راهنمای اظهار ملک پیش‌فروش در مالیات بر درآمد برزیل ۲۰۲۶
شاخص INCC-M (شاخص هزینه ساخت‌وساز برزیل) در ۱۲ ماه منتهی به آوریل ۲۰۲۶ به ۶/۲ درصد رسید و هر قسطی که سرمایه‌گذار طی سال ۲۰۲۵ برای واحد پیش‌فروش پرداخت کرده، مشمول این تعدیل شده است. برای کسانی که در شهرهای Itajaí، Balneário Camboriú یا Praia Brava بین زمان واریز بیعانه و تحویل کلید، ملکی خریده‌اند، این موضوع جزئیاتی کلیدی از اظهارنامه مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی برزیل (IRPF) در سال ۲۰۲۶ را تغییر می‌دهد: آنچه به‌عنوان بهای تمام‌شده ثبت می‌شود، رقم اسمی قرارداد نیست، بلکه جمع وجوهی است که واقعاً از حساب شما خارج شده. سازمان درآمد فدرال برزیل (Receita Federal) این ارقام را پیش از آنکه مؤدی روی دکمه «ارسال» کلیک کند، با اظهارنامه DOI سازنده، گزارش e-Financeira بانک وام‌دهنده و پایگاه ثبت اسناد رسمی تطبیق می‌دهد. برای سرمایه‌گذار بین‌المللی فارسی‌زبان، این یعنی شفافیت مالی برزیل از مرحله پیش‌فروش شروع می‌شود، نه از مرحله سند رسمی.
چه کسانی در ۲۰۲۶ مشمول اظهار هستند و چه تغییری رخ داده است
از ژانویه ۲۰۲۶، آستانه جدید معافیت مالیات بر درآمد برای دستمزدهای تا ۵ هزار رئال در ماه — بخشی از بسته اصلاحات تصویب‌شده در پایان ۲۰۲۵ — به اجرا درآمده است. این تغییر، طبقه متوسطِ حقوق‌بگیر را از کانون تمرکز مالیاتی خارج می‌کند، اما سرمایه‌گذار ملک پیش‌فروش همچنان به دلیل معیار دیگری ملزم به ارائه اظهارنامه است: دارایی بیش از ۸۰۰ هزار رئال در ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (که با نرخ تبدیل کنونی، حدود ۱۴۰ هزار دلار آمریکا می‌شود). در ساحل شمالی ایالت Santa Catarina که میانگین قیمت یک واحد پیش‌فروش بین ۸۰۰ هزار تا ۲/۵ میلیون رئال است، هر خرید نهایی‌شده در چرخه ۲۰۲۴-۲۰۲۵ خریدار را مستقیماً به دایره الزام اظهار وارد می‌کند. سرمایه‌گذار خارجی نیز در صورت کسب اقامت مالیاتی برزیل، دقیقاً تابع همین قاعده می‌شود.
تقویم رسمی سازمان درآمد فدرال برای IRPF 2026، مهلت ارسال را از ۱۷ مارس باز کرده و در ۲۹ مه می‌بندد. نرم‌افزار رسمی اظهار (PGD، یا Programa Gerador da Declaração) سه تنظیم مهم دریافت کرده است: فیلد آزاد برای شناسایی ملک در حال ساخت، کدهای کمکی جدید در برگه «اموال و حقوق» (Bens e Direitos) و یکپارچگی عمیق‌تر با سامانه e-Financeira که داده‌های تأمین مالی Caixa، Itaú، Bradesco، Banco do Brasil و دیگر کارگزاران سامانه SBPE (سامانه پس‌انداز و وام‌دهی ملی برزیل) را دریافت می‌کند. به‌موازات این، اصلاحات مالیاتی برزیل — که با مالیات‌های جدید IBS و CBS جایگزین تدریجی PIS، Cofins، ICMS و ISS می‌شود — قیمت‌گذاری واحدهای جدید را تحت تأثیر قرار داده، هرچند هنوز مستقیماً اظهارنامه شخص حقیقی را دگرگون نکرده است. آنچه عملاً تغییر می‌کند، دقت اسناد است: قراردادهای امضاشده در ۲۰۲۵ تحت نظام پیشین، با همان قواعد قبلی باقی می‌مانند؛ اما الحاقیه‌های منعقدشده از ۲۰۲۶ ممکن است مشمول سامانه جدید شوند و گزارش‌دهی تحلیلی‌تری در برگه دارایی‌ها بطلبند.
