Airbnb ในคอนโด Praia Brava: ปี 2026 อะไรเปลี่ยน

เมื่อปี 2021 ที่ Superior Tribunal de Justiça ซึ่งเป็นศาลฎีกาแห่งบราซิลด้านคดีแพ่งและการค้าได้วางบรรทัดฐานว่าที่ประชุมเจ้าของร่วมในอาคารคอนโดมิเนียมสามารถลงมติห้ามการปล่อยเช่าแบบรายวันได้ด้วยคะแนนเสียงพิเศษ นักลงทุนที่ซื้อโครงการพรีเซลริมหาด Praia Brava ในเขต Itajaí รัฐ Santa Catarina ทางตอนใต้ของบราซิลยังคงมอง Airbnb เป็นแหล่งสร้าง cap rate (อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าสุทธิเทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน) ระดับสองหลักที่แทบจะการันตี ห้าปีต่อมา ภาพรวมเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง จากการสำรวจของ Secovi-SC (สมาพันธ์ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รัฐ Santa Catarina) ในช่วงปี 2024 ถึงครึ่งปีแรก 2026 พบว่าในข้อบังคับนิติบุคคลของโครงการเปิดใหม่ 12 แห่งที่จดทะเบียนใน Itajaí มีถึง 8 แห่งที่บรรจุข้อจำกัดด้านการเช่าระยะสั้น และในจำนวนนั้นมี 3 แห่งที่ห้ามโดยสมบูรณ์ โดยกำหนดระยะพักขั้นต่ำ 30 วัน สำหรับผู้ที่ลงทุนเพนต์เฮาส์ 180 ตารางเมตรริมหาดเหนือมูลค่า 2.8 ล้านเรอัลบราซิล (ราว 18 ล้านบาท) โดยคาดหวังค่าเช่ารายคืน 1,800 เรอัล ส่วนต่างระหว่าง cap rate ที่คาดการณ์ไว้กับ cap rate ที่เกิดขึ้นจริงในบางสินทรัพย์เปลี่ยนจาก 9% เหลือ 4.2% บทความนี้ถอดรหัสสิ่งที่เปลี่ยนแปลงไปแล้วและสิ่งที่ยังจะเปลี่ยนต่อจนถึงสิ้นปี 2026 ทั้งในมุมตัวเลขและมุมข้อกฎหมาย เพื่อให้นักลงทุนต่างชาติที่สนใจชายฝั่งบราซิลตัดสินใจได้บนข้อมูลจริง

แนวคำพิพากษาของศาลฎีกา: เหตุใดเสียง 2 ใน 3 จึงพลิกสมการการลงทุนของคุณได้

จุดเริ่มต้นทางกฎหมายของการถกเถียงนี้คือคำพิพากษาคดี Recurso Especial 1.819.075/RS ซึ่งวินิจฉัยโดยองค์คณะที่สี่ของศาลฎีกาในปี 2021 และกลายเป็นบรรทัดฐานที่ศาลในระดับรัฐต่าง ๆ ใช้อ้างอิงต่อเนื่อง ศาลวางหลักสามประการที่ยังคงมีผลอยู่ในปัจจุบัน ประการแรก การปล่อยเช่าแบบรายวันผ่านแพลตฟอร์มดิจิทัลถือเป็นกิจกรรมลักษณะผสม ใกล้เคียงกับธุรกิจที่พักเชิงพาณิชย์มากกว่าการเช่าเพื่ออยู่อาศัยปกติตามกฎหมาย Lei 8.245/91 (กฎหมายเช่าอสังหาริมทรัพย์ของบราซิล) ประการที่สอง นิติบุคคลคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัยมีอำนาจกำหนดกฎเกณฑ์การใช้ประโยชน์จากห้องชุดได้ เมื่อกิจกรรมดังกล่าวกระทบต่อการอยู่อาศัยร่วมกัน ความปลอดภัย และการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ประการที่สาม การลงมติห้ามหรือจำกัดต้องใช้คะแนนเสียงพิเศษเทียบเท่ากับการแก้ไขข้อบังคับ คือสองในสามของสัดส่วนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

