ผู้รับเหมาส่งมอบล่าช้า: สิทธิของผู้ซื้อในปี 2026

ในปี 2025 เมืองคู่แฝดอย่าง Itajaí และ Balneário Camboriú บนชายฝั่งทางเหนือของรัฐ Santa Catarina ทางตอนใต้ของบราซิล มียอดประกาศการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์รวมกันมากกว่า 28,000 ล้านเรอัล (ราว 200,000 ล้านบาท) โดยมีโครงการก่อสร้างพร้อมกันประมาณ 380 โครงการ ตามข้อมูลของสมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างบราซิล (CBIC) และสมาคมก่อสร้างภูมิภาค Foz do Itajaí (Sinduscon) ในวัฏจักรขนาดนี้ ความล่าช้าในการส่งมอบกุญแจไม่ใช่เหตุการณ์พิเศษอีกต่อไป รายงานของสหภาพอาคารที่อยู่อาศัย (Secovi-SP) และสมาคมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งบราซิล (ABRAINC) ระบุว่า ราว 17% ของยูนิตที่ขายแบบโครงการบนกระดาษระหว่างปี 2022 ถึง 2024 ส่งมอบล่าช้ากว่ากำหนดเดิม และส่วนสำคัญทะลุวันที่ 181 หลังพ้นระยะผ่อนผัน ซึ่งเป็นจุดเปลี่ยนที่สัญญาเปลี่ยนสถานะจาก "คำสัญญา" เป็น "สิทธิที่บังคับได้" ทันที และเป็นจุดที่ผู้ซื้อระดับพรีเมียมจำเป็นต้องเข้าใจวิธีดำเนินการ

คู่มือฉบับนี้ประมวลกรอบกฎหมายภายใต้ Lei 13.786/2018 (กฎหมายว่าด้วยการบอกเลิกสัญญาอสังหาริมทรัพย์), Código de Defesa do Consumidor (CDC หรือประมวลกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค), มาตรา 43-A ของ Lei 4.591/64 (กฎหมายว่าด้วยอาคารชุด) และคำพิพากษาคดีตัวอย่าง Tema 996 ของ Superior Tribunal de Justiça (STJ หรือศาลสูงสุดของบราซิล) อธิบายว่าจะเกิดอะไรขึ้นหลังพ้นระยะผ่อนผัน ผู้ซื้อมีทางเลือกสี่ทางใด ควรคำนวณค่าชดเชยอย่างไรด้วยตัวเลขจริงของชายฝั่ง Santa Catarina และข้อผิดพลาดใดที่มักทำให้เสียสิทธิหลายแสนบาท นี่ไม่ใช่คำมั่นว่าจะชนะคดี แต่เป็นแผนที่ทางเทคนิคที่แยกผู้ซื้อที่มีข้อมูลออกจากผู้ซื้อที่ตกเป็นตัวประกัน

กรอบกฎหมาย: Lei 13.786/2018, CDC, ระยะผ่อนผัน 180 วัน และ Tema 996

กฎหมายที่เรียกกันว่า Lei do Distrato หรือ Lei 13.786 ลงวันที่ 27 ธันวาคม 2018 ได้เขียนความสัมพันธ์ระหว่างผู้พัฒนาโครงการกับผู้ซื้อในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์บนแบบแปลนซึ่งอยู่ภายใต้ Lei 4.591/64 เสียใหม่ทั้งหมด มาตรา 43-A วรรค 2 กำหนดระยะผ่อนผันที่ 180 วันปฏิทินนับจากวันส่งมอบที่ระบุไว้ในสัญญาอย่างเป็นทางการ ภายในกรอบเวลานี้ ความล่าช้าถือเป็น "ปกติ" และไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกค่าเสียหาย โดยมีเงื่อนไขว่าข้อสัญญาดังกล่าวต้องเขียนไว้อย่างชัดเจนเป็นเอกเทศในสัญญา และมีการลงนามรับทราบโดยผู้ซื้อ หากขาดความเป็นทางการนี้ ระยะผ่อนผันจะถือว่าไม่มีผล และทุกวันของความล่าช้าถือเป็นการผิดนัด

เมื่อก้าวเข้าสู่วันที่ 181 สถานการณ์เปลี่ยนทันที มาตรา 43-A วรรค 1 ระบุว่าผู้ซื้อสามารถเลือกที่จะบอกเลิกสัญญาได้โดยปราศจากภาระใดๆ พร้อมรับเงินคืนเต็มจำนวนที่ชำระไปแล้ว ปรับปรุงด้วยดัชนีตามสัญญา ภายในระยะเวลาไม่เกิน 60 วัน นับจากวันร้องขอ ส่วนวรรค 2 สร้างทางเลือกของการคงสัญญาไว้พร้อมรับค่าปรับ 1% ต่อเดือนจากมูลค่าที่ชำระไปจริง คำนวณตามสัดส่วนรายวัน (pro rata die) จนถึงวันส่งมอบกุญแจ บทบัญญัตินี้เป็นบทบังคับ สัญญาไม่อาจกำหนดให้ต่ำกว่านี้ได้ แม้จะกำหนดให้สูงขึ้นเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภคได้