گزارش ABRAINC-FipeZap (مرجع شاخص بازار ملک برزیل) نشان داد ذخیره واحدهای پیش‌فروش در ساحل ایالت Santa Catarina طی ۱۲ ماه گذشته ۱۱ درصد کاهش یافته — نشانه‌ای از جذب قوی و بازار ثانویه پررونق. برای سرمایه‌گذار، این موضوع اثر مالیاتی مستقیم دارد: انتقال حقوق قراردادی پیش از صدور گواهی پایان کار (Habite-se) بسیار رایج شده و هرکدام از این انتقالات باید در اظهارنامه ثبت شوند — یا برای ثبت موقعیت تازه، یا برای محاسبه سود سرمایه. اتحادیه CBIC (اتحادیه ساخت‌وساز برزیل) برای سال ۲۰۲۵ مجموع ارزش بالقوه فروش (VGV) لانچ‌شده در Santa Catarina را بیش از ۱۸ میلیارد رئال اعلام کرده و سه شهر Itajaí، Balneário Camboriú و Itapema حدود ۴۰ درصد این رقم را به خود اختصاص داده‌اند. هر کس در هرکدام از این پروژه‌ها خرید کرده، در IRPF 2026 وارد دایره اظهار است — این الزام شامل خرید مشاع، خرید از طریق شرکت نگه‌دار دارایی (holding)، معاوضه زمین با واحد آینده و حتی خریدی که هنوز کلید آن تحویل نشده، نیز می‌شود.
برگه «اموال و حقوق»، گام به گام
اظهار ملک پیش‌فروش در «گروه ۰۱» برگه Bens e Direitos انجام می‌شود. سه کد پرکاربرد آن‌جا وجود دارد: کد ۱۱ برای آپارتمان، کد ۱۲ برای خانه ویلایی، و کد ۱۳ برای زمین یا قطعه — این کد آخر برای کسانی که از طریق معاوضه زمین با واحد آینده وارد معامله شده‌اند اهمیت ویژه دارد (الگویی رایج در پروژه‌های ساحل شمال). همچنین کد ۱۹ «سایر اموال غیرمنقول» وجود دارد که موارد خاص مانند دفتر تجاری، مجموعه اداری یا پارکینگ مجزا را پوشش می‌دهد. انتخاب کد اشتباه، اظهار را باطل نمی‌کند اما در صورت درخواست سازمان، اصلاحیه را اجباری می‌سازد و در تطبیق با DOI سازنده، نویز غیرضروری ایجاد می‌کند.
پس از باز شدن برگه، سرمایه‌گذار باید فیلد «شرح» را همچون پرونده‌ای رسمی نزد سازمان درآمد فدرال پر کند. پنج اطلاعات الزامی برای دفاع در برابر هر استعلام احتمالی عبارت‌اند از: نام رسمی شرکت و شماره CNPJ سازنده، شماره و تاریخ قرارداد وعده خرید و فروش، شماره ثبت پروژه یا ملک مادر در اداره ثبت اسناد رسمی محل، آدرس کامل — خیابان، پلاک، محله، شهر، ایالت — و درصد مالکیت در صورت خرید مشاع با همسر، شریک یا شرکت نگه‌دار خانوادگی. به این موارد، در یک خط، باید نسبت سهم زمین، شماره برج، طبقه و شماره واحد را در صورت تعیین، اضافه کرد. این کار شما را از مراجعه دوباره به سازنده ماه‌ها بعد و در میانه یک ابلاغیه، رها می‌کند.
