IRPF 2026: dichiarare immobile in costruzione in Brasile
L'INCC-M — l'indice brasiliano dei costi di costruzione, paragonabile per funzione all'ISTAT-FOI applicato al settore edilizio in Italia — ha accumulato il 6,2% nei dodici mesi terminati ad aprile 2026, e ciascuna rata versata nel corso del 2025 è entrata in questo adeguamento. Per chi ha acquistato un immobile sulla pianta (na planta, l'equivalente brasiliano del "fuori piano") a Itajaí, Balneário Camboriú o Praia Brava tra l'acconto e la consegna delle chiavi, questo cambia un dettaglio centrale della dichiarazione IRPF 2026: ciò che entra nel costo di acquisizione non è il prezzo di listino del progetto, bensì la somma di quanto è effettivamente uscito dal portafoglio dell'acquirente. E la Receita Federal — l'Agenzia delle Entrate brasiliana — incrocia questo dato con la DOI dell'impresa costruttrice, l'e-Financeira della banca finanziatrice e la base dei registri immobiliari dei notai prima ancora che il contribuente prema "invia".
Chi deve dichiarare nel 2026 e cosa è cambiato
Da gennaio 2026 è entrata in vigore in Brasile la nuova soglia di esenzione dell'Imposta sui Redditi per i redditi da lavoro fino a 5.000 real al mese, parte del pacchetto approvato alla fine del 2025. La modifica sposta l'attenzione di chi tradizionalmente finisce nei controlli incrociati: il lavoratore dipendente di fascia media esce dalla zona di tassazione principale, ma l'investitore in immobili in costruzione resta obbligato a presentare la dichiarazione per un altro criterio — patrimonio superiore a 800.000 real al 31 dicembre 2025. Sul litorale nord di Santa Catarina, dove il ticket medio di un'unità sulla pianta oscilla tra 800.000 e 2,5 milioni di real (circa 145.000-450.000 euro al cambio di metà 2026), qualunque acquisto chiuso nel ciclo 2024-2025 fa cadere automaticamente l'acquirente dentro l'obbligo dichiarativo.
Il calendario ufficiale della Receita Federal per l'IRPF 2026 ha aperto il termine il 17 marzo e si chiude il 29 maggio. Il PGD — il software ufficiale per la compilazione, analogo al modello Redditi PF italiano — ha ricevuto tre aggiustamenti rilevanti: un campo aperto per identificare l'immobile in costruzione, nuovi codici ausiliari nella scheda Beni e Diritti e un'integrazione più profonda con l'e-Financeira, che raccoglie i dati di finanziamento di Caixa, Itaú, Bradesco, Banco do Brasil e degli altri agenti del SBPE (Sistema Brasiliano di Risparmio e Prestito, la rete bancaria autorizzata al credito immobiliare). In parallelo, la Riforma Tributaria — con i nuovi tributi IBS e CBS che sostituiscono in modo scaglionato PIS, Cofins, ICMS e ISS (la matassa di imposte indirette brasiliane) — ha iniziato a incidere sul prezzo di listino delle nuove unità, ma non modifica ancora direttamente la dichiarazione della persona fisica. Cambia invece l'attenzione documentale: i contratti firmati nel 2025 sotto il regime vecchio restano regolati dalla normativa anteriore; gli atti aggiuntivi siglati a partire dal 2026 possono ricadere nella nuova sistematica e richiedere un'apertura analitica nella scheda dei Beni.
L'indice ABRAINC-FipeZap, il principale termometro del settore immobiliare brasiliano, mostra che lo stock sulla pianta nel litorale catarinense è calato dell'11% in dodici mesi: segnale di assorbimento forte e mercato di rivendita vivace. Per l'investitore questo ha un effetto fiscale diretto: molta cessione di diritti contrattuali prima del Habite-se — il certificato di agibilità rilasciato dal comune, equivalente funzionale dell'agibilità italiana — e ciascuna di queste cessioni deve comparire nella dichiarazione, sia per registrare la posizione sia per liquidare la plusvalenza. La CBIC (la confederazione delle costruzioni brasiliana) ha contabilizzato un VGV — Valore Generale di Vendita lanciato — in Santa Catarina superiore a 18 miliardi di real nell'aggregato 2025, e Itajaí, Balneário Camboriú e Itapema hanno concentrato circa il 40% del totale. Chi ha acquistato in uno qualunque di questi lanci entra nell'IRPF 2026, e l'obbligo accessorio vale anche per chi ha comprato in comproprietà, tramite holding patrimoniale, in permuta di terreno o ancora senza aver ricevuto le chiavi.