ผลในทางปฏิบัติชัดเจนและได้รับการยืนยันโดยคำพิพากษาที่เกี่ยวข้องจากศาลในระดับรัฐระหว่างปี 2023 ถึง 2025 กล่าวคือ การประชุมใหญ่วิสามัญที่ดำเนินการอย่างถูกต้องโดยมีเจ้าของห้องชุดที่ถือสัดส่วนกรรมสิทธิ์ 2 ใน 3 เข้าร่วม สามารถลงมติห้าม Airbnb ได้ในอาคารที่ข้อบังคับเดิมไม่ได้พูดถึงเรื่องนี้ ไม่จำเป็นต้องฟ้องคดีแบบกลุ่ม ไม่ต้องจดทะเบียนโครงการใหม่ เพียงแค่ออกหนังสือเชิญที่ระบุวาระอย่างชัดเจน จัดทำรายงานการประชุมจดทะเบียนที่สำนักงานทะเบียน แล้วบันทึกการเปลี่ยนแปลงในโฉนดที่ดิน สำหรับคอนโดระดับพรีเมียมใน Praia Brava ที่นักลงทุนต่างถิ่นมักถือสัดส่วนกรรมสิทธิ์ต่อหน่วยต่ำ ผู้พักอาศัยถาวรจะมีน้ำหนักในการตัดสินใจสูงกว่าจำนวนห้องชุดที่ตนเองครอบครองอย่างมาก

ประเด็นที่สองที่นักลงทุนต้องทำความเข้าใจคือความแตกต่างระหว่างการห้ามกับการกำกับดูแล แนวคำพิพากษายอมรับทางสายกลาง ข้อบังคับที่กำหนดจำนวนคืนพักขั้นต่ำ (โดยทั่วไป 5 ถึง 30 วัน) ที่กำหนดให้ผู้พักลงทะเบียนล่วงหน้ากับเจ้าหน้าที่ทางเข้า ที่ห้ามเช็กอินหลังเวลาที่กำหนด ที่กำหนดเงินมัดจำ ที่เก็บค่าส่วนกลางเพิ่มเติมจากห้องชุดที่ใช้เชิงพาณิชย์ หรือที่ผูกการใช้งานกับการปฏิบัติตามภาระภาษีเทศบาลครบถ้วน ข้อจำกัดบางส่วนเหล่านี้ได้รับการรับรองจากศาล และในทางปฏิบัติเปลี่ยนเส้นโค้งรายได้ของทรัพย์สินโดยไม่ทำให้การลงทุนล้มเหลว ใครที่สับสนระหว่างการห้ามกับการกำกับดูแลย่อมประเมินความเสี่ยงต่ำเกินจริง และในขณะเดียวกันก็พลาดโอกาสในสินทรัพย์ที่มีข้อจำกัดเบาแต่ราคาตลาดถูกกดลงเชิงรุก

ประเด็นที่สามที่มักถูกมองข้ามคือการคุ้มครองสิทธิช่วงเปลี่ยนผ่าน คำวินิจฉัยล่าสุดยอมรับว่าการห้ามที่เกิดขึ้นภายหลังไม่อาจกระทบต่อสัญญาเช่ารายวันที่อยู่ระหว่างดำเนินการ แต่จะมีผลกับการจองในอนาคตนับจากวันที่บันทึกการเปลี่ยนแปลงในทะเบียน นั่นหมายความว่านักลงทุนที่ถูกการเปลี่ยนข้อบังคับครอบงำจะไม่สูญเสียการจองที่มีอยู่แล้วในอีก 60 ถึง 90 วันข้างหน้า แต่ต้องหยุดรับจองใหม่ทันที ผลกระทบที่แท้จริงต่อกระแสเงินสดประจำปีมักรุนแรง เนื่องจากความเสียหายมักกระจุกตัวอยู่ในฤดูท่องเที่ยวสูงครั้งถัดไป

ภาพการกำกับดูแลในระดับท้องถิ่น: สิ่งที่ Itajaí และ Praia Brava ทำในช่วงปี 2024-2026