تفاوت میان ستون «وضعیت در ۳۱/۱۲/۲۰۲۴» و ستون «وضعیت در ۳۱/۱۲/۲۰۲۵» جایی است که سرمایه‌گذاران بیش از هر جای دیگر دچار اشتباه می‌شوند. قاعده، ساده و قاطع است: در ستون ۲۰۲۴، دقیقاً همان مبلغی که در IRPF 2025 اظهار شده بود، تکرار می‌شود. اگر سال ۲۰۲۵ نخستین سال اظهار آن ملک بوده — یعنی خرید در همین سال انجام شده — فیلد ۲۰۲۴ خالی یا صفر می‌ماند. در ستون ۲۰۲۵، به مقدار قبلی، تمام پرداخت‌های سال مالی ۲۰۲۵ افزوده می‌شود: بیعانه، اقساط ماهانه، اقساط بزرگ میانی، عوارض ساخت در صورت وجود، و مبلغ INCC که عملاً پرداخت شده است. ستون ۲۰۲۵ ارزش بازار را نمی‌پذیرد، شاخص FipeZap را نمی‌پذیرد، ارزیابی مشاور سازنده را نمی‌پذیرد. تنها بهای تاریخی پذیرفته است. این اصل، ستون فقرات کل اظهارنامه است.
پیشرفت ساخت: بهای تاریخی که سازمان درآمد می‌پذیرد
پرسشی که سرمایه‌گذار در نخستین جلسه با حسابدار مطرح می‌کند، تقریباً همیشه یکی است: کل مبلغ قرارداد را اظهار کنم یا فقط آنچه پرداخت کرده‌ام؟ پاسخ دستورالعمل ۱۵۰۰ و آیین‌نامه مالیات بر درآمد یکتاست: بهای تمام‌شده، رقمی است که عملاً پرداخت شده باشد. ملک پیش‌فروش بر اساس «نظام نقدی» وارد اظهارنامه می‌شود — قسط به قسط، سال به سال. مانده بدهی به سازنده، اقساطی که هنوز سررسید نشده‌اند، و شاخص INCC که در آینده تعدیل خواهد شد، در ۲۰۲۵ ثبت نمی‌شوند. سرمایه‌گذاری که کل مبلغ را پیش‌انداز ثبت می‌کند، شکافی میان «دارایی اظهارشده» و «جریان درآمد» ایجاد می‌کند که عملاً دعوتنامه‌ای برای ورود به فهرست بازبینی دقیق (malha fina) سازمان درآمد است.
یک مثال عملی برای تثبیت منطق: سرمایه‌گذار در مارس ۲۰۲۴، یک واحد ۱/۶ میلیون رئالی در Praia Brava خریداری می‌کند. بیعانه ۳۲۰ هزار رئال، قسط بزرگ ۱۶۰ هزار رئالی در اکتبر ۲۰۲۴، و اقساط ماهانه ۹/۵ هزار رئالی که با INCC تعدیل می‌شوند. در IRPF 2025 (سال پایه ۲۰۲۴)، ملک با ۳۲۰ هزار رئال بیعانه به‌علاوه ۱۶۰ هزار رئال قسط بزرگ به‌علاوه نه قسط با تعدیل، در مجموع چیزی نزدیک به ۵۸۰ هزار رئال وارد می‌شود. در IRPF 2026 (سال پایه ۲۰۲۵)، سرمایه‌گذار همان ۵۸۰ هزار رئال را در ستون ۲۰۲۴ نگه می‌دارد و ۱۲ قسط دیگر، به‌علاوه INCC پرداخت‌شده، به‌علاوه یک قسط بزرگ احتمالی توافق‌شده در قرارداد، را به آن می‌افزاید: مانده در ستون ۲۰۲۵ به نزدیکی ۷۲۰ هزار رئال می‌رسد. در هیچ مرحله‌ای رقم ۱/۶ میلیون رئال ظاهر نمی‌شود. این رقم تنها در سالی به اظهارنامه خواهد آمد که گواهی پایان کار، ثبت رسمی در دفترخانه و تسویه کامل، چرخه را به انجام رسانده باشند.
