Khai báo bất động sản dự án Brazil trong IR 2026
INCC-M — chỉ số chi phí xây dựng quốc gia của Brazil — đã tích lũy mức tăng 6,2% trong 12 tháng kết thúc vào tháng 4 năm 2026, và từng khoản trả góp trong suốt năm 2025 đều bị điều chỉnh theo chỉ số này. Đối với nhà đầu tư đã mua bất động sản hình thành trong tương lai tại Itajaí, Balneário Camboriú hoặc Praia Brava trong khoảng thời gian giữa lúc đặt cọc và nhận chìa khóa, điều đó làm thay đổi một chi tiết then chốt trong tờ khai thuế thu nhập cá nhân IRPF 2026 (Imposto de Renda Pessoa Física — thuế thu nhập cá nhân hằng năm tại Brazil): giá trị ghi vào chi phí mua không phải là giá niêm yết của dự án, mà là tổng số tiền thực sự đã chi ra — và Receita Federal (cơ quan thuế liên bang Brazil) đối chiếu dữ liệu này với DOI do chủ đầu tư phát hành, hệ thống e-Financeira của ngân hàng tài trợ và cơ sở dữ liệu đăng ký bất động sản (matrículas) từ các phòng công chứng trước cả khi người nộp thuế nhấn nút gửi.
Ai phải khai báo năm 2026 và những thay đổi lần này
Từ tháng 1 năm 2026, ngưỡng miễn thuế thu nhập cá nhân mới đối với thu nhập từ lao động lên đến 5.000 reais/tháng (khoảng 1.000 đô la Mỹ) chính thức có hiệu lực, là một phần trong gói cải cách được thông qua cuối năm 2025. Thay đổi này dịch chuyển trọng tâm khỏi nhóm thường bị soi trong "malha fina" (lưới kiểm tra hậu kỳ của cơ quan thuế Brazil đối với các tờ khai có dấu hiệu bất thường): người làm công ăn lương thuộc tầng lớp trung lưu thoát khỏi vùng chịu thuế chính, nhưng nhà đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai vẫn buộc phải nộp tờ khai theo tiêu chí khác — tổng tài sản trên 800.000 reais tại ngày 31/12/2025. Tại vùng duyên hải phía bắc bang Santa Catarina, nơi giá trị trung bình một căn hộ dự án dao động từ 800.000 đến 2,5 triệu reais, bất kỳ giao dịch nào khép lại trong chu kỳ 2024-2025 đều đẩy người nộp thuế thẳng vào diện phải khai báo.
Lịch chính thức của Receita Federal cho IRPF 2026 mở cửa nhận tờ khai từ 17/3 và kết thúc vào 29/5. Phần mềm khai báo PGD (Programa Gerador da Declaração — phần mềm chính thức do cơ quan thuế Brazil phát hành) đã nhận ba điều chỉnh đáng chú ý: mở thêm trường để định danh bất động sản đang xây, bổ sung mã phụ trợ trong mục Tài sản và Quyền (Bens e Direitos), và tích hợp sâu hơn với e-Financeira — hệ thống tiếp nhận dữ liệu khoản vay từ Caixa, Itaú, Bradesco, Banco do Brasil và các tổ chức khác thuộc SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo — hệ thống tiết kiệm và cho vay nhà ở của Brazil). Song song đó, Cải cách Thuế (Reforma Tributária) — với hai loại thuế mới IBS và CBS thay thế dần PIS, Cofins, ICMS và ISS — đã bắt đầu ảnh hưởng đến giá bán các căn hộ dự án mới, nhưng chưa trực tiếp làm thay đổi tờ khai của cá nhân. Điều thay đổi là sự cẩn trọng về hồ sơ: hợp đồng ký năm 2025 theo chế độ cũ vẫn tiếp tục áp dụng quy tắc cũ; phụ lục ký từ năm 2026 có thể rơi vào hệ thống mới và đòi hỏi tách bạch chi tiết trong mục Tài sản.