เทศบาลเมือง Itajaí ไม่ได้ห้าม Airbnb และคงไม่ทำเช่นนั้นในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากเศรษฐกิจบริการของชายฝั่งเหนือของรัฐ Santa Catarina ส่วนหนึ่งพึ่งพาที่พักทางเลือกอย่างมีนัยสำคัญ สิ่งที่มีอยู่จริงคือระบบนิเวศการกำกับดูแลที่ทำให้การดำเนินงานเป็นทางการมากขึ้น มีต้นทุนสูงขึ้น และยากต่อการหลีกเลี่ยงสายตาของหน่วยงานภาษี กฎหมายเทศบาลด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Lei Complementar) ในการปรับปรุงผังเมืองที่เสร็จสิ้นในปี 2024 จัดให้ Praia Brava เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัยความหนาแน่นปานกลางถึงสูง โดยอนุญาตการใช้ประโยชน์แบบผสมเฉพาะแนวถนนบางสาย เช่น ใกล้ Avenida José Medeiros Vieira และทางเข้าเส้น SC-410 โครงการที่เปิดตัวในแนวพื้นที่ดังกล่าวมีพื้นที่กว้างกว่าในการจัดการใช้ประโยชน์แบบผสมอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีโซนที่พักแยกชัดเจน ในขณะที่อาคารในย่านที่อยู่อาศัยล้วนจะเปราะบางต่อการลงมติของเจ้าของร่วมเอง

ด้านภาษี กรมสรรพากรเทศบาล Itajaí ยังคงเก็บภาษี ISS (ภาษีบริการเทศบาลของบราซิล) ในอัตรา 5% ของรายได้จากการให้บริการที่พัก โดยไม่คำนึงว่าจะผ่านแพลตฟอร์มใด และตั้งแต่ปี 2024 ก็เริ่มเชื่อมข้อมูลกับแพลตฟอร์มหลักเปรียบเทียบกับฐานข้อมูลภาษีโรงเรือนของเทศบาล ขณะนี้ยังไม่มีการเรียกเก็บภาษีย้อนหลังเป็นจำนวนมาก แต่มีสัญญาณชัดเจน เจ้าของห้องชุดที่เป็นบุคคลธรรมดาและดำเนินกิจการโดยไม่จดทะเบียนกลายเป็นเป้าหมายอันดับต้นของการตรวจสอบในอนาคต ในระดับรัฐบาลกลาง Receita Federal (กรมสรรพากรกลางของบราซิล) ถือว่ารายได้จาก Airbnb ต้องเสียภาษีผ่านระบบ carnê-leão (การชำระภาษีรายเดือนของบุคคลธรรมดา) เมื่อมีลักษณะเป็นกิจกรรมที่ทำเป็นปกติ ในอัตราก้าวหน้าที่อาจสูงถึง 27.5% โดยไม่อนุญาตให้หักค่าส่วนกลางหรือ IPTU (ภาษีทรัพย์สินเมืองของบราซิล) เป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ซึ่งทำลายการเปรียบเทียบแบบไร้เดียงสากับการเช่าระยะยาว

การเคลื่อนไหวที่สำคัญที่สุดอย่างไรก็ตามมาจากข้อบังคับของโครงการเปิดใหม่เอง โครงการอาคารชุดสูงสองโครงการที่เปิดตัวในปี 2025 ใน Praia Brava ได้บรรจุไว้ในร่างข้อบังคับที่จดทะเบียนก่อนการขายมาตราที่จำกัดการปล่อยเช่าต่ำกว่า 15 วัน อีกสองโครงการระดับไฮเอนด์เลือกเส้นทาง "คอนโดมิเนียมพร้อมระเบียบการให้บริการที่พัก" คืออนุญาตการเช่าระยะสั้นแต่กำหนดให้ดำเนินการผ่านบริษัทที่จดทะเบียน ต้องสมัครใช้บริการรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงโดยจ่ายเพิ่ม และต้องเข้าร่วมมาตรฐานการให้บริการขั้นต่ำพร้อมคู่มือผู้พัก เส้นทางที่สองนี้คือแนวโน้มหลักที่กำลังก่อตัวเป็นบรรทัดฐานสำหรับปี 2026 และเป็นเส้นทางที่เอื้อต่อนักลงทุนมืออาชีพมากกว่ามือสมัครเล่นที่ดำเนินการลำพังผ่านแอปพลิเคชัน