اسنادی که باید برای پنج سال آینده، از تاریخ ارسال اظهارنامه، نگهداری شوند: قرارداد اصلی و تمامی الحاقیه‌ها، رسید هر قسط پرداختی (PIX، حواله TED، فیش بانکی تأییدشده، چک ریزفیلم‌شده)، صورت پیشرفت ساخت صادره از سوی سازنده با تفکیک ماهانه بین اصل و INCC، رسید جداگانه اقساط بزرگ، گواهی پرداخت مالیات نقل و انتقال (ITBI) در صورت لزوم، و در صورت کاربرد، گزارش استفاده از صندوق بازنشستگی FGTS صادره از بانک Caixa. بدون این مجموعه اسناد، دفاع در برابر ابلاغیه شکننده می‌شود — و در پرونده ملک پیش‌فروش، بار اثبات کاملاً بر دوش مؤدی است.
تأمین مالی SBPE، صندوق FGTS و انتقال بانکی در گواهی پایان کار
وقتی وام مسکن وارد معامله می‌شود، برگه اظهار به جراحی ظریف‌تری نیاز دارد. قاعده‌ای که اکثر مردم را سردرگم می‌کند: مانده بدهی به بانک به فهرست دارایی‌های اظهار نمی‌رود. ملک با تأمین مالی، در «بخش اموال» با مجموع پرداخت‌های واقعی به سازنده ثبت می‌شود — بیعانه، اقساط پیش از کلید، احتمال قسط پل و باز پرداخت‌های اصل سرمایه که انجام شده باشند. خود تسهیلات، با مانده‌ای که هنوز سررسید نشده، در برگه «بدهی‌ها و حقوق رهنی واقعی» ثبت می‌شود، آن هم تنها اگر مانده پایان سال از ۵ هزار رئال فراتر برود؛ این ثبت کارکرد اطلاعاتی دارد و دارایی مشمول مالیات را کاهش نمی‌دهد. مخلوط کردن این دو سوی معامله، اشتباه مبتدیانی است که هر سال در ابلاغیه‌ها تکرار می‌شود.
زمانی که سرمایه‌گذار بدهی را با صندوق FGTS (صندوق ضمانت مدت‌دار خدمت) باز پرداخت می‌کند، مبلغ برداشت‌شده از صندوق وارد برگه ۰۳ «درآمدهای معاف و غیرمشمول» می‌شود، با کد ویژه برای آزادسازی به‌منظور خرید یا باز پرداخت، و سپس به‌عنوان قسط پرداختی به ملک افزوده می‌شود. این نقطه‌ای است که سازمان درآمد فدرال آن را مستقیماً با بانک Caixa تطبیق می‌دهد: هرگونه واگرایی، تقریباً به‌صورت خودکار پرونده را به فهرست بازبینی می‌برد، زیرا سامانه Caixa برداشت، مبلغ، هدف و شناسه ذی‌نفع را گزارش می‌کند. همین دقت برای استفاده از FGTS در قسط میانی تحویل کلید SBPE نیز ضروری است؛ موقعیتی نمونه برای سرمایه‌گذار پروژه‌های متوسطی که از طریق نظام پس‌انداز و وام‌دهی ملی برزیل تأمین مالی شده‌اند.
«انتقال بانکی در زمان صدور گواهی پایان کار، نقطه‌ای است که اظهارنامه سرمایه‌گذار پیش‌فروش از تمرین نظام نقدی به عکس‌برداری از کل دارایی تبدیل می‌شود. این همان سالی است که بیشترین اشتباه رخ می‌دهد — چون به نظر می‌رسد بالاخره می‌توان ملک را به رقم کامل اظهار کرد. نمی‌توان. حتی اکنون نیز بهای تاریخی همان معیار است.»
