Construtora atrasou as chaves: seus direitos em 2026
Itajaí e Balneário Camboriú concentraram em 2025 mais de R$ 28 bilhões em Valor Geral de Vendas anunciados pela CBIC e pelo Sinduscon-Foz do Itajaí, com aproximadamente 380 empreendimentos em obras simultâneas. Em um ciclo dessa magnitude, atraso na entrega das chaves deixou de ser exceção: levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) e da ABRAINC apontou que cerca de 17% das unidades vendidas na planta entre 2022 e 2024 ultrapassaram o cronograma original, e parte relevante chegou ao 181º dia depois do prazo de tolerância. É exatamente nesse marco que o contrato deixa de ser uma promessa e vira um conjunto de direitos exigíveis — e é exatamente aí que o comprador de alto padrão precisa saber agir.
Este guia consolida, sob a luz da Lei 13.786/2018, do Código de Defesa do Consumidor, do art. 43-A da Lei 4.591/64 e do Tema 996 do STJ, o que muda no dia seguinte ao fim do prazo de tolerância, quais são os quatro caminhos disponíveis ao adquirente, como calcular indenização com números reais do litoral catarinense e quais erros costumam custar dezenas de milhares de reais em direitos perdidos. Não há promessa de vitória judicial — há um roteiro técnico que separa o comprador informado do comprador refém.
O marco legal: Lei 13.786/2018, CDC, tolerância de 180 dias e Tema 996
A chamada Lei do Distrato (Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018) reescreveu a relação entre incorporadora e adquirente nos contratos de compra e venda de imóveis na planta submetidos ao regime da Lei 4.591/64. Ela formalizou, no §2º do art. 43-A, a tolerância de 180 dias corridos contados a partir do prazo de entrega previsto em contrato. Dentro dessa janela, o atraso é considerado regular e não gera indenização — desde que essa cláusula esteja redigida de forma destacada no instrumento, com chancela do adquirente. Sem essa formalidade, o prazo de tolerância simplesmente não se aplica, e qualquer dia de atraso é mora.
A partir do 181º dia, o cenário muda. O art. 43-A, §1º, dispõe que o adquirente pode optar pela resolução do contrato sem ônus, com devolução integral do que pagou, corrigido pelo índice contratual, no prazo de até 60 dias do pedido. O §2º cria a alternativa de manter o contrato com indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, calculada de forma pro rata die até a entrega das chaves. São cláusulas cogentes: o contrato não pode reduzir esses patamares, embora possa ampliá-los em favor do consumidor.
Sobreposta à Lei do Distrato, e prevalecendo sempre que oferecer proteção maior, está a moldura do Código de Defesa do Consumidor. O CDC reconhece a relação como de consumo, aplica o princípio da boa-fé objetiva, autoriza a inversão do ônus da prova e blinda o consumidor contra cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas. Isso significa, na prática, que a 1% ao mês prevista na Lei 4.591/64 não exclui outras parcelas indenizatórias — lucros cessantes, danos morais em casos qualificados e até danos materiais comprovados podem cumular, conforme jurisprudência consolidada.
Nesse ponto entra o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, julgado em sede de recursos repetitivos. O STJ fixou tese no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel — inclusive a tolerância contratual de 180 dias —, é cabível a condenação da vendedora ao pagamento de lucros cessantes, presumidos pela simples privação injusta do uso do bem. A presunção opera em favor do comprador: ele não precisa provar que alugaria o imóvel ou que perdeu negócio específico. Cabe à construtora, querendo afastar a indenização, demonstrar que o atraso não causou prejuízo concreto, o que é praticamente inviável. Para os contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, ainda se aplica o regime jurisprudencial anterior, com lucros cessantes calculados pelo aluguel de mercado.
Há, ainda, duas balizas que o investidor precisa internalizar. Primeira: o prazo prescricional para pleitear restituição de valores e danos materiais decorrentes de relação de consumo é, em regra, de cinco anos (art. 27 do CDC), enquanto a pretensão de reparação por inadimplemento contratual segue, conforme entendimento dominante do STJ, o prazo de dez anos do art. 205 do Código Civil. Segunda: pequenas obras complementares, vistorias ou habite-se pendente não autorizam a construtora a postergar indefinidamente a entrega — o marco temporal é o momento em que o imóvel está em condições materiais de uso, com habite-se expedido e individualização efetiva.