คณิตศาสตร์ของการเช่าระยะสั้น เทียบกับเช่าระยะยาว เทียบกับการขายต่อ

สำหรับเพนต์เฮาส์ 140 ตารางเมตรใน Praia Brava ที่มี VGV (Valor Geral de Vendas หรือมูลค่าขายรวมของโครงการ) ในปัจจุบันประเมินไว้ที่ 2.4 ล้านเรอัล การเปรียบเทียบสามเส้นทางการสร้างรายได้ต้องทำบนรายได้สุทธิ ไม่ใช่ราคารายคืนขั้นต้น นี่คือจุดที่การเล่าเรื่องการตลาดบิดเบือนความจริงมากที่สุด หากใช้ราคารายคืนเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักรายปีที่ 1,250 เรอัล (ฤดูสูงเดือนธันวาคมถึงกุมภาพันธ์ที่ 2,000 ถึง 3,000 เรอัล ฤดูปานกลางมิถุนายนถึงตุลาคมที่ 700 ถึง 1,100 เรอัล และฤดูต่ำที่ 500 ถึง 800 เรอัล) และอัตราการเข้าพักตามจริงที่ 55% ซึ่งเป็นระดับที่งานวิจัยของ Inventur SC (ฐานข้อมูลสถิติการท่องเที่ยวรัฐ Santa Catarina) บันทึกไว้ในช่วงปี 2024 ถึง 2025 รายได้ขั้นต้นต่อปีจะอยู่ที่ราว 251,000 เรอัล จากนั้นต้องหักค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์ม (เฉลี่ย 15%) ค่าดำเนินการมืออาชีพในท้องถิ่น (20-25%) ภาษี ISS เทศบาล (5%) และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (สูงสุด 27.5% ของกำไรที่ต้องเสียภาษี)

ตัวชี้วัด (เพนต์เฮาส์ 140 ตร.ม. VGV 2.4 ล้านเรอัล)	เช่าระยะสั้นมืออาชีพ	เช่ารายปี	เช่า 30+ วัน (เฉลี่ย)
รายได้ขั้นต้นต่อปีประมาณการ	251,000 เรอัล	132,000 เรอัล	168,000 เรอัล
ค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์ม + ค่าดำเนินงาน	87,850 เรอัล	13,200 เรอัล	25,200 เรอัล
ภาษี ISS + ภาษีรัฐบาลกลางประมาณการ	42,000 เรอัล	13,000 เรอัล	22,000 เรอัล
ค่าส่วนกลาง + IPTU + ผ้าและของใช้	54,000 เรอัล	39,000 เรอัล	44,000 เรอัล
ผลลัพธ์สุทธิต่อปี	67,150 เรอัล	66,800 เรอัล	76,800 เรอัล
Cap rate สุทธิเทียบ VGV	2.8%	2.78%	3.2%

ตารางข้างต้นเปิดเผยผลลัพธ์ที่มักทำให้นักลงทุนที่ไม่ได้เตรียมตัวต้องตกใจ เมื่อหักต้นทุนแฝงทั้งหมด cap rate สุทธิของ Airbnb ที่ดำเนินการอย่างมืออาชีพแทบจะเท่ากับการเช่ารายปีที่จัดการดี และยังต่ำกว่าการเช่าระยะปานกลาง (30 วันขึ้นไป) ซึ่งหลีกเลี่ยงต้นทุนการดำเนินงานในช่วงพีคและตกอยู่ในระบบภาษีที่เอื้อกว่าเมื่อโครงสร้างเป็นการเช่าที่ไม่ใช่เพื่อการอยู่อาศัยตามฤดูกาล ดังนั้นทฤษฎีผลตอบแทนที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ใน Praia Brava ไม่ได้อยู่ที่กระแสรายได้ แต่อยู่ที่การเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินสะสมแบบทบต้น ในรอบห้าปี ข้อมูลจาก FipeZap (ดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ของบราซิล) และ ABRAINC (สมาคมผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งบราซิล) ชี้ให้เห็นว่าชายฝั่งเหนือของ Santa Catarina มีอัตราการเพิ่มขึ้นของมูลค่าจริงเฉลี่ย 6% ถึง 9% ต่อปี เหนือดัชนี INCC (Índice Nacional de Custo da Construção หรือดัชนีต้นทุนการก่อสร้างของบราซิล) Cap rate ครอบคลุมต้นทุนการถือครอง การขายต่อคือสิ่งที่สร้างกำไร

