de la banque. Dans l'IRPF de l'exercice du Habite-se, la valeur du bien est actualisée pour correspondre au total effectivement payé au promoteur — fonds propres plus financement débloqué —, tandis que la dette bancaire apparaît dans la fiche Dívidas e Ônus Reais. C'est l'unique moment où la « valeur pleine » s'approche de la valeur de marché. Et même alors, elle n'en est jamais l'égale : il s'agit du coût historique aux yeux de la Receita Federal, figé à l'instant du paiement final au promoteur.
Les cas typiques de l'investisseur du littoral nord de Santa Catarina
Cinq situations dominent les déclarations des investisseurs sur le couloir Itajaí — Balneário Camboriú — Itapema — Bombinhas. Il vaut la peine de les détailler une par une, car chacune possède sa fiche, son code et son angle de recoupement propres.
Échange de terrain contre des unités. Le propriétaire d'un terrain le cède au promoteur en échange d'une fraction des unités futures. Du point de vue de la Receita, l'échange sans soulte ne génère pas de plus-value au moment de la cession ; le coût du terrain migre proportionnellement vers les unités reçues. Dans la déclaration, on solde le code 13 (terrain) et l'on ouvre un ou plusieurs codes 11 (appartements) en conservant le coût historique du terrain comme point de départ du nouveau bien. Erreur classique : enregistrer les unités à la valeur affichée dans le contrat d'échange — cela génère une plus-value fantôme qui explose lors de la revente de la première unité.
Cession de droits avant la livraison. L'investisseur cède sa position contractuelle sur une unité non encore livrée. Si la valeur de cession excède le coût déclaré, il y a plus-value — calculée dans le GCAP, le module brésilien dédié aux plus-values, au taux général de 15 % sur le profit, exigible jusqu'au dernier jour ouvrable du mois suivant l'opération. En cas de cession à décote, on enregistre la perte ; celle-ci ne compense pas l'impôt d'autres opérations immobilières, mais elle sort le bien de l'actif. Comme la cession ne transite pas nécessairement par le registre foncier, beaucoup d'investisseurs croient qu'elle « n'apparaît pas ». Elle apparaît : le promoteur la déclare via la DIMOB — déclaration brésilienne d'informations sur les activités immobilières —, et le cessionnaire enregistre le bien à son CPF.
Holding patrimoniale versus personne physique. Pour l'acquéreur de deux unités ou davantage, la comparaison entre déclaration en nom propre et recours à une holding familiale a cessé d'être un détail.
| Critère | Personne physique | Holding patrimoniale |
|---|---|---|
| Imposition à la revente | 15 % à 22,5 % sur la plus-value | Env. 6 % à 6,7 % en régime du lucro presumido |
| Exonération de 440 000 R$ (bien unique) | Applicable | Non applicable |
| Réinvestissement résidentiel sous 180 jours | Exonère la plus-value | Non applicable |
| Coût d'entretien annuel | Nul | 6 000 à 15 000 R$ |
| ITBI sur l'apport en capital | Sans incidence | Peut s'appliquer selon la commune |
| Transmission patrimoniale | Inventaire successoral classique | Parts sociales — beaucoup plus fluide |
La holding taxe moins à la revente et protège la succession, mais comporte des coûts fixes, exige un accompagnement comptable permanent et reste sous observation des nouvelles règles post-Réforme Fiscale susceptibles de modifier le régime du lucro presumido lors des prochains cycles. SIDE Empreendimentos, par exemple, accompagne une part significative d'acquéreurs qui structurent leur holding avant même de signer la promesse sur le littoral nord, précisément pour éviter l'intégration patrimoniale ultérieure et l'ITBI municipal qui s'y attache.
Étranger résident fiscal au Brésil. Un Français, un Belge, un Suisse ou un Canadien établissant sa résidence fiscale au Brésil déclare son bien exactement comme un Brésilien : en réaux, au coût historique, dans la fiche Bens e Direitos. L'étranger non-résident suit en revanche un régime propre, avec retenue à la source de 15 % sur l'éventuelle plus-value, et le promoteur exige généralement un CPF ainsi qu'une déclaration d'origine des fonds via le Banco Central do Brasil — la banque centrale brésilienne. Selon les données consolidées par la Receita Federal, Itajaí et Balneário Camboriú ont concentré en 2025 une part élevée d'acquéreurs étrangers, profil qui pèse spécifiquement sur le patrimoine libellé en devises fortes — un point d'attention pour l'investisseur arrivant d'Europe ou d'Amérique du Nord, qui doit également gérer la déclaration de ses comptes brésiliens dans son pays de résidence.