ซ้อนทับอยู่บน Lei do Distrato และจะมีผลเหนือกว่าเสมอเมื่อให้ความคุ้มครองมากกว่า คือกรอบของ Código de Defesa do Consumidor ซึ่งรับรองว่าความสัมพันธ์นี้เป็นความสัมพันธ์ผู้บริโภค ใช้หลักสุจริตในทางวัตถุวิสัย อนุญาตให้สลับภาระการพิสูจน์ และคุ้มครองผู้บริโภคจากข้อสัญญาที่ก่อภาระไม่เป็นธรรม ในทางปฏิบัติ ค่าปรับ 1% ต่อเดือนตาม Lei 4.591/64 ไม่ตัดสิทธิเรียกค่าชดเชยรายการอื่น ทั้งค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์ (lucros cessantes) ค่าเสียหายทางจิตใจในกรณีที่เข้าเงื่อนไข และค่าเสียหายในทางวัตถุที่พิสูจน์ได้ สามารถสะสมรวมกันได้ตามแนวคำพิพากษาที่ยึดถือกันมา

ในจุดนี้เองที่ Tema 996 ของ STJ เข้ามามีบทบาท ในคดีตัวอย่างที่ตัดสินในรูปแบบ recursos repetitivos (คดีที่ใช้เป็นบรรทัดฐานในคดีลักษณะเดียวกันที่กำลังพิจารณาอยู่ทั่วประเทศ) STJ วางหลักว่า เมื่อพ้นระยะการส่งมอบทรัพย์รวมถึงระยะผ่อนผันตามสัญญา 180 วันแล้ว ศาลสามารถพิพากษาให้ผู้ขายชำระค่าขาดประโยชน์ที่สันนิษฐานได้จากการที่ผู้ซื้อถูกตัดสิทธิใช้สอยทรัพย์อย่างไม่เป็นธรรม การสันนิษฐานทำงานในทางที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ กล่าวคือ ผู้ซื้อไม่ต้องพิสูจน์ว่าจะปล่อยเช่าทรัพย์หรือว่าเสียโอกาสทางธุรกิจใดเป็นการเฉพาะ ภาระตกอยู่ที่ผู้พัฒนาที่หากต้องการตัดค่าชดเชย ต้องพิสูจน์ว่าความล่าช้าไม่ก่อความเสียหายอย่างเป็นรูปธรรม ซึ่งในทางปฏิบัติแทบเป็นไปไม่ได้ สำหรับสัญญาที่ลงนามก่อน Lei 13.786/2018 ยังคงใช้กฎเกณฑ์ตามคำพิพากษาเดิม โดยคำนวณค่าขาดประโยชน์ตามอัตราค่าเช่าตลาด

นักลงทุนต่างชาติควรเข้าใจหลักเขตอีกสองข้อ ประการแรก อายุความเรียกร้องคืนเงินและค่าเสียหายทางวัตถุที่เกิดจากความสัมพันธ์ผู้บริโภคโดยทั่วไปคือ 5 ปี ตามมาตรา 27 ของ CDC ขณะที่สิทธิเรียกค่าเสียหายจากการผิดสัญญาตามแนวที่ STJ ใช้อยู่คือ 10 ปี ตามมาตรา 205 ของประมวลกฎหมายแพ่ง ประการที่สอง งานก่อสร้างเสริม การตรวจรับ หรือใบอนุญาตให้เข้าอยู่ (habite-se) ที่ยังค้างอยู่ ไม่อนุญาตให้ผู้พัฒนาเลื่อนการส่งมอบออกไปอย่างไม่มีกำหนด หลักการคือทรัพย์ต้องอยู่ในสภาพพร้อมใช้งานจริง มี habite-se ออกเรียบร้อย และมีการแยกแบ่งกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ

สี่เส้นทางตั้งแต่วันที่ 181 ของความล่าช้า

เมื่อระยะผ่อนผันหมดลง ผู้ซื้อจะมีเมนูทางกฎหมายที่บังคับได้ในมือ เส้นทางทั้งสี่ไม่ใช่ทางเลือกที่กีดกันกันโดยสิ้นเชิง ทางเลือกระหว่างบอกเลิกสัญญากับคงสัญญาเป็นทางเลือกแบบสองทาง แต่ค่าขาดประโยชน์และค่าเสียหายทางจิตใจสามารถสะสมรวมในเส้นทางที่เลือกได้ ตามแนวคำพิพากษาที่ใช้บังคับ