สิ่งนี้เปลี่ยนแปลงเกณฑ์การตัดสินใจอย่างสิ้นเชิง การซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน Praia Brava เพื่อหวังรายได้หมายถึงการยอมรับ cap rate ราว 3% เป็นผลลัพธ์ที่ดี โดยมีโอกาสไปถึง 5% ในสินทรัพย์ที่โดดเด่นและการดำเนินงานสมบูรณ์แบบ การซื้อเพื่อหวังการเติบโตของมูลค่าหมายถึงการเลือกสินทรัพย์โดยใช้เกณฑ์ความหายาก ได้แก่ วิวทะเลที่ไม่ถูกบดบัง ชั้นสูง ผังที่ใช้งานได้จริง สัดส่วนกรรมสิทธิ์ที่เหมาะสม และมองค่าเช่าเป็นเพียงเงินอุดหนุนต้นทุนการถือครอง ทั้งสองรูปแบบเป็นกลยุทธ์ที่ชอบธรรม แต่การผสมทั้งสองอย่างมักทำลายผลตอบแทนสุดท้าย

การตรวจสอบข้อบังคับนิติบุคคล 7 จุดก่อนการโอนกรรมสิทธิ์

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ใน Praia Brava โดยไม่อ่านข้อบังคับนิติบุคคลของคอนโดมิเนียมในวันนี้เปรียบเสมือนการซื้อหุ้นโดยไม่อ่านรายงานผลประกอบการ จุดที่หนึ่งคือระบบการเช่าที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ต้องอ่านคำต่อคำเพื่อระบุว่ามีข้อจำกัดด้านการเช่ารายวันหรือไม่ มีระยะพักขั้นต่ำหรือไม่ ต้องผ่านบริษัทดำเนินการหรือเป็นเพียงระเบียบการใช้ ข้อบังคับที่ไม่ได้กล่าวถึงเรื่องนี้คืออันตรายที่สุด เพราะปล่อยนักลงทุนสัมผัสกับการประชุมใหญ่ครั้งต่อไป

จุดที่สองคือประวัติการประชุมในช่วงที่ผ่านมา รายงานการประชุมในช่วง 24 เดือนหลังบอกเล่ามากเกี่ยวกับบรรยากาศของคอนโดมิเนียม การถกเถียงเรื่อง Airbnb การร้องเรียนเรื่องเสียงรบกวน ข้อเสนอเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มสำหรับห้องชุดที่ปล่อยเช่าระยะสั้น ล้วนเป็นสัญญาณว่าการห้ามโดยสมบูรณ์อาจเป็นเพียงเรื่องของเวลา จุดที่สามคือองค์ประกอบของเจ้าของห้องชุด ยิ่งสัดส่วนผู้พักอาศัยถาวรเทียบกับนักลงทุนสูงเท่าใด ความเสี่ยงด้านการกำกับดูแลภายในก็ยิ่งสูงเท่านั้น ในอาคารที่ส่งมอบแล้วบางแห่งใน Praia Brava สัดส่วนนี้อยู่ที่กว่า 70/30 เอนเอียงไปทางผู้พักอาศัยถาวร โดยเฉพาะในอาคารที่ก่อสร้างเสร็จระหว่างปี 2018 ถึง 2021