Os quatro caminhos a partir do 181º dia de atraso
Esgotada a tolerância, o adquirente passa a ter um menu juridicamente exigível. As quatro rotas não são mutuamente excludentes em todos os aspectos: a escolha entre rescisão e manutenção é binária, mas lucros cessantes e danos morais podem se acumular dentro da via escolhida, observada a jurisprudência aplicável.
1. Rescisão com devolução integral. Previsto no art. 43-A, §1º, é o caminho do comprador que perdeu a confiança no empreendimento ou que precisa do capital. Toda quantia paga — sinal, parcelas mensais, intermediárias, balões e correção monetária pelo índice contratual — deve voltar em até 60 dias, sem qualquer retenção. Não cabe multa de distrato, taxa de comissão de corretagem ou retenção administrativa, porque o inadimplente foi a construtora. Importante: a devolução é integral mesmo nos contratos com patrimônio de afetação.
2. Manutenção do contrato com indenização de 1% ao mês. Para quem ainda quer o imóvel — investidor de longo prazo, comprador focado em moradia futura, quem comprou em região de forte valorização —, o art. 43-A, §2º garante penalidade mensal de 1% sobre o valor efetivamente pago, computada por mês de atraso, a partir do 181º dia, e paga em parcela única na entrega das chaves. Para um aporte acumulado de R$ 400 mil em parcelas, isso significa R$ 4 mil por mês de atraso — não é cláusula meramente moratória, é indenização tarifada por lei.
3. Lucros cessantes. É a tese central do Tema 996. O atraso na entrega impede o adquirente de usar economicamente o imóvel — alugá-lo, ocupá-lo ou revendê-lo —, e o STJ presume esse prejuízo. A quantificação usual é o valor de aluguel de mercado da unidade contratada, apurado por laudo, por dados do FipeZap ou por anúncios comparáveis. A jurisprudência majoritária admite cumulação dos lucros cessantes com a multa de 1% ao mês nos contratos pré-Lei 13.786/2018; nos contratos posteriores, há divergência relevante nos tribunais sobre se a multa de 1% absorve os lucros cessantes ou se ambos cumulam — uma decisão estratégica que precisa ser analisada caso a caso por advogado especializado.
4. Danos morais. Não decorrem do mero atraso. O STJ e o TJSC vêm aplicando a tese de que descumprimento contratual, isoladamente, configura mero aborrecimento. Mas há cenários em que os danos morais são reconhecidos: comprador que vendeu o imóvel atual contando com a entrega, família que ficou em hotel ou casa de parentes por meses, investidor com contrato de locação já firmado com terceiro, doente que dependia de adaptação específica. A indicação no TJSC, em 2024 e 2025, tem ficado entre R$ 5 mil e R$ 15 mil por adquirente em cenários comprovados — valores modestos comparados ao patrimonial, mas relevantes simbolicamente.
| Caminho | Base legal | Quando faz sentido | Risco principal |
|---|---|---|---|
| Rescisão com devolução integral | Art. 43-A, §1º, Lei 4.591/64 | Perda de confiança, necessidade de capital, projeto travado | Perder a valorização futura do imóvel |
| Manutenção + multa de 1% a.m. | Art. 43-A, §2º, Lei 4.591/64 | Imóvel em região aquecida, longo prazo de investimento | Atraso pode se prolongar; multa só é paga na entrega |
| Lucros cessantes | Tema 996 STJ + CDC | Imóvel destinado a renda ou revenda | Possível discussão sobre cumulação com a multa de 1% |
| Danos morais | CDC + jurisprudência | Prejuízo concreto à dignidade ou planejamento | Necessidade de prova robusta; valores moderados |
O que o comprador deixa de pagar e como formalizar a mora
Há um equívoco corrente no litoral catarinense, especialmente em empreendimentos de alto padrão em Itajaí, Balneário Camboriú e Praia Brava: o de que o adquirente continua devendo, durante o atraso, todas as obrigações financeiras como se a obra estivesse no prazo. Não está. Dois itens, em particular, deixam de ser exigíveis com a configuração da mora da construtora.