Báo cáo ABRAINC-FipeZap cho thấy lượng tồn kho bất động sản dự án ở duyên hải Santa Catarina giảm 11% trong 12 tháng, dấu hiệu của sức hấp thụ mạnh và thị trường bán lại sôi động. Với nhà đầu tư, điều này có hệ quả thuế trực tiếp: rất nhiều giao dịch chuyển nhượng quyền (cessão de direitos) diễn ra trước khi cấp Habite-se (giấy chứng nhận hoàn công cho phép sử dụng tại Brazil), và mỗi giao dịch như vậy đều phải xuất hiện trong tờ khai — hoặc để ghi nhận vị thế, hoặc để tính lãi vốn. CBIC (hiệp hội xây dựng Brazil) thống kê tổng giá trị mở bán (VGV) tại Santa Catarina năm 2025 vượt 18 tỷ reais, trong đó Itajaí, Balneário Camboriú và Itapema chiếm khoảng 40% tổng số. Bất kỳ ai đã mua tại các dự án này đều phải kê khai trong IRPF 2026 — nghĩa vụ này cũng áp dụng cho người mua đồng sở hữu, qua công ty quản lý gia sản (holding), qua phương thức hoán đổi đất lấy căn hộ, hoặc thậm chí vẫn chưa nhận chìa khóa.
Mục Tài sản và Quyền: hướng dẫn từng bước
Việc khai báo bất động sản hình thành trong tương lai diễn ra trong Nhóm 01 của mục Bens e Direitos. Ba mã thông dụng nhất: 11 cho căn hộ, 12 cho nhà phố và 13 cho đất hoặc lô — mã sau cùng có liên quan trực tiếp đến những người tham gia dự án thông qua việc hoán đổi đất lấy căn hộ, một thực hành phổ biến ở các dự án phía bắc duyên hải. Ngoài ra còn có mã 19 — "bất động sản khác" — bao gồm các trường hợp đặc thù như văn phòng, tổ hợp doanh nghiệp hoặc chỗ đậu xe rời tại dự án. Chọn sai mã không khiến tờ khai bị vô hiệu, nhưng sẽ phải sửa lại nếu cơ quan thuế yêu cầu và tạo nhiễu không cần thiết khi đối chiếu với DOI.
Khi mở phiếu mới, nhà đầu tư điền vào trường Mô tả như đang lập một hồ sơ dossier nộp cho cơ quan thuế. Năm thông tin bắt buộc để có thể chống đỡ trong trường hợp bị chất vấn: tên doanh nghiệp và CNPJ (mã số doanh nghiệp Brazil — tương đương mã số thuế công ty) của chủ đầu tư, số và ngày của hợp đồng hứa mua hứa bán, số đăng ký matrícula của dự án hoặc bất động sản gốc tại Phòng Đăng ký Bất động sản có thẩm quyền, địa chỉ đầy đủ — đường phố, số nhà, khu phố, thành phố, tiểu bang — và tỷ lệ sở hữu khi tài sản thuộc đồng sở hữu với vợ/chồng, đối tác hoặc holding gia đình. Thêm vào một dòng phần đất tương ứng (fração ideal), tòa nhà, tầng và số căn hộ khi đã xác định. Việc này giúp tránh phải quay lại làm việc với chủ đầu tư nhiều tháng sau để tái lập lịch sử giao dịch ngay giữa lúc đang bị triệu tập.
Sự phân tách giữa hai cột "Tình trạng tại 31/12/2024" và "Tình trạng tại 31/12/2025" là nơi nhà đầu tư mắc lỗi nhiều nhất. Quy tắc đơn giản và khắt khe: ở cột 2024, sao chép chính xác giá trị đã khai trong IRPF 2025. Nếu đây là lần đầu khai báo tài sản — trường hợp người mua trong năm 2025 — thì trường 2024 để trống hoặc bằng không. Ở cột 2025, cộng vào giá trị trước đó tất cả những gì đã chi trong năm dương lịch 2025: tiền đặt cọc, các kỳ trả góp hằng tháng, các kỳ thanh toán lớn (balões), các kỳ trung gian, phí xây dựng nếu có và phần điều chỉnh theo INCC đã trả thực tế. Cột 2025 không nhận giá thị trường, không nhận FipeZap, không nhận thẩm định của tư vấn từ chủ đầu tư. Cột này chỉ nhận chi phí lịch sử. Nguyên tắc đó tổ chức toàn bộ phần còn lại của tờ khai.