จุดที่สี่คือระเบียบภายในและคู่มือเจ้าของห้องชุด บ่อยครั้งข้อจำกัดที่หนักหน่วงที่สุดไม่ได้อยู่ในข้อบังคับที่จดทะเบียน แต่อยู่ในระเบียบที่ผ่านการอนุมัติในที่ประชุมสามัญด้วยเสียงข้างมากธรรมดา เอกสารเหล่านี้แก้ไขได้ง่ายกว่า ในทางที่แย่ลงสำหรับนักลงทุน จุดที่ห้าคืองบประมาณของนิติบุคคลคอนโด อาคารที่มีกองทุนสำรองต่ำ ค่าส่วนกลางค้างชำระสูง หรือมีแผนงานปรับปรุงโครงสร้างใหญ่ในสามปีข้างหน้า บ่งบอกถึงค่าใช้จ่ายพิเศษและผลกระทบต่อ cap rate

จุดที่หกที่มักถูกละเลยคือจุดยืนของบริษัทบริหารนิติบุคคล บริษัทบริหารที่จัดบริการที่พักให้เป็นมืออาชีพภายในคอนโดเองมีแนวโน้มจะคลายความขัดแย้ง ส่วนบริษัทที่เพียงดำเนินตามมติของที่ประชุมโดยไม่ทำหน้าที่กลางมักจะปลุกความขัดแย้ง จุดที่เจ็ดคือสภาพแวดล้อมโดยรอบ โครงการในบล็อกเดียวกันที่เพิ่งผ่านมติห้ามจะส่งผลกระทบทั้งทางกฎหมายและทางการเมืองต่อเพื่อนบ้าน

"นักลงทุนที่จ่าย 18,000 เรอัลต่อตารางเมตรใน Praia Brava โดยไม่ได้อ่านรายงานการประชุมสามครั้งล่าสุดและข้อบังคับนิติบุคคล ในทางปฏิบัติคือกำลังซื้อตราสารอนุพันธ์โดยที่ไม่รู้ว่าสินทรัพย์อ้างอิงคืออะไร" นักวิเคราะห์ตลาดในภูมิภาคที่ติดตามโครงการก่อสร้างใน Itajaí และ Balneário Camboriú มากว่าทศวรรษให้ความเห็น

วิธีตีราคาความเสี่ยงด้านการกำกับดูแล และทางเลือกอื่นที่ยังให้ผลตอบแทน

ความเสี่ยงด้านการกำกับดูแลไม่ใช่เรื่องของขาวหรือดำ แต่คือส่วนลดของราคา สินทรัพย์ในคอนโดมิเนียมที่มีข้อจำกัดเบา เช่น ต้องผ่านบริษัทดำเนินการ พักขั้นต่ำ 5 วัน เก็บค่าธรรมเนียมเพิ่ม ในช่วงปี 2025-2026 ซื้อขายในส่วนลดเฉลี่ย 6% ถึง 10% เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ที่ไม่มีข้อจำกัด สินทรัพย์ในคอนโดที่ห้ามโดยสมบูรณ์สูญเสียมูลค่าขายต่อ 12% ถึง 18% ในระยะสั้น และฟื้นบางส่วนในระยะกลางเมื่อสต็อกอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกจำกัดเริ่มหายาก นี่คือการเลือกแลกเปลี่ยนหลัก นักลงทุนอาจซื้อราคาถูกในคอนโดที่ถูกจำกัดและดำเนินการภายใต้กฎ (เช่า 30+ วัน เช่ารายปีคุณภาพดี) ยอมรับ cap rate ต่ำพร้อมโอกาสการเติบโตของมูลค่า หรือจ่ายราคาพิเศษในคอนโดที่ไม่ถูกจำกัด โดยรู้ดีว่าข้อบังคับอาจเปลี่ยนได้ทันทีที่มีการประชุมที่รวบรวมเสียง 2 ใน 3 ของสัดส่วนกรรมสิทธิ์

ทางเลือกแรกที่สำคัญคือคอนโดโฮเทล หรือแฟลตที่มีระบบดำเนินการรวม โครงการที่มีโฉนดแยกแต่ดำเนินการในรูปแบบโรงแรมรวม รูปแบบที่กลับมาเป็นที่นิยมใน Itajaí ในช่วงปี 2024 ถึง 2026 ช่วยขจัดความขัดแย้งด้านข้อบังคับเพราะระบบการใช้งานเป็นเชิงพาณิชย์ตั้งแต่เริ่มแรก Cap rate ทั่วไปอยู่ที่ 4% ถึง 6% สุทธิ พร้อมการบริหารมืออาชีพในตัวและปลดเปลื้องนักลงทุนจากความปวดหัวด้านการดำเนินงาน ข้อแลกเปลี่ยนคือความยืดหยุ่นในการใช้งานเองที่ต่ำ และการพึ่งพาสัญญาดำเนินการโรงแรม ซึ่งต้องอ่านอย่างละเอียดเท่ากับข้อบังคับคอนโด