Achat en copropriété. Les conjoints mariés sous le régime brésilien de la communauté partielle déclarent chacun la moitié du bien acquis pendant le mariage ; sous séparation totale, seul celui qui a effectivement acheté et payé déclare. L'associé investisseur entre avec son pourcentage et son CPF croisé dans la description. La Receita repère la copropriété par le CPF mentionné dans les DOIs émises par le promoteur — toute divergence entre la part contractée et la part déclarée est une invitation au contrôle.
Les erreurs qui conduisent au contrôle en 2026
Cinq erreurs concentrent l'essentiel des contrôles liés à l'immobilier sur plan. Premièrement, inscrire le bien à sa valeur de marché, souvent tirée de la FipeZap ou d'une estimation informelle remise par le promoteur. La Receita exige du coût historique ; la valeur de marché n'intervient qu'au moment de la revente, dans le GCAP. Deuxièmement, oublier les mensualités versées en décembre, la taxe de chantier et les charges de copropriété antérieures à la remise des clés. Le tableau récapitulatif du promoteur arrive en général en janvier de l'année suivante, et le contribuable déclare à partir d'un relevé bancaire encore incomplet, laissant ainsi 200 000 R$ hors de la colonne 2025 sans s'en apercevoir.
Troisièmement, omettre l'origine des fonds. Un apport initial de 320 000 R$ dans une déclaration affichant un revenu annuel de 180 000 R$ déclenche immédiatement une alerte. Rachat d'un placement financier, vente d'un autre bien, succession formalisée, donation enregistrée avec la guia ITCMD acquittée — impôt brésilien sur les transmissions à titre gratuit —, distribution de bénéfices d'une société : tout doit s'accorder entre la fiche des revenus imposables, la fiche des revenus exonérés et l'évolution patrimoniale. L'investisseur qui apporte des fonds sans piste documentaire est la cible privilégiée du croisement Receita-COAF — la cellule brésilienne de lutte contre le blanchiment.
Quatrièmement, ne pas déclarer la cession de droits avant le Habite-se. Comme l'opération ne passe pas obligatoirement par le registre foncier, l'investisseur croit qu'« il n'y a pas de trace ». Il y en a : le promoteur transmet la transaction via la DIMOB, et le cessionnaire inscrit le bien à son CPF. La Receita relie les deux extrémités en quelques secondes. Cinquièmement, traiter la rupture de contrat — distrato — comme inexistante. Annuler le contrat avec le promoteur génère une restitution partielle des sommes versées, assortie de retenues contractuelles allant de 25 % à 50 % selon la Loi brésilienne sur le distrato. La restitution est un revenu exonéré pour la part qui ne fait que rendre le principal, mais la fraction excédant le coût (indexation et profit) peut être imposable. Sortir le bien de la déclaration lors de l'exercice du distrato et enregistrer l'entrée de la restitution sur compte courant est obligatoire — un distrato sans contrepartie dans la fiche 03 est un classique du recoupement automatique.
Conclusion
Déclarer un bien acquis sur plan en 2026 n'est plus une formalité administrative. La combinaison entre la nouvelle exonération à 5 000 R$ mensuels, la Réforme Fiscale en cours de montée en charge, le resserrement des recoupements DOI, DIMOB et e-Financeira par la Receita Federal et le cycle de revente vif sur la côte catarinense place l'investisseur sous une loupe plus fine qu'aucune autre année récente. La règle d'or est unique : coût historique, mensualité par mensualité, avec une pièce justificative derrière chaque centavo. Celui qui applique ce principe ramène le risque de contrôle au minimum et protège la thèse patrimoniale de long terme, dans laquelle l'actif sur plan constitue avant tout un instrument de préservation du capital. Pour suivre l'impact de chaque évolution de la Receita Federal et de la Réforme Fiscale sur l'investisseur immobilier du littoral nord de Santa Catarina, il vaut la peine de consulter l'analyse hebdomadaire publiée sur le portail SIDE Empreendimentos.