Tiến độ xây dựng: chi phí lịch sử mà cơ quan thuế chấp nhận
Câu hỏi mà nhà đầu tư hỏi kế toán đầu tiên hầu như luôn là một: tôi khai tổng giá trị hợp đồng hay chỉ phần đã trả? Câu trả lời từ Instrução Normativa 1.500 và Quy định Thuế Thu nhập Brazil là duy nhất — chi phí mua là số tiền thực sự đã chi ra. Bất động sản dự án được khai theo cơ sở tiền mặt, từng kỳ trả, từng năm. Số dư nợ với chủ đầu tư, các kỳ trả góp chưa đến hạn và INCC sẽ áp dụng trong tương lai không được tính vào năm 2025. Ai ứng trước toàn bộ giá trị sẽ tạo ra sự lệch pha giữa tài sản kê khai và dòng thu nhập — tín hiệu trực tiếp để bộ phận kiểm tra hậu kỳ vào cuộc.
Một ví dụ thực tế để khắc cốt logic này. Nhà đầu tư mua vào tháng 3 năm 2024 một căn hộ giá 1,6 triệu reais tại Praia Brava. Đặt cọc 320.000 reais, thanh toán lớn 160.000 reais vào tháng 10 năm 2024, các kỳ trả góp hằng tháng 9.500 reais điều chỉnh theo INCC. Trong IRPF 2025 (năm cơ sở 2024), tài sản được nhập với 320.000 reais tiền đặt cọc cộng 160.000 reais thanh toán lớn cộng chín kỳ trả góp có điều chỉnh, tổng cộng khoảng 580.000 reais. Trong IRPF 2026 (năm cơ sở 2025), nhà đầu tư giữ 580.000 reais ở cột 2024 và cộng thêm 12 kỳ trả góp cộng INCC đã trả cộng có thể một kỳ thanh toán lớn thứ hai theo hợp đồng: số dư ở cột 2025 lên gần 720.000 reais. Tại không thời điểm nào con số 1,6 triệu reais xuất hiện. Nó chỉ xuất hiện vào năm Habite-se được cấp, hợp đồng được đăng ký tại phòng công chứng và toàn bộ khoản thanh toán được hoàn tất.
Tài liệu cần lưu giữ trong năm năm kể từ ngày nộp tờ khai: hợp đồng gốc và mọi phụ lục, chứng từ của từng kỳ trả góp (PIX — hệ thống chuyển tiền tức thì của ngân hàng trung ương Brazil; TED; biên lai thanh toán; séc đã được vi phim hóa), bảng tiến độ xây dựng do chủ đầu tư phát hành với phân tách hằng tháng giữa gốc và INCC, biên lai riêng cho từng kỳ thanh toán lớn, ITBI (thuế chuyển nhượng bất động sản đô thị tại Brazil) nếu áp dụng và, nếu có, bản kê sử dụng FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço — quỹ tiết kiệm bắt buộc trích từ tiền lương người lao động Brazil) do Caixa Econômica Federal cấp. Không có chồng hồ sơ này, việc tự bào chữa trong cuộc chất vấn trở nên mong manh — và gánh nặng chứng minh, đối với bất động sản dự án, hoàn toàn thuộc về người nộp thuế.
Vay SBPE, FGTS và việc chuyển khoản qua Caixa khi cấp Habite-se
Khi tín dụng bất động sản được đưa vào giao dịch, phiếu khai đòi hỏi một thao tác bổ sung tinh tế. Quy tắc khiến nhiều người nhầm: số dư nợ với ngân hàng không được ghi vào phần tài sản trên tờ khai. Bất động sản có vay vẫn nhập vào tài sản theo tổng số tiền thực sự đã trả cho chủ đầu tư — tiền đặt cọc, các kỳ trả trước khi nhận chìa khóa, có thể một kỳ trả cầu nối và các khoản giảm gốc đã thực hiện. Khoản vay với phần dư nợ còn lại được ghi nhận tại phiếu "Nợ và Quyền Thực" (Dívidas e Ônus Reais) chỉ khi số dư cuối năm vượt 5.000 reais, và ngay cả khi đó cũng chỉ mang tính cung cấp thông tin, không làm giảm tài sản chịu thuế. Trộn lẫn hai đầu là lỗi của tay mơ, lặp đi lặp lại trong các cuộc chất vấn mỗi năm.