ทางเลือกที่สองคือการเช่าระยะปานกลาง (30 ถึง 180 วัน) รูปแบบที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นในชายฝั่งเหนือ เนื่องจากดึงดูดกลุ่มนักดิจิทัลโนแมด ผู้บริหารที่ย้ายงาน และครอบครัวที่กำลังเปลี่ยนที่อยู่อาศัย ตัวเลขมักดีกว่า Airbnb สุทธิ ด้วยต้นทุนการดำเนินงานที่ต่ำกว่าและภาระภาษีที่คาดเดาได้มากกว่า โดยเฉพาะเมื่อนักลงทุนจัดโครงสร้างการดำเนินงานในรูปแบบนิติบุคคลภายใต้ระบบ lucro presumido (กำไรสันนิษฐาน หนึ่งในระบบภาษีของบราซิล) ทางเลือกที่สามที่ยังเป็นกระแสใหม่ใน Praia Brava คือโครงการที่ออกแบบใช้งานผสมตั้งแต่ขั้นเริ่มต้น ชั้นที่อยู่อาศัยและชั้นโรงแรมภายใต้ทะเบียนนิติบุคคลเดียวกัน พร้อมข้อบังคับแบบสองระบบ สินทรัพย์เหล่านี้หายาก ราคาสูง และมีแนวโน้มถูกซื้อโดยนักลงทุนสถาบัน แต่การเปิดตัวสะท้อนความเป็นผู้ใหญ่ของตลาดในภูมิภาค

ในบรรดาโครงการที่นำตรรกะการออกแบบนี้มาใช้ตั้งแต่ขั้นกำหนดผลิตภัณฑ์ ควรกล่าวถึงมุมมองของ SIDE Empreendimentos ต่อทิศทางของแกนชายฝั่งระหว่าง Itajaí และ Bombinhas นั่นคือ การให้ความสำคัญกับผังที่มีเสน่ห์เพื่อการใช้งานสุดท้ายอย่างแรงและความยืดหยุ่นในการเช่าคุณภาพในเวลาเดียวกัน แทนที่จะสัญญา cap rate ของ Airbnb ที่ที่ประชุมครั้งถัดไปอาจสลายไปได้ แนวคิดที่เรียบง่ายคือการสร้างความสอดคล้องระหว่างผู้พัฒนาโครงการ นิติบุคคลคอนโด และนักลงทุนตั้งแต่ขั้นออกแบบ ไม่ใช่รอให้ความขัดแย้งเกิดขึ้นในปีที่สองของการดำเนินงาน

เจ็ดความผิดพลาดที่แพงที่สุดของนักลงทุนมือใหม่ใน Praia Brava

ความผิดพลาดแรกคือการซื้อโดยอ้างอิงราคารายคืนในฤดูสูง การเอาตัวเลขเดือนธันวาคมคูณ 365 เป็นวิธีพองตัวเลขการประมาณการที่พบบ่อยที่สุด เส้นโค้งจริงของ Praia Brava ประกอบด้วยประมาณ 90 วันฤดูสูง 120 วันฤดูปานกลาง และ 155 วันฤดูต่ำ การจำลองใด ๆ ที่ไม่เคารพการกระจายตัวนี้คือนิยาย