1. บอกเลิกสัญญาพร้อมเงินคืนเต็มจำนวน ตามมาตรา 43-A วรรค 1 เป็นเส้นทางของผู้ซื้อที่สูญเสียความเชื่อมั่นในโครงการหรือต้องการเงินทุนคืน เงินที่จ่ายไปทั้งหมด ทั้งเงินจอง เงินงวด เงินดาวน์ระหว่างทาง เงินก้อน และดัชนีปรับมูลค่าตามสัญญา ต้องถูกส่งคืนภายใน 60 วันโดยไม่มีการหักใดๆ ไม่สามารถเรียกค่าปรับการบอกเลิก ค่านายหน้า หรือค่าธรรมเนียมการบริหารใดๆ ได้ เพราะผู้ที่ผิดนัดคือผู้พัฒนา สิ่งสำคัญคือการคืนเงินเต็มจำนวนนี้มีผลแม้ในสัญญาที่มีระบบกองทรัพย์สินผูกพันโครงการ (patrimônio de afetação)

2. คงสัญญาพร้อมค่าปรับ 1% ต่อเดือน สำหรับผู้ที่ยังต้องการทรัพย์ ทั้งนักลงทุนระยะยาว ผู้ซื้อที่มุ่งหวังเป็นที่อยู่อาศัยในอนาคต หรือผู้ที่ซื้อในทำเลที่มีอัตราการเพิ่มมูลค่าสูง มาตรา 43-A วรรค 2 รับรองค่าปรับรายเดือน 1% ของมูลค่าที่ชำระไปจริง คำนวณรายเดือนของความล่าช้านับตั้งแต่วันที่ 181 และจ่ายเป็นเงินก้อนเดียวในวันส่งมอบกุญแจ สำหรับเงินสะสมที่ชำระไปแล้ว 400,000 เรอัล จะคิดเป็นค่าปรับ 4,000 เรอัลต่อเดือนของความล่าช้า นี่ไม่ใช่เพียงข้อบทผิดนัด แต่เป็นค่าชดเชยที่กำหนดอัตราโดยกฎหมาย

3. ค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์ เป็นแก่นกลางของ Tema 996 ความล่าช้าในการส่งมอบทำให้ผู้ซื้อใช้ทรัพย์ในเชิงเศรษฐกิจไม่ได้ ทั้งปล่อยเช่า เข้าอยู่ หรือขายต่อ และ STJ สันนิษฐานว่ามีความเสียหาย การคำนวณตามปกติคือมูลค่าค่าเช่าตลาดของยูนิตที่ทำสัญญา โดยใช้รายงานประเมิน ข้อมูลจาก FipeZap (ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยรายเดือนที่ใช้กันแพร่หลายในบราซิล) หรือประกาศเทียบเคียง แนวคำพิพากษาส่วนใหญ่ยอมรับการสะสมค่าขาดประโยชน์กับค่าปรับ 1% ต่อเดือนในสัญญาก่อน Lei 13.786/2018 สำหรับสัญญาที่ลงนามภายหลัง มีความเห็นแตกต่างกันมากในศาลว่าค่าปรับ 1% ครอบคลุมค่าขาดประโยชน์หรือสะสมรวมกันได้ ซึ่งเป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่ต้องวิเคราะห์เป็นรายกรณีโดยทนายที่เชี่ยวชาญ

4. ค่าเสียหายทางจิตใจ ไม่ได้เกิดจากความล่าช้าโดยลำพัง STJ และศาลสูงรัฐ Santa Catarina (TJSC) ยึดแนวว่าการผิดสัญญาเพียงประการเดียวเป็นเพียง "ความรำคาญใจ" ที่ไม่ก่อสิทธิเรียกค่าเสียหายทางจิตใจ แต่มีสถานการณ์ที่ได้รับการรับรอง เช่น ผู้ซื้อที่ขายบ้านเดิมโดยพึ่งวันส่งมอบ ครอบครัวที่ต้องอยู่ในโรงแรมหรือบ้านญาติเป็นเวลาหลายเดือน นักลงทุนที่ได้ทำสัญญาเช่ากับบุคคลที่สามไว้แล้ว หรือผู้ป่วยที่ต้องการการปรับเปลี่ยนทรัพย์เป็นพิเศษ ในปี 2024 และ 2025 TJSC พิพากษาในช่วง 5,000 ถึง 15,000 เรอัลต่อผู้ซื้อในกรณีที่พิสูจน์ได้ ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ไม่มาก เมื่อเทียบกับค่าเสียหายทางวัตถุ แต่มีความหมายเชิงสัญลักษณ์

เส้นทาง	ฐานทางกฎหมาย	เหมาะกับสถานการณ์ใด	ความเสี่ยงหลัก
บอกเลิกสัญญา รับเงินคืนเต็ม	มาตรา 43-A วรรค 1, Lei 4.591/64	เสียความเชื่อมั่น ต้องใช้ทุน โครงการสะดุด	เสียโอกาสรับมูลค่าเพิ่มในอนาคต
คงสัญญา + ค่าปรับ 1%/เดือน	มาตรา 43-A วรรค 2, Lei 4.591/64	ทรัพย์ในทำเลร้อน ลงทุนระยะยาว	ความล่าช้าอาจยืดยาว ค่าปรับจ่ายตอนส่งมอบ
ค่าขาดประโยชน์	Tema 996 STJ + CDC	ทรัพย์สำหรับปล่อยเช่าหรือขายต่อ	อาจมีข้อโต้แย้งเรื่องสะสมกับค่าปรับ 1%
ค่าเสียหายทางจิตใจ	CDC + แนวคำพิพากษา	เกิดความเสียหายต่อศักดิ์ศรีหรือแผนชีวิต	ต้องมีหลักฐานหนัก ค่าตอบแทนพอประมาณ