لحظه بزرگ، دقیقاً همان «انتقال در زمان Habite-se» است. قرارداد تأمین مالی، جایگزین قرارداد با سازنده می‌شود؛ سازنده مانده را از Caixa یا کارگزار دیگر SBPE دریافت می‌کند؛ سرمایه‌گذار از این پس به بانک بدهکار می‌شود. در IRPF سال صدور گواهی پایان کار، ارزش ملک به مجموع پرداخت‌های واقعی به سازنده — منابع شخصی به‌علاوه تسهیلات آزادشده — به‌روزرسانی می‌شود، و بدهی بانکی در برگه «بدهی‌ها و حقوق رهنی واقعی» نمایان می‌شود. این تنها لحظه‌ای است که «رقم کامل» به ارزش بازار نزدیک می‌شود. و حتی همان لحظه نیز ارزش بازار نیست: همچنان بهای تاریخی از دیدگاه سازمان درآمد فدرال است که در زمان تسویه با سازنده تثبیت شده.
پرونده‌هایی از سرمایه‌گذار ساحل شمالی Santa Catarina
پنج موقعیت بر اظهارنامه‌های کسانی که در محور Itajaí–Balneário Camboriú–Itapema–Bombinhas سرمایه‌گذاری می‌کنند، حاکم است. تفکیک یکایک آن‌ها ضروری است، چرا که هرکدام برگه، کد و تطبیق متفاوتی در فهرست بازبینی دقیق دارند.
معاوضه زمین با واحدهای آینده. مالک زمین، ملک خود را در ازای سهم از واحدهای آتی به سازنده واگذار می‌کند. از منظر سازمان درآمد، این معاوضه بدون مابه‌التفاوت نقدی، در لحظه واگذاری مولد سود سرمایه نیست؛ بهای زمین به‌نسبت به واحدهای دریافتی منتقل می‌شود. در اظهارنامه، کد ۱۳ (زمین) از حساب خارج می‌شود و یک یا چند کد ۱۱ (آپارتمان) باز می‌شود، با حفظ بهای تاریخی زمین به‌عنوان نقطه شروع دارایی جدید. اشتباه کلاسیک: ثبت واحدها بر اساس ارزش جدولی قرارداد معاوضه — این عمل سود موهوم آینده می‌سازد و در اولین فروش واحد، شلیک می‌کند.
انتقال حقوق قراردادی پیش از Habite-se. سرمایه‌گذار، موقعیت قراردادی واحدی را که هنوز تحویل نشده، می‌فروشد. اگر ارزش انتقال بیش از بهای ثبت‌شده باشد، سود سرمایه ایجاد می‌شود — محاسبه‌شده در سامانه GCAP، با نرخ پایه ۱۵ درصد بر سود، که باید تا آخرین روز کاری ماه پس از معامله پرداخت شود. اگر انتقال با تخفیف انجام شود، زیان ثبت می‌شود؛ این زیان مالیات سایر معاملات ملکی را جبران نمی‌کند، اما ملک را از فهرست دارایی‌ها حذف می‌سازد. چون این انتقال الزاماً از دفترخانه نمی‌گذرد، بسیاری از سرمایه‌گذاران تصور می‌کنند «دیده نمی‌شود». دیده می‌شود: سازنده آن را از طریق DIMOB گزارش می‌کند، و انتقال‌گیرنده ملک را با شناسه CPF خود اظهار می‌کند.