La scheda Beni e Diritti, passo dopo passo
La dichiarazione di un immobile sulla pianta avviene all'interno del Gruppo 01 della scheda Bens e Direitos. I codici più utilizzati sono tre: 11 per l'appartamento, 12 per la villa indipendente e 13 per il terreno o lotto — quest'ultimo rilevante per chi è entrato nell'operazione tramite permuta di terreno per unità future, prassi frequente nei lanci del litorale nord. Esiste inoltre il codice 19, "altri beni immobili", che copre situazioni puntuali come ufficio commerciale, complesso direzionale o singolo posto auto venduto separatamente sulla pianta. Scegliere il codice sbagliato non rende invalida la dichiarazione, ma obbliga a una rettifica se la Receita lo richiede e genera rumore inutile nell'incrocio con la DOI (Dichiarazione di Operazioni Immobiliari, comunicazione obbligatoria che la costruttrice invia direttamente al Fisco).
Aperta la nuova scheda, l'investitore compila il campo Descrizione come se stesse aprendo un dossier istruttorio per il Fisco. Cinque informazioni sono imprescindibili per resistere a un eventuale contraddittorio: ragione sociale e CNPJ (l'equivalente brasiliano della partita IVA) della costruttrice, numero e data del contratto preliminare di compravendita, numero della matricola del progetto o dell'immobile-madre presso il Registro Immobiliare competente, indirizzo completo — via, numero civico, quartiere, città e stato federato — e percentuale di partecipazione qualora il bene sia in comproprietà con il coniuge, un socio o una holding familiare. Aggiungete, in una riga ulteriore, la frazione ideale del terreno, la torre, il piano e il numero dell'unità quando già definiti in contratto. Questo evita di dover tornare a bussare alla costruttrice mesi più tardi per riaprire lo storico nel mezzo di un avviso.
La separazione tra le colonne "Situazione al 31/12/2024" e "Situazione al 31/12/2025" è il punto in cui l'investitore sbaglia di più. La regola è semplice e impassibile: nella colonna 2024 si riporta esattamente il valore già dichiarato nell'IRPF 2025. Se è la prima volta che il bene viene dichiarato — il caso di chi ha acquistato nel 2025 — il campo 2024 resta in bianco o a zero. Nella colonna 2025 si somma al valore precedente tutto ciò che è stato versato nell'anno solare 2025: acconto, rate mensili, maxirate, intermediarie, eventuale tassa di obra (il contributo mensile per il cantiere) e l'adeguamento INCC effettivamente pagato. La colonna 2025 non accoglie valore di mercato, non accoglie quotazione FipeZap, non accoglie la perizia ufficiosa del consulente della costruttrice. Accoglie costo storico. Questo principio organizza l'intero impianto della dichiarazione.
Evoluzione del cantiere: il costo storico che il Fisco accetta
La domanda che l'investitore pone al commercialista al primo incontro è quasi sempre la stessa: dichiaro il valore totale del contratto o solo quanto ho pagato? La risposta dell'Istruzione Normativa 1.500 e del Regolamento dell'Imposta sui Redditi è univoca — il costo di acquisizione è ciò che è stato effettivamente sborsato. L'immobile sulla pianta entra in dichiarazione per cassa, rata dopo rata, anno dopo anno. Il saldo residuo con la costruttrice, le rate a venire e l'INCC che si maturerà in futuro non entrano nel 2025. Chi anticipa il valore pieno crea un disallineamento tra patrimonio dichiarato e flusso di reddito — segnale immediato per i controlli incrociati.