สิ่งที่ผู้ซื้อหยุดจ่ายได้ และวิธีตั้งสภาวะผิดนัดอย่างเป็นทางการ

มีความเข้าใจผิดที่พบบ่อยตามแนวชายฝั่ง Santa Catarina โดยเฉพาะในโครงการระดับพรีเมียมที่ Itajaí, Balneário Camboriú และ Praia Brava ว่าผู้ซื้อยังต้องชำระภาระทางการเงินทั้งหมดในช่วงล่าช้าราวกับว่างานยังเป็นไปตามกำหนด ความจริงไม่ใช่เช่นนั้น มีรายการสองข้อโดยเฉพาะที่ผู้ซื้อหยุดจ่ายได้เมื่อสภาวะผิดนัดของผู้พัฒนาเกิดขึ้น

ค่าธรรมเนียมงานก่อสร้าง (taxa de obra หรือดอกเบี้ยช่วงก่อสร้าง) สถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ผ่านระบบ SBPE (ระบบการเงินที่อยู่อาศัยมาตรฐานของบราซิล) หรือผ่านผู้พัฒนาเรียกเก็บค่านี้ในช่วงก่อสร้าง โดยเนื้อหาแล้วเป็นดอกเบี้ยก่อนส่งมอบกุญแจ เมื่อพ้นระยะผ่อนผันและตั้งสภาวะผิดนัดได้แล้ว ผู้ซื้อมีสิทธิหยุดจ่ายภาระนี้ มิฉะนั้นจะเกิดการชำระซ้ำซ้อนกับค่าปรับ 1% ต่อเดือน แนวคำพิพากษาของ TJSC และ STJ สอดคล้องกันคือผู้ที่ผิดนัดไม่อาจเรียกร้องผลตอบแทนจากเจ้าหนี้สำหรับความล่าช้าที่ตนเองก่อ

การปรับมูลค่าด้วย INCC ในช่วงล่าช้า INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) คือดัชนีต้นทุนก่อสร้างที่คำนวณโดยมูลนิธิ Getulio Vargas ใช้ปรับมูลค่างวดในช่วงก่อสร้างเพราะเงินงวดสะท้อนต้นทุนการก่อสร้างจริง เมื่อกำหนดการสิ้นสุดและตั้งสภาวะผิดนัดได้แล้ว ดัชนีที่ใช้ต้องเปลี่ยนเป็น IPCA (ดัชนีเงินเฟ้อทั่วไป) หรือดัชนีตามสัญญาสำหรับช่วงหลังส่งมอบ ซึ่งโดยปกติคือ IGP-M การเรียกเก็บ INCC ต่อในช่วงล่าช้าเป็นการเรียกเก็บโดยมิชอบ และอาจถูกเรียกคืนสองเท่าตามมาตรา 42 วรรคเดียว ของ CDC ตามแนวของ STJ ใน Tema 929 หากพิสูจน์ความไม่สุจริตได้

การใช้สิทธิเหล่านี้ขึ้นอยู่กับการตั้งสภาวะผิดนัดอย่างเป็นทางการ ไม่ใช่สิ่งที่เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ ขั้นตอนชี้ขาดคือการแจ้งเตือนนอกศาล (notificação extrajudicial) ซึ่งเป็นเครื่องมือสำคัญด้วยเหตุผลสามประการ ทำเครื่องหมายจุดเริ่มต้นการคำนวณค่าปรับ 1% ต่อเดือนอย่างไม่อาจโต้แย้ง บันทึกการเตือนเพื่อประโยชน์เรื่องอายุความ และสร้างหลักฐานหนักแน่นสำหรับกระบวนการในอนาคต การแจ้งเตือนทำได้ผ่านจดหมายลงทะเบียนพร้อมใบตอบรับ หรือนิยมกว่านั้น ผ่านสำนักงานทะเบียนตราสารและเอกสาร (cartório de títulos e documentos) ด้วยข้อความที่ระบุชัดเจน ทั้งสัญญา วันที่ส่งมอบ วันสิ้นสุดระยะผ่อนผัน จำนวนเดือนที่ล่วงเลย ทางเลือกของผู้ซื้อ (บอกเลิกหรือคงสัญญา) และระยะเวลาให้ปฏิบัติตาม สำหรับนักลงทุนที่ถือหลายยูนิต แนะนำให้ออกการแจ้งเตือนต่อหนึ่งสัญญา ไม่ใช่การแจ้งเตือนรวม