Khi nhà đầu tư dùng FGTS để giảm nợ, số tiền rút từ quỹ này được khai vào phiếu 03 — Thu nhập Miễn thuế và Không chịu thuế (Rendimentos Isentos e Não Tributáveis), với mã cụ thể cho việc giải ngân mua hoặc giảm nợ, và tiếp tục được tính vào tài sản như một khoản đã trả. Đây là điểm Receita Federal đối chiếu trực tiếp với Caixa: sai lệch ở đó sẽ kích hoạt malha fina gần như tự động, vì hệ thống của Caixa báo cáo việc rút quỹ, giá trị, mục đích và CPF (Cadastro de Pessoas Físicas — mã số định danh cá nhân tại Brazil, tương đương mã số thuế cá nhân) của người thụ hưởng. Sự cẩn thận tương tự cũng áp dụng cho việc dùng FGTS trong kỳ thanh toán trung gian khi nhận chìa khóa của SBPE, tình huống điển hình của nhà đầu tư tham gia dự án tầm trung được tài trợ qua hệ thống tiết kiệm và cho vay nhà ở Brazil.
"Khoản chuyển khoản tại thời điểm cấp Habite-se là bước mà tờ khai của nhà đầu tư bất động sản dự án không còn là một bài tập kế toán theo dòng tiền mà trở thành tấm ảnh chụp tài sản. Đó cũng là năm mắc nhiều lỗi nhất — vì là năm dường như cuối cùng đã có thể khai bất động sản theo giá trị đầy đủ. Không thể. Chi phí lịch sử, ngay cả lúc này, vẫn là thước đo."
Khoảnh khắc lớn chính là việc chuyển khoản tại thời điểm cấp Habite-se. Hợp đồng vay thay thế hợp đồng với chủ đầu tư; chủ đầu tư nhận số dư từ Caixa hoặc từ một tổ chức khác thuộc SBPE; nhà đầu tư chuyển sang nợ ngân hàng. Trong IRPF của năm cấp Habite-se, giá trị tài sản được cập nhật thành tổng số tiền thực sự đã trả cho chủ đầu tư — vốn tự có cộng phần vay đã giải ngân —, và khoản nợ ngân hàng xuất hiện ở phiếu Nợ và Quyền Thực. Đây là khoảnh khắc duy nhất "giá trị đầy đủ" tiệm cận giá thị trường. Ngay cả vậy, đó vẫn không phải giá thị trường: dưới góc nhìn của cơ quan thuế Brazil, đó là chi phí lịch sử, được cố định tại thời điểm hoàn tất nghĩa vụ với chủ đầu tư.
Các tình huống của nhà đầu tư tại duyên hải bắc Santa Catarina
Năm tình huống chiếm phần lớn các tờ khai của những người đầu tư vào dải Itajaí–Balneário Camboriú–Itapema–Bombinhas. Đáng tách rời từng tình huống vì mỗi cái có phiếu khai, mã và cách đối chiếu malha fina riêng.
Hoán đổi đất lấy căn hộ. Chủ đất chuyển nhượng đất cho chủ đầu tư đổi lấy phần trong các căn hộ tương lai. Theo cơ quan thuế Brazil, việc hoán đổi không có khoản bù không phát sinh lãi vốn tại thời điểm chuyển nhượng; chi phí đất di chuyển theo tỷ lệ sang các căn hộ nhận được. Trên tờ khai, đóng mã 13 (đất) và mở một hoặc nhiều mã 11 (căn hộ), giữ chi phí lịch sử của đất làm điểm xuất phát cho tài sản mới. Lỗi điển hình: ghi nhận các căn hộ theo giá niêm yết trong hợp đồng hoán đổi — sẽ tạo ra lãi vốn ảo trong tương lai và bùng nổ khi bán căn đầu tiên.