شرکت نگه‌دار دارایی در برابر شخص حقیقی. برای خریدار دو واحد به بالا، مقایسه میان اظهار به‌عنوان شخص حقیقی و استفاده از یک holding خانوادگی، دیگر جزئیات فرعی نیست.
| معیار | شخص حقیقی | شرکت نگه‌دار دارایی |
|---|---|---|
| مالیات هنگام فروش | ۱۵٪ تا ۲۲/۵٪ بر سود سرمایه | تقریباً ۶٪ تا ۶/۷٪ در رژیم سود مفروض |
| معافیت ۴۴۰ هزار رئالی (تک ملک) | قابل اعمال | غیر قابل اعمال |
| سرمایه‌گذاری مجدد مسکونی ظرف ۱۸۰ روز | معاف از سود | غیر قابل اعمال |
| هزینه نگهداری سالانه | صفر | ۶ هزار تا ۱۵ هزار رئال |
| مالیات ITBI هنگام انتقال به شرکت | اعمال نمی‌شود | بسته به شهرداری ممکن است اعمال شود |
| انتقال میراث | انحصار وراثت سنتی | سهام شرکت — انعطاف‌پذیرتر |
شرکت نگه‌دار، در زمان فروش مالیات کمتری می‌پردازد و انتقال میراث را ساده می‌کند، اما هزینه‌های ثابت دارد، نیازمند مشاوره حسابداری دائم است و تحت رصد قواعد جدید پس از اصلاحات مالیاتی است که ممکن است در چرخه‌های آتی، رژیم سود مفروض را تغییر دهند. برای نمونه، SIDE Empreendimentos بخش قابل توجهی از خریدارانی را پذیرفته که حتی پیش از امضای قرارداد واحد در ساحل شمال، ساختار holding خود را شکل داده‌اند — دقیقاً برای پرهیز از انتقال بعدی به شرکت و مالیات ITBI شهرداری.
اتباع خارجی با اقامت مالیاتی برزیل. یک شهروند آرژانتینی، پاراگوئه‌ای، اروپایی یا ایرانیِ دارای اقامت مالیاتی رسمی برزیل، ملک را دقیقاً مانند یک برزیلی اظهار می‌کند: به رئال، بر اساس بهای تاریخی، در برگه Bens e Direitos. اتباع خارجی بدون اقامت مالیاتی، تابع قاعده‌ای جداگانه‌اند که شامل کسر مستقیم ۱۵ درصد از سود سرمایه احتمالی می‌شود، و سازنده معمولاً CPF و اظهار منشأ منابع از طریق بانک مرکزی برزیل را الزامی می‌کند. مطابق داده‌های تجمیع‌شده توسط سازمان درآمد فدرال، شهرهای Itajaí و Balneário Camboriú در سال ۲۰۲۵ سهم بالایی از خریداران خارجی را به خود اختصاص داده‌اند — پروفایلی که به‌خصوص در دارایی ارزی سنگین، وزن دارد.
خرید مشاع. زوجین در رژیم اشتراک نسبی، نیمی از واحد را هرکدام اظهار می‌کنند هنگامی که ملک در دوران ازدواج تحصیل شده باشد؛ در رژیم تفکیک کامل، تنها کسی که عملاً خرید کرده و پرداخت نموده، اظهار می‌کند. شریک سرمایه‌گذار نیز با درصد خود و شناسه CPF متقاطع در فیلد شرح وارد می‌شود. سازمان درآمد فدرال، مالکیت مشاع را از طریق شناسه CPF موجود در اظهارنامه DOI سازنده تشخیص می‌دهد — هر واگرایی میان درصد قراردادی و درصد اظهارشده، دعوتی برای ابلاغیه است.
اشتباهاتی که در ۲۰۲۶ به فهرست بازبینی دقیق ختم می‌شوند
پنج اشتباه، عامل اکثر ابلاغیه‌های مربوط به ملک پیش‌فروش هستند. نخست، ثبت ملک به ارزش بازار، معمولاً برگرفته از شاخص FipeZap یا ارزیابی غیررسمی سازنده. سازمان درآمد فدرال بهای تاریخی می‌خواهد؛ ارزش بازار تنها در لحظه فروش، در سامانه GCAP وارد می‌شود. دوم، فراموش کردن اقساط پرداختی در دسامبر، عوارض ساخت و حق شارژ پیش از کلید. صورت تجمیع‌شده سازنده معمولاً در ژانویه سال بعد منتشر می‌شود و مؤدی بر اساس صورت‌حساب بانکی به‌روز نشده اظهار می‌کند، و ۲۰۰ هزار رئال بی‌سروصدا از ستون ۲۰۲۵ بیرون می‌ماند.