"ความล่าช้ากลายเป็นสถิติเชิงโครงสร้างของชายฝั่งเหนือ Santa Catarina เพราะวัฏจักร 2022-2026 ดูดซับการเปิดตัวโครงการมากเกินกว่าที่ห่วงโซ่การผลิตในพื้นที่จะรองรับได้ ผู้ซื้อที่นิ่งเฉยกำลังให้สินเชื่อปลอดดอกเบี้ยแก่ปัญหาของผู้พัฒนา" — มุมมองที่ทนายอสังหาริมทรัพย์ของ TJSC ใช้อ้างอิงในปี 2025

การคำนวณจริง: ทรัพย์มูลค่า 800,000 เรอัลใน Itajaí ล่าช้า 8 เดือน

ตัวเลขด้านล่างเป็นเชิงพรรณนาและตั้งสมมติฐานในเชิงระมัดระวัง สำหรับห้องชุดสองห้องนอนในเขตใจกลาง Itajaí มูลค่าขาย 800,000 เรอัล (ราว 5.7 ล้านบาท) ชำระบางส่วนในช่วงก่อสร้างและบางส่วนผ่านการปล่อยกู้เมื่อส่งมอบ จุดประสงค์คือแสดงระดับขนาดของตัวเลข กรณีจริงต้องมีการคำนวณรายตัว

สมมติฐาน เงินจองสัญญา 80,000 เรอัล งวดรายเดือน 4,000 เรอัล เป็นเวลา 36 เดือน รวม 144,000 เรอัล ปรับด้วย INCC สะสมราว 18% ในช่วงเวลานั้น รวมเป็น 170,000 เรอัล เงินดาวน์ระหว่างทางสองครั้ง ครั้งละ 50,000 เรอัล รวม 100,000 เรอัล มูลค่าที่ชำระจริง ณ วันสิ้นสุดระยะผ่อนผัน 350,000 เรอัล ความล่าช้า 8 เดือนนับจากวันที่ 181 ค่าเช่าตลาดของยูนิตเทียบเคียงตามข้อมูล FipeZap ปี 2025 สำหรับ Itajaí คือ 4,200 เรอัลต่อเดือน

สถานการณ์ A — คงสัญญาพร้อมค่าปรับ 1% ต่อเดือน คำนวณ 1% บน 350,000 เรอัลต่อเดือนของความล่าช้า ได้ 3,500 เรอัลต่อเดือน รวม 8 เดือนเป็น 28,000 เรอัลที่ผู้พัฒนาต้องจ่ายเป็นเงินก้อนเดียวในวันส่งมอบ พร้อมการปรับมูลค่าและดอกเบี้ยตามกฎหมาย หากในช่วงล่าช้าผู้ซื้อยังคงชำระงวดต่อไป (ค่าปรับคำนวณบนยอดที่จ่ายไปแล้วซึ่งเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ) ตัวเลขสุดท้ายอาจเกิน 32,000 เรอัล

สถานการณ์ B — ค่าขาดประโยชน์ ใช้ค่าเช่าตลาด 4,200 เรอัลต่อเดือน เป็นเวลา 8 เดือน ได้ 33,600 เรอัล สำหรับสัญญาที่ลงนามก่อนธันวาคม 2018 มีคำพิพากษาของ TJSC ที่อนุญาตให้สะสมมูลค่านี้กับค่าปรับ 1% ทำให้ค่าชดเชยรวมอยู่ในช่วง 60,000 เรอัล สำหรับสัญญาหลัง Lei 13.786/2018 ส่วนหนึ่งของคำพิพากษามองว่าค่าปรับ 1% ต่อเดือนทดแทนค่าขาดประโยชน์ที่สันนิษฐาน และผู้ซื้อต้องเลือกเส้นทางที่เป็นประโยชน์มากกว่า

สถานการณ์ C — บอกเลิกสัญญา รับคืนเงินเต็ม 350,000 เรอัล ปรับด้วยดัชนีตามสัญญาตั้งแต่วันที่จ่ายแต่ละครั้ง บวกดอกเบี้ยตามกฎหมาย 1% ต่อเดือนนับจากวันที่ฟ้องคดี เมื่อคำนวณรวม IPCA และดอกเบี้ย ตัวเลขที่จะได้รับใน 60 วันอาจสูงถึง 380,000-390,000 เรอัล เส้นทางนี้ลดความเสี่ยงเป็นศูนย์ แต่ตัดโอกาสรับมูลค่าเพิ่มในอนาคต ใน Itajaí ที่ราคาต่อตารางเมตรสูงขึ้นตาม FipeZap เฉลี่ย 14.2% ในปี 2024 และ 10.8% ในปี 2025 การตัดสินใจนี้มีต้นทุนค่าเสียโอกาสที่สำคัญ