Chuyển nhượng quyền trước khi cấp Habite-se. Nhà đầu tư bán vị thế hợp đồng của một căn hộ chưa bàn giao. Nếu giá chuyển nhượng vượt chi phí đã khai, có lãi vốn — tính trong GCAP (chương trình tính lãi vốn của Receita Federal), với thuế suất chung 15% trên lợi nhuận, phải nộp đến ngày làm việc cuối cùng của tháng sau giao dịch. Nếu chuyển nhượng có chiết khấu, ghi nhận khoản lỗ; nó không bù trừ thuế từ các giao dịch bất động sản khác, nhưng xóa tài sản khỏi danh mục. Vì việc chuyển nhượng không nhất thiết qua phòng công chứng, nhiều nhà đầu tư tin rằng nó "không hiện ra". Có hiện ra: chủ đầu tư báo cáo qua DIMOB (tờ khai chuyên ngành về hoạt động bất động sản tại Brazil), và bên nhận chuyển nhượng khai tài sản dưới CPF của mình.
Holding gia sản so với cá nhân. Với người mua từ hai căn hộ trở lên, việc so sánh giữa khai theo cá nhân hay sử dụng holding gia đình không còn là chi tiết phụ.
| Tiêu chí | Cá nhân | Holding Gia sản |
|---|---|---|
| Thuế khi bán | 15% đến 22,5% trên lãi vốn | Khoảng 6% đến 6,7% theo lợi nhuận khoán |
| Miễn 440.000 reais (BĐS duy nhất) | Áp dụng | Không áp dụng |
| Tái đầu tư nhà ở trong 180 ngày | Miễn lãi | Không áp dụng |
| Chi phí duy trì hằng năm | Bằng không | 6.000 đến 15.000 reais |
| ITBI khi góp vốn | Không phát sinh | Có thể phát sinh tùy thành phố |
| Thừa kế gia sản | Phân chia truyền thống | Cổ phần — linh hoạt hơn |
Holding chịu thuế thấp hơn khi bán và bảo vệ việc thừa kế, nhưng có chi phí cố định, đòi hỏi tư vấn kế toán thường xuyên và đang nằm trong tầm ngắm của những quy tắc mới hậu Cải cách Thuế, có thể thay đổi lợi nhuận khoán trong các chu kỳ tới. SIDE Empreendimentos, chẳng hạn, phục vụ một tỷ lệ đáng kể người mua thiết lập holding ngay từ trước khi ký hợp đồng mua căn hộ ở duyên hải bắc, đúng để tránh việc góp vốn về sau và thuế ITBI cấp thành phố.
Người nước ngoài cư trú thuế tại Brazil. Người Argentina, Paraguay hay châu Âu có nơi cư trú thuế khai báo tại Brazil sẽ khai bất động sản y như người Brazil: bằng đồng reais, theo chi phí lịch sử, trong phiếu Tài sản và Quyền. Người nước ngoài không cư trú áp dụng quy tắc riêng, với khấu trừ tại nguồn 15% trên lãi vốn nếu có, và chủ đầu tư thường yêu cầu cấp CPF cùng tờ khai nguồn vốn qua Ngân hàng Trung ương Brazil (Banco Central do Brasil). Theo dữ liệu hợp nhất của Receita Federal, Itajaí và Balneário Camboriú tập trung tỷ lệ cao người mua nước ngoài trong năm 2025 — một nhóm khách hàng có trọng số đáng kể trong tài sản tính bằng ngoại tệ mạnh.
Mua đồng sở hữu. Vợ chồng trong chế độ tài sản chung một phần (comunhão parcial — chế độ tài sản mặc định trong hôn nhân Brazil, tài sản tạo ra trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung) sẽ khai mỗi người một nửa khi căn hộ được mua trong thời kỳ hôn nhân; trong chế độ tách bạch toàn bộ, chỉ người thực sự mua và trả tiền mới khai. Đối tác đầu tư khai theo tỷ lệ riêng và CPF được đối chiếu trong phần mô tả. Receita Federal phát hiện đồng sở hữu qua các CPF trên DOI do chủ đầu tư phát hành — bất kỳ sai lệch nào giữa tỷ lệ trong hợp đồng và tỷ lệ kê khai đều là lời mời triệu tập.