Taxa de obra (juros de obra ou juros do pé da obra). Cobrada por instituições financeiras que financiam a produção do empreendimento via SBPE ou repasse à construtora durante a fase de obras, a taxa de obra é, materialmente, juros pré-chaves. Vencida a tolerância e configurada a mora, o adquirente tem direito a interromper o pagamento desse encargo, sob pena de bis in idem com a multa de 1% ao mês. A jurisprudência do TJSC e do STJ é coerente: quem está em mora não pode exigir do credor contraprestação por demora que o próprio devedor causou.
Correção pelo INCC durante o atraso. O Índice Nacional de Custo da Construção, calculado pela Fundação Getulio Vargas, corrige as parcelas durante a fase de obras justamente porque elas remuneram o custo da execução. Encerrado o cronograma e configurada a mora, o índice aplicável passa a ser o IPCA ou o índice contratual previsto para a fase pós-chaves, normalmente o IGP-M. Continuar cobrando INCC durante o atraso é cobrança indevida — passível, inclusive, de repetição em dobro pelo art. 42, parágrafo único, do CDC, conforme a tese do STJ no Tema 929 quando há má-fé.
A construção desses direitos, porém, depende de formalização da mora. Não é automática. O passo decisivo é a notificação extrajudicial, instrumento essencial por três razões: marca o termo inicial da contagem da multa de 1% ao mês de forma incontestável, registra a interpelação para fins de prescrição e produz prova robusta para futuro processo. A notificação pode ser feita por carta registrada com aviso de recebimento ou, preferencialmente, por cartório de títulos e documentos, com texto claro identificando o contrato, o prazo de entrega, a data do término da tolerância, o número de meses decorridos, a opção do adquirente (rescisão ou manutenção) e o prazo para cumprimento. Para investidores com mais de uma unidade, recomenda-se uma notificação por contrato — não notificação genérica.
"O atraso virou estatística estrutural no litoral norte de Santa Catarina porque o ciclo 2022-2026 absorveu mais lançamentos do que a cadeia produtiva regional comporta. O comprador que se mantém passivo financia, gratuitamente, o problema da incorporadora." — leitura recorrente entre advogados imobiliários do TJSC em 2025.
Cálculo prático: imóvel de R$ 800 mil em Itajaí, oito meses de atraso
Os números abaixo são ilustrativos e adotam premissas conservadoras para um apartamento de dois dormitórios em região central de Itajaí, com valor de venda de R$ 800 mil, financiado parte na planta e parte via repasse na entrega. O objetivo é mostrar a ordem de grandeza — qualquer caso real exige memória de cálculo individualizada.
Premissas. Sinal de R$ 80 mil pago na assinatura. Parcelas mensais de R$ 4 mil durante 36 meses (R$ 144 mil), com correção pelo INCC acumulado de aproximadamente 18% no período, totalizando R$ 170 mil corrigidos. Duas parcelas intermediárias de R$ 50 mil, totalizando R$ 100 mil. Valor efetivamente pago na data do término da tolerância: R$ 350 mil. Atraso de oito meses contados a partir do 181º dia. Valor de aluguel de mercado para a unidade comparável, segundo levantamentos do FipeZap de 2025 para Itajaí: R$ 4.200 por mês.
Cenário A — manutenção do contrato com multa de 1% ao mês. Aplicando 1% sobre R$ 350 mil por mês de atraso, chega-se a R$ 3.500 por mês. Em oito meses: R$ 28.000 a ser pago pela construtora em parcela única na entrega das chaves, com correção monetária e juros legais. Caso, durante o atraso, o adquirente continue aportando parcelas (a multa incide sobre o saldo pago crescente), o valor final pode superar R$ 32 mil.
Cenário B — lucros cessantes. Adotando aluguel de mercado de R$ 4.200 por mês durante oito meses, chega-se a R$ 33.600. Em contratos firmados antes de dezembro de 2018, há precedentes do TJSC para cumular esse valor com a multa de 1%, levando a indenização total na faixa de R$ 60 mil. Para contratos pós-Lei 13.786/2018, parte relevante da jurisprudência tem entendido que a multa de 1% ao mês substitui os lucros cessantes presumidos — e o comprador precisa optar pela via mais vantajosa.