สำหรับนักลงทุนเชิงรายได้ สถานการณ์ B มักน่าสนใจที่สุดในสัญญาเก่า สำหรับสัญญาใหม่ สถานการณ์ A ให้ความแน่นอน การเลือกระหว่าง A กับ C เป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ และขึ้นอยู่กับความคาดหวังเรื่องการส่งมอบเป็นสำคัญ หากงานอยู่ในขั้นก้าวหน้าและผู้พัฒนามี patrimônio de afetação ที่สุขภาพดี การคงสัญญาเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผล หากมีสัญญาณว่าโครงการหยุดเดินยาวหรือผู้พัฒนาอยู่ในความเสี่ยงทางการเงิน การบอกเลิกก่อนการฟื้นฟูกิจการที่อาจเกิดขึ้นจะปกป้องทุนไว้ได้

ขั้นตอน: จากการแจ้งเตือนนอกศาลถึงการฟ้องคดี

เส้นทางของการใช้สิทธิมีลำดับที่สำคัญ การข้ามขั้นตอนลดทอนหลักฐาน เพิ่มค่าธรรมเนียมทนาย และทำให้ตำแหน่งการเจรจาอ่อนแอลง สำหรับนักลงทุนที่มีความซับซ้อน แผนงานแบ่งเป็นสี่ระยะตามปกติ

ระยะที่ 1 — การวินิจฉัยเอกสาร ก่อนการกระทำใดๆ ต้องรวบรวม สัญญาซื้อขายฉบับสมบูรณ์พร้อมการแก้ไขและข้อตกลงเพิ่มเติมทั้งหมด ใบเสร็จการชำระทุกงวด ตั้งแต่เงินจองถึงเงินดาวน์ระหว่างทาง ข้อกำหนดอาคารและกำหนดการก่อสร้าง-การเงิน จดหมายโต้ตอบกับผู้พัฒนา ผลการตรวจสอบล่าสุดที่ Cartório do Registro de Imóveis (สำนักงานทะเบียนอสังหาริมทรัพย์) เรื่อง memorial de incorporação (บันทึกการก่อตั้งโครงการ) ตรวจสอบว่าโครงการมีระบบ patrimônio de afetação หรือไม่ ชุดเอกสารนี้จะเป็นโครงสร้างของกลยุทธ์ทั้งหมด เช่น ข้อตกลงเพิ่มเติมเรื่องการขยายเวลาที่ลงนามโดยไม่มีข้อสงวนสิทธิอาจเปลี่ยนจุดเริ่มต้นของระยะผ่อนผันได้ จึงต้องทบทวนก่อน

ระยะที่ 2 — การแจ้งเตือนนอกศาล ร่างโดยทนาย ส่งผ่าน cartório de títulos e documentos ในเขตอำนาจของผู้พัฒนาและเขตอำนาจของโครงการ ข้อความต้องระบุสัญญาและโครงการ พิสูจน์การสิ้นสุดระยะผ่อนผัน ระบุทางเลือกของผู้ซื้อ ขอคำตอบในเวลาที่สมเหตุสมผล (15-30 วัน) และสงวนสิทธิทั้งหมดที่ยังไม่ได้ใช้ในขณะนั้น นับจากการแจ้งเตือนนี้ จะคำนวณค่าปรับ 1% ต่อเดือนได้อย่างชัดเจน แม้คำพิพากษาส่วนใหญ่จะยอมรับให้นับจากวันที่ 181 โดยไม่จำเป็นต้องแจ้งเตือนก็ตาม การมีจุดอ้างอิงทางการช่วยหลีกเลี่ยงข้อโต้แย้ง

ระยะที่ 3 — การไกล่เกลี่ยนอกศาลและหน่วยงานบริหาร เมื่อส่งการแจ้งเตือนแล้ว และได้รับคำตอบจากผู้พัฒนา (หรือเผชิญกับความเงียบ) เปิดสองช่องทางคู่ขนานก่อนการฟ้องคดี ช่องทางแรกคือ Procon ในรัฐคือ Procon-SC ที่มีอยู่ใน Itajaí และ Balneário Camboriú บันทึกคำร้องเรียนที่จะปรากฏใน Cadastro de Reclamações Fundamentadas (ทะเบียนคำร้องเรียนที่มีมูล) และสร้างแรงกดดันต่อชื่อเสียง ช่องทางที่สองคือคณะกรรมการไกล่เกลี่ยของ ABRAINC ที่ผู้พัฒนารายใหญ่ของชายฝั่งเป็นสมาชิก ซึ่งในบางกรณีบรรลุข้อตกลงในเวลา 45-60 วัน พร้อมเอกสารยุติข้อพิพาทที่บังคับได้นอกศาล สำหรับผู้ซื้อระดับพรีเมียม การไกล่เกลี่ยน่าสนใจเป็นพิเศษเพราะรักษาความสัมพันธ์กับผู้พัฒนาและเร่งการคลี่คลาย