Esempio concreto per fissare la logica. Investitore acquista a marzo 2024 un'unità da 1,6 milioni di real a Praia Brava. Acconto di 320.000 real, maxirata di 160.000 real a ottobre 2024, rate mensili di 9.500 real corrette dall'INCC. Nell'IRPF 2025 (anno-base 2024) il bene entra con i 320.000 dell'acconto più i 160.000 del balão (la maxirata semestrale tipica dei contratti brasiliani) più nove rate con correzione, per un totale intorno ai 580.000 real. Nell'IRPF 2026 (anno-base 2025) l'investitore mantiene i 580.000 nella colonna 2024 e somma dodici rate, l'INCC pagato e un eventuale secondo balão concordato in contratto: il saldo nella colonna 2025 sale verso i 720.000 real. In nessun momento compare 1,6 milioni. Comparirà solo nell'anno in cui Habite-se, registrazione notarile e saldo totale chiuderanno il ciclo.
Documenti da conservare per i cinque anni successivi all'invio della dichiarazione (il termine di prescrizione tributaria brasiliano): contratto originale e tutti gli atti aggiuntivi, ricevute di ogni rata pagata (PIX — il sistema di pagamenti istantanei brasiliano, l'equivalente del bonifico SCT Inst europeo —, TED, bollettino compensato, assegno microfilmato), prospetto di evoluzione del cantiere emesso dalla costruttrice con l'apertura mese per mese tra capitale e INCC, ricevute individuali delle maxirate, ITBI (l'imposta municipale di trasferimento immobiliare, paragonabile alla nostra imposta di registro) quando applicabile e, ove pertinente, la quietanza di utilizzo del FGTS rilasciata dalla Caixa Econômica Federal. Il FGTS è il Fondo di Garanzia per Tempo di Servizio brasiliano: un accantonamento obbligatorio dell'8% del salario versato dal datore di lavoro in un conto individuale, utilizzabile per l'acquisto della prima casa. Senza questa pila documentale, la difesa in caso di avviso resta fragile, e l'onere della prova, sul mattone sulla pianta, ricade integralmente sul contribuente.
Finanziamento SBPE, FGTS e il passaggio della Caixa al Habite-se
Quando entra il credito immobiliare nell'operazione, la scheda esige un intervento di chirurgia ulteriore. La regola che confonde la maggioranza: il debito residuo con la banca non finisce nell'attivo della dichiarazione. L'immobile finanziato entra come bene per il totale effettivamente versato alla costruttrice — acconto, rate "no pé" (le rate pre-consegna chiavi), eventuale rata-ponte e ammortamenti già eseguiti. Il finanziamento in sé, con il suo saldo a scadere, viene registrato nella scheda "Dívidas e Ônus Reais" (Debiti e Oneri Reali) solo se il saldo a fine anno supera i 5.000 real, e comunque a fini meramente informativi, senza ridurre il patrimonio ai fini fiscali. Mischiare i due lati è l'errore da principiante che ricompare ogni anno negli avvisi.
Quando l'investitore ammortizza il debito con il FGTS, l'importo prelevato dal fondo entra nella scheda 03, Redditi Esenti e Non Imponibili, con il codice specifico per liberazione per acquisto o ammortamento, e prosegue verso il bene come rata pagata. È un punto che il Fisco incrocia direttamente con la Caixa: una divergenza qui aziona il controllo incrociato quasi automaticamente, perché il sistema della Caixa riporta prelievo, valore, finalità e CPF (codice fiscale brasiliano) del beneficiario. La stessa attenzione vale per l'uso del FGTS nella rata intermedia di chiavi del SBPE, situazione tipica dell'investitore che entra in un progetto di fascia media finanziato all'interno del Sistema Brasiliano di Risparmio e Prestito.
"Il passaggio al Habite-se è il momento in cui la dichiarazione dell'investitore sulla pianta smette di essere un esercizio di cassa e diventa fotografia patrimoniale. È anche l'anno in cui si commettono più errori — perché è l'anno in cui sembra, finalmente, che si possa dichiarare il bene per il valore pieno. Non si può. Il costo storico, anche adesso, resta il righello di misura."
Il momento decisivo è proprio il passaggio al Habite-se. Il contratto di finanziamento subentra al contratto con la costruttrice; la costruttrice incassa il saldo dalla Caixa o da un altro agente del SBPE; l'investitore diventa debitore verso la banca. Nell'IRPF dell'anno dell'agibilità il valore del bene è aggiornato al totale effettivamente versato alla costruttrice — risorse proprie più il finanziamento erogato — e il debito bancario compare nella scheda Debiti e Oneri Reali. È l'unico momento in cui il "valore pieno" si avvicina al valore di mercato. Eppure, anche allora, non è il valore di mercato: è costo storico dal punto di vista della Receita Federal, fissato all'istante della quietanza con la costruttrice.