Cenário C — rescisão. Devolução integral de R$ 350 mil, atualizados pelo índice contratual desde cada pagamento, acrescidos de juros legais de 1% ao mês desde a citação. Considerando correção de IPCA acumulado e juros, o valor a receber em até 60 dias pode chegar a R$ 380-390 mil. Esse caminho zera a exposição mas elimina a valorização futura — em região como Itajaí, em que o m² subiu, segundo o FipeZap, em média 14,2% em 2024 e 10,8% em 2025, é uma decisão que tem custo de oportunidade relevante.
Para investidor com perfil de renda, o cenário B costuma ser o mais atrativo nos contratos antigos; para contratos novos, o cenário A oferece previsibilidade. A escolha entre A e C é estratégica e depende fundamentalmente da expectativa sobre a entrega — se a obra está em estágio avançado e a construtora tem patrimônio de afetação saudável, manter o contrato faz sentido; se há sinais de paralisação prolongada ou de risco financeiro do incorporador, rescindir antes de uma eventual recuperação judicial protege o capital.
Passo a passo: da notificação extrajudicial à ação judicial
O caminho do exercício de direitos tem ordem que importa. Pular etapas reduz prova, encarece honorários e fragiliza posição negocial. Para o investidor sofisticado, o roteiro segue, em regra, quatro fases.
Fase 1 — diagnóstico documental. Antes de qualquer ato, é preciso reunir: contrato de compra e venda integral, com todas as alterações e aditivos; comprovantes de pagamento de todas as parcelas, do sinal às intermediárias; eventual memorial descritivo e cronograma físico-financeiro; correspondências trocadas com a construtora; consulta atualizada no cartório do registro de imóveis sobre o memorial de incorporação; verificação se o empreendimento tem patrimônio de afetação. Esse pacote vai estruturar toda a estratégia. Um aditivo de prorrogação aceito sem ressalva, por exemplo, pode redefinir o termo inicial da tolerância — daí a importância de revisá-los antes.
Fase 2 — notificação extrajudicial. Redigida por advogado, encaminhada por cartório de títulos e documentos da comarca da construtora e da comarca do empreendimento. O texto deve identificar contrato e empreendimento, comprovar o término da tolerância, indicar a opção do adquirente, requisitar resposta em prazo razoável (15 a 30 dias) e ressalvar todos os direitos não exercidos no ato. A partir dessa notificação, conta-se com clareza a multa de 1% ao mês — embora a jurisprudência majoritária admita o cômputo desde o 181º dia, independentemente de notificação, ter o marco formal evita discussão.
Fase 3 — mediação extrajudicial e órgãos administrativos. Com a notificação enviada e a resposta da construtora em mãos (ou diante do silêncio), abrem-se duas frentes paralelas, antes do ajuizamento. A primeira é o Procon — no Estado, o Procon-SC, presente em Itajaí e Balneário Camboriú, registra reclamações que ficam públicas no Cadastro de Reclamações Fundamentadas e geram pressão reputacional. A segunda é a câmara de mediação da ABRAINC, à qual estão filiadas as principais incorporadoras do litoral, e que em alguns casos viabiliza acordo em 45-60 dias com termo executivo extrajudicial. Para comprador de alto padrão, a mediação é particularmente atrativa porque preserva a relação com a construtora e acelera o desfecho.
Fase 4 — ação judicial. Esgotadas as vias amigáveis, o ajuizamento ocorre, em regra, na vara cível da comarca do imóvel, com fundamento no art. 53, III, "d", do CPC, ou no domicílio do consumidor, conforme art. 101, I, do CDC. Pedidos típicos: declaração de resolução ou de manutenção do contrato, condenação ao pagamento da multa de 1% ao mês, lucros cessantes, danos morais quando comprovados, restituição em dobro de cobranças indevidas, tutela de urgência para suspender pagamentos pendentes durante a mora, inversão do ônus da prova. A duração média de processos imobiliários no TJSC, segundo o relatório Justiça em Números 2025 do CNJ, é de aproximadamente 28 meses na primeira instância — fator que precisa entrar no cálculo da decisão entre acordo e litígio.
Os erros que fazem o comprador perder direitos
A combinação entre desconhecimento técnico e ansiedade pelo imóvel produz, em sequência, decisões que enfraquecem ou eliminam direitos juridicamente sólidos. Cinco erros aparecem em quase todos os casos perdidos no TJSC nos últimos dois anos.