Các lỗi dẫn đến malha fina trong năm 2026
Năm lỗi chiếm phần lớn số vụ chất vấn liên quan đến bất động sản dự án. Thứ nhất, ghi nhận tài sản theo giá thị trường, thường lấy từ FipeZap hoặc từ một định giá không chính thức của chủ đầu tư. Cơ quan thuế Brazil yêu cầu chi phí lịch sử; giá thị trường chỉ bước vào lúc bán, trong GCAP. Thứ hai, quên các kỳ trả góp tháng 12, phí xây dựng và phí chung cư trước khi nhận chìa khóa. Bảng tổng hợp của chủ đầu tư thường được phát hành vào tháng 1 năm sau, và người nộp thuế khai dựa trên sao kê ngân hàng đã lỗi thời, vô tình bỏ ra ngoài cột 2025 đến 200.000 reais.
Thứ ba, không khai nguồn vốn. Khoản đặt cọc 320.000 reais trong một tờ khai có thu nhập năm 180.000 reais sẽ kích hoạt cảnh báo ngay tức thì. Rút khoản đầu tư tài chính, bán tài sản khác, thừa kế đã hợp thức hóa, quà tặng được đăng ký với phiếu ITCMD (thuế quà tặng và thừa kế tại Brazil) đã nộp, phân phối lợi nhuận từ doanh nghiệp — tất cả phải nhất quán giữa phiếu Thu nhập Chịu thuế, phiếu Thu nhập Miễn thuế và sự thay đổi tài sản. Nhà đầu tư bơm vốn mà không có dấu vết nguồn gốc là mục tiêu ưu tiên trong việc đối chiếu giữa Receita và COAF (cơ quan kiểm soát hoạt động tài chính của Brazil, tương đương đơn vị tình báo tài chính phòng chống rửa tiền).
Thứ tư, không khai chuyển nhượng quyền trước khi cấp Habite-se. Vì giao dịch không nhất thiết qua phòng công chứng, nhà đầu tư cảm thấy "không có dấu vết". Có: chủ đầu tư báo cáo giao dịch qua DIMOB, và bên nhận khai tài sản dưới CPF của mình. Cơ quan thuế kết nối hai đầu chỉ trong vài giây. Thứ năm, coi việc hủy hợp đồng (distrato) như không tồn tại. Hủy hợp đồng với chủ đầu tư sẽ tạo việc hoàn lại một phần các khoản đã trả, với phần giữ lại theo hợp đồng dao động từ 25% đến 50% theo Luật Hủy hợp đồng. Khoản hoàn lại là thu nhập miễn thuế của cá nhân đối với phần chỉ trả lại gốc, nhưng phần vượt quá chi phí (lãi và phần điều chỉnh) có thể bị tính thuế. Việc rút tài sản khỏi tờ khai trong năm cơ sở hủy hợp đồng và ghi nhận khoản hoàn lại vào tài khoản vãng lai là bắt buộc — hủy hợp đồng mà không phản chiếu ở phiếu 03 là cờ đỏ điển hình của đối chiếu tự động.
Kết luận
Khai báo bất động sản hình thành trong tương lai trong năm 2026 đã không còn là thủ tục hình thức. Sự kết hợp giữa ngưỡng miễn thuế mới 5.000 reais/tháng, Cải cách Thuế đang triển khai, áp lực ngày càng siết của Receita Federal trên việc đối chiếu DOI, DIMOB và e-Financeira, cùng với chu kỳ bán lại đang nóng ở duyên hải Santa Catarina, đã đặt nhà đầu tư dưới một thấu kính sắc bén hơn bất kỳ năm nào gần đây. Quy tắc vàng chỉ có một: chi phí lịch sử, từng kỳ một, với tài liệu đứng sau từng đồng centavo. Người áp dụng nguyên tắc này sẽ giảm thiểu rủi ro malha fina và bảo vệ luận điểm dài hạn, rằng tài sản dự án trước hết là công cụ bảo toàn gia sản. Để theo dõi cách từng động thái của Receita Federal và Cải cách Thuế tác động đến nhà đầu tư bất động sản tại duyên hải bắc Santa Catarina, đáng để theo dõi phân tích hằng tuần trên cổng thông tin của SIDE Empreendimentos.