ระยะที่ 4 — การฟ้องคดี เมื่อช่องทางมิตรหมดลง การฟ้องคดีโดยปกติเกิดที่ศาลแพ่งในเขตอำนาจของอสังหาริมทรัพย์ ตามมาตรา 53 III "d" ของ CPC (ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง) หรือในภูมิลำเนาของผู้บริโภคตามมาตรา 101 I ของ CDC คำขอตามปกติคือ การประกาศบอกเลิกสัญญาหรือคงสัญญา การชำระค่าปรับ 1% ต่อเดือน ค่าขาดประโยชน์ ค่าเสียหายทางจิตใจเมื่อพิสูจน์ได้ การคืนเงินสองเท่าจากการเรียกเก็บโดยมิชอบ คำสั่งคุ้มครองชั่วคราวให้ระงับการชำระงวดที่ค้างในช่วงผิดนัด และการสลับภาระการพิสูจน์ ระยะเวลาเฉลี่ยของคดีอสังหาริมทรัพย์ใน TJSC ตามรายงาน Justiça em Números 2025 ของ Conselho Nacional de Justiça (CNJ หรือสภาตุลาการแห่งชาติ) อยู่ที่ประมาณ 28 เดือนในศาลชั้นต้น ปัจจัยนี้ต้องเข้าสู่การคำนวณการตัดสินใจระหว่างยอมความและฟ้องคดี

ข้อผิดพลาดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียสิทธิ

การผสมระหว่างการขาดความรู้ทางเทคนิคและความกระวนกระวายต่อทรัพย์ก่อให้เกิดการตัดสินใจที่ลดทอนหรือกำจัดสิทธิทางกฎหมายที่แข็งแกร่ง มีข้อผิดพลาดห้าประการที่ปรากฏในเกือบทุกคดีที่แพ้ใน TJSC ในสองปีที่ผ่านมา

การลงนามในข้อตกลงขยายเวลาโดยไม่สงวนสิทธิ ผู้พัฒนาที่อยู่ในความผิดนัดมักนำเสนอข้อตกลงขยายเวลาในรูปของ "การปรับกำหนดการ" การลงนามโดยไม่มีข้อสงวนสิทธิที่ชัดเจนอาจถูกตีความว่าเป็นการสละสิทธิเรียกค่าปรับสำหรับช่วงเวลาที่ครอบคลุมโดยข้อตกลง หากข้อตกลงเพิ่มเติมหลีกเลี่ยงไม่ได้ เช่น แลกกับโบนัสหรือการเปลี่ยนแปลงสัญญาที่สำคัญ ต้องระบุข้อสงวนสิทธิที่ชัดเจนต่อสิทธิที่เกี่ยวกับความล่าช้าที่เกิดขึ้นแล้วและผลทางการเงิน

การรับกุญแจโดยไม่มีเอกสารสงวนสิทธิเรื่องข้อบกพร่องและสิทธิที่ค้าง วันส่งมอบกุญแจเป็นช่วงเวลาที่สร้างกับดักมากที่สุด เอกสารมาตรฐานที่ผู้พัฒนานำเสนอมักให้สัตยาบันรวมอย่างสิ้นเชิงและถาวรต่อภาระทั้งหมด การยอมรับโดยไม่มีข้อสงวนสิทธิเทียบเท่ากับการสละสิทธิเรียกค่าปรับ 1% ต่อเดือน ค่าขาดประโยชน์ และแม้แต่ข้อบกพร่องในการก่อสร้างที่ไม่ปรากฏ แนะนำให้จ้างผู้ตรวจสอบเทคนิคอิสระ และลงนามเอกสารรับมอบโดยสงวนสิทธิเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน เรื่องข้อบกพร่องที่พบ สิทธิเกี่ยวกับความล่าช้า และกำหนดเวลาประกันตามมาตรา 618 ของประมวลกฎหมายแพ่ง

การหยุดชำระงวดโดยปราศจากการคุ้มครองทางศาล แม้จะเป็นสัญชาตญาณ การหยุดชำระงวดโดยลำพังอาจทำให้ผู้ซื้อเข้าสู่สภาวะผิดนัด และเปิดช่องให้ผู้พัฒนาเรียกร้องการบอกเลิกสัญญาเพราะความผิดของผู้บริโภค พร้อมการหักเงินสูงสุด 50% ในสัญญาที่มี patrimônio de afetação หรือ 25% ในกรณีอื่น ตาม Lei 13.786/2018 การระงับการชำระจะปลอดภัยก็ต่อเมื่อมีคำสั่งศาลในรูปการคุ้มครองชั่วคราว หรือเมื่อการแจ้งเตือนนอกศาลและการตอบของผู้พัฒนาได้ตั้งสภาวะผิดนัดของทั้งสองฝ่ายแล้ว

การสับสนระหว่างอายุความ 5 ปี กับอายุการเสียสิทธิ 90 วัน สิทธิเรียกค่าเสียหายจากความล่าช้าโดยทั่วไปอายุความ 5 ปี (มาตรา 27 ของ CDC) หรือ 10 ปี (มาตรา 205 ของประมวลกฎหมายแพ่ง) ขึ้นกับคำขอ ส่วนการร้องเรียนข้อบกพร่องของทรัพย์ที่ปรากฏใช้กำหนดเวลาเสียสิทธิ 90 วันตามมาตรา 26 ของ CDC นับจากวันส่งมอบ ข้อบกพร่องที่ซ่อนเร้นนับจากวันที่ค้นพบ การปะปนกำหนดเวลาทำให้ผู้ซื้อเสียสิทธิเพราะช้าหรือเพราะเร่งรีบ