Casistica dell'investitore del litorale nord catarinense
Cinque situazioni dominano le dichiarazioni di chi investe nella fascia Itajaí–Balneário Camboriú–Itapema–Bombinhas. Vale la pena separarle una a una perché ciascuna ha scheda, codice e incrocio propri nei controlli automatizzati.
Permuta di terreno per unità future. Il proprietario cede il terreno alla costruttrice in cambio di una frazione di unità future. Per il Fisco brasiliano, la permuta senza conguaglio non genera plusvalenza al momento della cessione; il costo del terreno migra proporzionalmente nelle unità ricevute. In dichiarazione si chiude il codice 13 (terreno) e si aprono uno o più codici 11 (appartamenti), mantenendo il costo storico del terreno come punto di partenza del bene nuovo. Errore classico: registrare le unità al valore di listino indicato nel contratto di permuta — genera una plusvalenza fantasma futura che esplode alla vendita della prima unità.
Cessione dei diritti prima del Habite-se. L'investitore vende la propria posizione contrattuale di un'unità non ancora consegnata. Se il valore di cessione supera il costo dichiarato, c'è plusvalenza — liquidata nel software GCAP, con aliquota generale del 15% sull'utile, esigibile entro l'ultimo giorno utile del mese successivo all'operazione. Se la cessione avviene a sconto, si registra la minusvalenza; non compensa imposte di altre operazioni immobiliari, ma elimina il bene dall'attivo. Poiché la cessione non passa necessariamente dal notaio, molti investitori credono che "non risulti". Risulta: la costruttrice la comunica tramite la DIMOB (Dichiarazione di Informazioni sulle Attività Immobiliari) e il cessionario dichiara il bene con il proprio CPF.
Holding patrimoniale contro persona fisica. Per chi acquista due o più unità, il confronto tra dichiarare come persona fisica e ricorrere a una holding familiare ha smesso di essere un dettaglio.
| Criterio | Persona Fisica | Holding Patrimoniale |
|---|---|---|
| Tassazione alla vendita | 15% al 22,5% sulla plusvalenza | Circa 6% – 6,7% sul lucro presumido |
| Esenzione di 440.000 real (unica unità) | Applicabile | Non applicabile |
| Reinvestimento residenziale in 180 giorni | Esenta la plusvalenza | Non applicabile |
| Costo di gestione annuo | Zero | 6.000 – 15.000 real |
| ITBI sul conferimento | Non dovuto | Variabile per comune |
| Successione patrimoniale | Inventario tradizionale | Quote sociali — più fluida |
La holding tassa meno alla vendita e protegge la successione, ma comporta costi fissi, richiede assistenza contabile permanente ed è sotto osservazione per le nuove regole successive alla Riforma Tributaria che potrebbero modificare il regime del lucro presumido nei prossimi cicli. SIDE Empreendimentos, per esempio, segue una quota significativa di acquirenti che strutturano la propria holding ancora prima di firmare l'unità sul litorale nord, proprio per evitare il conferimento successivo e l'ITBI comunale.
Straniero con residenza fiscale in Brasile. L'argentino, il paraguayano o l'europeo con residenza fiscale dichiarata in Brasile dichiara l'immobile esattamente come un brasiliano: in real, al costo storico, nella scheda Bens e Direitos. Lo straniero non residente segue invece una regola propria, con ritenuta alla fonte del 15% su eventuale plusvalenza, e la costruttrice di norma esige CPF e dichiarazione di origine dei fondi attraverso il Banco Central do Brasil. Per l'investitore italiano che resta residente fiscale in Italia, l'operazione comporta un percorso parallelo: l'immobile va riportato anche nel quadro RW della dichiarazione italiana ai fini del monitoraggio fiscale e dell'IVIE, e occorre verificare l'applicazione della Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Brasile del 1978 sui canoni di affitto eventualmente percepiti e sulla plusvalenza in caso di rivendita. Itajaí e Balneário Camboriú hanno concentrato, secondo dati consolidati dalla Receita Federal, un'alta presenza di acquirenti stranieri nel 2025 — un profilo che pesa specificamente sul patrimonio in valuta forte.