Assinar aditivos de prorrogação sem ressalva. A construtora em mora costuma apresentar aditivo de prorrogação travestido de "ajuste de cronograma". A assinatura sem ressalva expressa pode ser interpretada como renúncia ao direito de pleitear penalidade pelo período coberto pelo aditivo. Se o aditivo for inevitável — por exemplo, em troca de bônus ou alteração contratual relevante —, ele precisa conter, redigida com destaque, ressalva expressa aos direitos relativos ao atraso já configurado e aos seus reflexos financeiros.
Receber as chaves sem termo de ressalva de vícios e de direitos pendentes. A entrega das chaves é o momento que mais cria armadilhas. O termo padrão que a construtora apresenta tende a quitar geral, irrestrita e irrevogavelmente todas as obrigações. Aceitar sem ressalva equivale, na prática, a abrir mão de pleitear multa de 1% ao mês, lucros cessantes e até vícios construtivos não aparentes. Recomenda-se contratar vistoria técnica independente e assinar o termo de entrega ressalvando, por escrito, expressamente: vícios identificados, direitos relativos ao atraso e prazos de garantia do art. 618 do Código Civil.
Parar de pagar parcelas sem amparo judicial. Por mais intuitivo que pareça, suspender unilateralmente as parcelas pode configurar mora do adquirente e abrir flanco para a construtora pleitear a rescisão por culpa do consumidor, com retenção de até 50% nos contratos sob patrimônio de afetação ou 25% nos demais, nos termos da própria Lei 13.786/2018. A suspensão de pagamentos só é segura quando há decisão judicial em tutela de urgência, ou quando a notificação extrajudicial e a resposta da construtora consolidaram a configuração da mora bilateral.
Confundir prescrição de cinco anos com decadência de noventa dias. A pretensão indenizatória pelos danos do atraso prescreve, em regra, em cinco anos (art. 27 do CDC) ou dez anos (art. 205 do CC), conforme o pedido. Já a reclamação por vícios aparentes do imóvel observa o prazo decadencial de 90 dias do art. 26 do CDC, contados da entrega; vícios ocultos têm prazo a partir da descoberta. Misturar os prazos faz comprador perder o direito por demora ou por pressa.
Ignorar a saúde financeira da construtora. Direitos não compensam crédito incobrável. Antes de optar pela rescisão, especialmente em empreendimentos sem patrimônio de afetação, o adquirente deve checar a posição do incorporador: registros no SCR do Banco Central, ações em curso na consulta processual do TJSC, eventual deflagração de recuperação judicial. Em cenário de risco, a manutenção do contrato, somada à exigência da multa de 1% ao mês em juízo, com penhora sobre a unidade no momento da entrega, pode ser estrategicamente superior à devolução em dinheiro de uma massa em insolvência.
Conclusão
O ciclo de lançamentos 2022-2026 no litoral norte de Santa Catarina criou um cenário em que atraso de obras virou risco estatístico — e em que o comprador de alto padrão tem, ao mesmo tempo, mais exposição e mais ferramentas. A Lei 13.786/2018, o art. 43-A da Lei 4.591/64, o Tema 996 do STJ e o CDC compõem uma arquitetura protetiva sofisticada, que vai desde a multa de 1% ao mês até a presunção de lucros cessantes, passando pela suspensão de taxa de obra e da correção pelo INCC durante a mora. Mas direitos não se exercem por inércia. Eles dependem de notificação formal, vistoria técnica, ressalva por escrito, prazos respeitados e estratégia documental.
Cada caso tem variáveis próprias — natureza do contrato, estágio da obra, perfil financeiro da incorporadora, valor de mercado da unidade na região, expectativa de valorização. Generalizar resposta é o caminho mais rápido para errar. A recomendação técnica é inequívoca: diante de atraso vencida a tolerância, contrate advogado especializado em direito imobiliário com vivência no TJSC, monte a memória documental antes de qualquer iniciativa e tome decisão estratégica, não emocional. Para acompanhar análises semanais sobre o ciclo de incorporação, jurisprudência relevante e movimentos no mercado de Itajaí, Praia Brava e Balneário Camboriú, a newsletter editorial do portal SIDE Empreendimentos consolida, em formato curto, o que importa para o investidor de alto padrão da região.