การมองข้ามสุขภาพทางการเงินของผู้พัฒนา สิทธิไม่ทดแทนเครดิตที่เก็บไม่ได้ ก่อนเลือกบอกเลิกสัญญา โดยเฉพาะในโครงการที่ไม่มี patrimônio de afetação ผู้ซื้อต้องตรวจสอบฐานะของผู้พัฒนา การบันทึกใน SCR (Sistema de Informações de Crédito) ของธนาคารกลางบราซิล คดีที่กำลังดำเนินอยู่ในระบบค้นหาคดีของ TJSC และความเป็นไปได้ของการขอฟื้นฟูกิจการ ในสถานการณ์เสี่ยง การคงสัญญารวมกับการเรียกร้องค่าปรับ 1% ต่อเดือนทางศาล พร้อมการยึดยูนิตในวันส่งมอบ อาจเป็นกลยุทธ์ที่เหนือกว่าการรับเงินคืนเป็นเงินสดจากกองทรัพย์สินที่ล้มละลาย

บทสรุปสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

สำหรับผู้ซื้อจากประเทศไทยและภูมิภาคเอเชียที่กำลังมองหาทรัพย์ระดับพรีเมียมบนชายฝั่ง Santa Catarina มีเรื่องเฉพาะที่ต้องคำนึงเพิ่มเติม ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนระหว่างบาทไทยกับเรอัลบราซิลทำให้ความล่าช้ายาวนานสามารถปรับเปลี่ยนต้นทุนจริงของทรัพย์เป็นสกุลเงินบ้านได้อย่างมีนัยสำคัญ การเปิดบัญชีธนาคารในบราซิลและการลงทะเบียนกับ CPF (เลขประจำตัวผู้เสียภาษีบราซิล) และ Banco Central do Brasil สำหรับเงินทุนต่างชาติ ต้องอยู่ในแผนตั้งแต่ก่อนลงนามสัญญา การมีตัวแทนทางกฎหมายในประเทศที่มีอำนาจมอบอำนาจอย่างถูกต้องตามกฎหมายเพื่อรับการแจ้งเตือนและจัดการกระบวนการเป็นสิ่งจำเป็นเชิงปฏิบัติ ไม่ใช่ทางเลือก

วัฏจักรการเปิดตัวโครงการ 2022-2026 บนชายฝั่งเหนือ Santa Catarina สร้างสถานการณ์ที่ความล่าช้าของงานก่อสร้างกลายเป็นความเสี่ยงเชิงสถิติ และผู้ซื้อระดับพรีเมียมมีทั้งความเสี่ยงสูงและเครื่องมือมาก Lei 13.786/2018, มาตรา 43-A ของ Lei 4.591/64, Tema 996 ของ STJ และ CDC ประกอบกันเป็นโครงสร้างคุ้มครองที่ละเอียดอ่อน ตั้งแต่ค่าปรับ 1% ต่อเดือน ถึงการสันนิษฐานค่าขาดประโยชน์ ผ่านการระงับ taxa de obra และการปรับมูลค่าด้วย INCC ในช่วงผิดนัด แต่สิทธิไม่ทำงานโดยลำพัง ต้องการการแจ้งเตือนอย่างเป็นทางการ การตรวจสอบเทคนิค การสงวนสิทธิเป็นลายลักษณ์อักษร การเคารพกำหนดเวลา และกลยุทธ์เอกสาร

กรณีแต่ละคดีมีตัวแปรเฉพาะตัว ทั้งลักษณะของสัญญา ขั้นของงาน ภาพรวมทางการเงินของผู้พัฒนา มูลค่าตลาดของยูนิตในพื้นที่ และความคาดหวังเรื่องมูลค่าเพิ่ม การสรุปคำตอบรวมเป็นทางลัดที่นำไปสู่ความผิดพลาด คำแนะนำทางเทคนิคชัดเจน เมื่อพบความล่าช้าและพ้นระยะผ่อนผัน ให้ว่าจ้างทนายที่เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์และมีประสบการณ์กับ TJSC จัดทำชุดเอกสารก่อนการดำเนินการใดๆ และตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ ไม่ใช่อารมณ์ สำหรับการติดตามวิเคราะห์รายสัปดาห์เกี่ยวกับวัฏจักรการก่อสร้าง คำพิพากษาที่เกี่ยวข้อง และความเคลื่อนไหวในตลาด Itajaí, Praia Brava และ Balneário Camboriú จดหมายข่าวบรรณาธิการของพอร์ทัล SIDE Empreendimentos รวบรวมในรูปแบบกระชับสิ่งที่สำคัญสำหรับนักลงทุนระดับพรีเมียมของภูมิภาคนี้