Acquisto in comproprietà. I coniugi in comunione parziale dei beni dichiarano ciascuno metà quando l'unità è acquistata in costanza di matrimonio; in separazione totale dichiara soltanto chi ha effettivamente acquistato e pagato. Il socio investitore entra con la propria percentuale e CPF incrociato nella descrizione. Il Fisco identifica la comproprietà dai CPF presenti nelle DOI emesse dalla costruttrice — qualunque divergenza tra percentuale contrattuale e percentuale dichiarata equivale a un invito al contraddittorio.
Gli errori che portano ai controlli incrociati nel 2026
Cinque errori spiegano la maggior parte degli avvisi legati all'immobile sulla pianta. Primo, registrare il bene al valore di mercato, di solito desunto dalla FipeZap o da una valutazione informale della costruttrice. La Receita pretende costo storico; il valore di mercato entra in scena solo alla vendita, nel GCAP. Secondo, dimenticare le rate pagate a dicembre, la tassa di obra e il condominio pre-chiavi. Il prospetto consolidato della costruttrice esce di norma a gennaio dell'anno successivo, e il contribuente dichiara sulla base dell'estratto bancario non aggiornato, lasciando 200.000 real fuori dalla colonna 2025 senza accorgersene.
Terzo, omettere l'origine dei fondi. Un acconto di 320.000 real in una dichiarazione con reddito annuo di 180.000 real accende l'allarme immediato. Disinvestimento finanziario, vendita di un altro bene, eredità formalizzata, donazione registrata con guida ITCMD pagata (l'imposta brasiliana su donazioni e successioni), distribuzione di utili dalla società — tutto deve risultare coerente tra la scheda Redditi Imponibili, la scheda Redditi Esenti e l'evoluzione patrimoniale. Per l'investitore italiano, ricordare che ogni trasferimento sopra l'equivalente di 10.000 euro fa scattare anche obblighi di tracciabilità a monte, in uscita dall'Italia. L'investitore che effettua un versamento senza traccia di origine è bersaglio preferito dell'incrocio Receita–COAF (l'unità brasiliana di intelligence finanziaria, omologa della UIF di Banca d'Italia).
Quarto, non dichiarare la cessione dei diritti prima del Habite-se. Poiché l'operazione non passa obbligatoriamente dal notaio, l'investitore ha la sensazione che "non resti traccia". Resta: la costruttrice comunica la transazione via DIMOB, e il cessionario dichiara il bene con il proprio CPF. Il Fisco connette i due lati in pochi secondi. Quinto, trattare il distrato come inesistente. Il distrato — il recesso dal contratto preliminare — comporta la restituzione parziale di quanto pagato, con trattenute contrattuali che variano dal 25% al 50% in base alla Lei do Distrato. La restituzione è reddito esente per la persona fisica nella parte che restituisce solo il capitale, ma la quota eccedente il costo (correzione più guadagno) può essere tassata. Togliere il bene dalla dichiarazione nell'anno-base del distrato e registrare l'entrata della restituzione in conto corrente è obbligatorio — distrato senza specchio nella scheda 03 è un flag classico dell'incrocio automatizzato.
Conclusione
Dichiarare un immobile sulla pianta nel 2026 ha smesso di essere una formalità. La combinazione tra la nuova esenzione dei 5.000 real mensili, la Riforma Tributaria in rampa di lancio, la stretta della Receita Federal sull'incrocio tra DOI, DIMOB ed e-Financeira e il ciclo accelerato di rivendita sul litorale catarinense ha messo l'investitore sotto una lente più fine che in qualunque anno recente. La regola d'oro è una sola: costo storico, rata dopo rata, con un documento dietro ogni centavo. Chi la applica riduce al minimo il rischio di controlli incrociati e protegge la tesi di lungo termine, in cui l'immobile sulla pianta è, prima di tutto, strumento di preservazione patrimoniale — un asset reale in un'area in dollarizzazione di fatto, dove l'euro e il dollaro continuano a guadagnare potere d'acquisto in termini di metratura. Per seguire come ciascun movimento della Receita Federal e della Riforma Tributaria impatta sull'investitore di immobili nel litorale nord di Santa Catarina, vale la pena consultare l'analisi settimanale pubblicata qui sul portale di SIDE Empreendimentos.