سوم، خودداری از اعلام منشأ منابع. بیعانه ۳۲۰ هزار رئالی در اظهارنامه‌ای با درآمد سالانه ۱۸۰ هزار رئال، بلافاصله هشدار می‌دهد. برداشت از سپرده مالی، فروش دارایی دیگر، ارثیه رسمی‌شده، هدیه ثبت‌شده با پرداخت مالیات ITCMD، توزیع سود شرکت — همگی باید بین برگه «درآمدهای مشمول مالیات»، برگه «درآمدهای معاف» و تحول دارایی، سازگار باشند. سرمایه‌گذاری که آورده‌ای بدون رد منشأ تزریق کند، هدف اصلی تطبیق بین سازمان درآمد فدرال و واحد اطلاعات مالی برزیل (COAF) خواهد بود.
چهارم، عدم اظهار انتقال حقوق پیش از Habite-se. چون این عملیات الزاماً از دفترخانه نمی‌گذرد، سرمایه‌گذار حس می‌کند «هیچ ردپایی نیست». ردپا هست: سازنده معامله را از طریق DIMOB گزارش می‌کند، و انتقال‌گیرنده ملک را با CPF خود اظهار می‌کند. سازمان درآمد، دو سوی معامله را در چند ثانیه به هم متصل می‌سازد. پنجم، نادیده گرفتن فسخ قرارداد به‌عنوان موضوعی بی‌اثر. لغو قرارداد با سازنده، باعث استرداد بخشی از مبالغ پرداختی می‌شود، با کسرهای قراردادی که بر اساس «قانون فسخ» برزیل بین ۲۵ تا ۵۰ درصد متغیر است. آن بخش از بازگشت که اصل را به سرمایه‌گذار باز می‌گرداند، درآمد معاف شخص حقیقی است، اما بخشی که فراتر از بهای تاریخی (تعدیل به‌علاوه سود) باشد، می‌تواند مشمول مالیات شود. حذف ملک از اظهارنامه در سال پایه فسخ و ثبت ورود بازگشت وجه به حساب جاری الزامی است — فسخ بدون انعکاس در برگه ۰۳، پرچم کلاسیک تطبیق خودکار است.
نتیجه‌گیری
اظهار ملک پیش‌فروش در سال ۲۰۲۶ دیگر یک تشریفات اداری نیست. ترکیب معافیت جدید ۵ هزار رئالی، اصلاحات مالیاتی در حال اجرا، فشار سازمان درآمد فدرال بر تطبیق DOI، DIMOB و e-Financeira، و چرخه گرم بازار ثانویه در ساحل Santa Catarina، سرمایه‌گذار را زیر ذره‌بینی دقیق‌تر از هر سال اخیر قرار داده است. قاعده طلایی یکی است: بهای تاریخی، قسط به قسط، با مدرک پشت هر سنت. هرکس این اصل را به کار بندد، احتمال ورود به بازبینی دقیق را به حداقل می‌رساند و تز بلندمدت خود را حفظ می‌کند؛ تزی که در آن، ملک پیش‌فروش پیش از هر چیز، ابزار حفظ ارزش دارایی است. برای رصد تأثیر هر گام سازمان درآمد فدرال و اصلاحات مالیاتی بر سرمایه‌گذاران ملک در ساحل شمالی Santa Catarina، تحلیل هفتگی منتشرشده در پورتال SIDE Empreendimentos، مرجع پیشنهادی است.