ความผิดพลาดที่สองคือการเพิกเฉยต่อต้นทุนแฝง ค่าส่วนกลางในอาคารพรีเมียมใน Praia Brava ในช่วงปี 2025-2026 อยู่ระหว่าง 1,800 ถึง 4,200 เรอัลต่อเดือน IPTU ของเพนต์เฮาส์มูลค่า 2 ล้านเรอัลอยู่ระหว่าง 12,000 ถึง 22,000 เรอัลต่อปี การเปลี่ยนผ้า การบำรุงรักษาเชิงป้องกัน การกำจัดแมลง อินเทอร์เน็ต และประกันภัย กินเพิ่มอีก 8,000 ถึง 14,000 เรอัลต่อปี นักลงทุนที่ทำสเปรดชีตโดยไม่รวมรายการเหล่านี้จะพบความผิดพลาดในปีที่สอง เมื่อกระแสเงินสดเริ่มไหลออก

ความผิดพลาดที่สามคือการละเลยโครงสร้างภาษี การดำเนินงานในฐานะบุคคลธรรมดาโดยมีลักษณะกระทำเป็นปกติคือเส้นทางที่แพงที่สุด เสียภาษีเงินได้ก้าวหน้าโดยไม่สามารถหักต้นทุนการดำเนินงานที่สำคัญได้ การจดทะเบียนนิติบุคคล โดยเฉพาะระบบ lucro presumido ที่สันนิษฐานกำไรไว้ที่ 32% สำหรับบริการที่พัก ช่วยลดภาระภาษีและยังอนุญาตการแจกจ่ายกำไรปลอดภาษี สำหรับยอดเกิน 200,000 เรอัลต่อปี เงินที่ประหยัดจากภาษีคุ้มค่าจ้างนักบัญชีและยังมีเหลือ

ความผิดพลาดที่สี่คือการเชื่อนายหน้าที่ขายสินทรัพย์โดยอ้าง cap rate การันตี ไม่มี cap rate การันตีในการเช่าระยะสั้น อัตราการเข้าพักผันผวนตามอัตราแลกเปลี่ยน สภาพอากาศ กิจกรรมในภูมิภาค (เทศกาลภาพยนตร์ Itajaí กิจกรรมเรือใบ ปฏิทินเรือสำราญที่ท่าเรือ Itajaí) และตามความอิ่มตัวของสต็อกที่มีอยู่ ความผิดพลาดที่ห้าคือไม่ติดตามคู่แข่งในสต็อก Praia Brava มีหน่วยที่ลงในแพลตฟอร์มเพิ่มจากประมาณ 1,100 หน่วยในปี 2022 เป็นมากกว่า 2,400 หน่วยในปี 2026 ตามข้อมูลตัวอย่างของบริษัทตั้งราคาแบบไดนามิก อัตราการเติบโตที่กดดันทั้งราคารายคืนและอัตราการเข้าพักพร้อมกัน

ความผิดพลาดที่หกคือการกู้ระยะสั้นด้วยเครื่องมือระยะยาว การกู้สินเชื่อ SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo สินเชื่อที่อยู่อาศัยของบราซิล) ระยะ 15 ถึง 20 ปี สำหรับการลงทุนที่ทฤษฎีคือขายต่อภายใน 3 ถึง 5 ปี กระทบสภาพคล่องและทำให้นักลงทุนต้องเผชิญกับความผันผวนของ Selic (อัตราดอกเบี้ยพื้นฐานของบราซิลที่ธนาคารกลางกำหนด) ในรอบที่ Selic สูง ต้นทุนการถือครองอาจกินการเติบโตของมูลค่ารายปีทั้งหมด ความผิดพลาดที่เจ็ดละเอียดอ่อนที่สุดคือการซื้อด้วยอารมณ์ ตกหลุมรักวิว พระอาทิตย์ตกจากระเบียง คำพูดว่า "ใช้เองตอนพักร้อน" และคำนวณสเปรดชีตหลังโอนกรรมสิทธิ์ภายใต้อคติเพื่อยืนยันความตัดสินใจ นักลงทุนที่มีวินัยทำในทางตรงกันข้าม คือสเปรดชีตก่อน การตรวจสอบสภาพ การอ่านข้อกฎหมาย แล้วจึงเยี่ยมห้องตัวอย่าง

สรุป

คำวินิจฉัยของศาลฎีกาบราซิลไม่ได้ประกาศจุดจบของ Airbnb ในคอนโดมิเนียม แต่จัดระเบียบเกมใหม่ คือ เปลี่ยนการเดิมพันสุ่มสี่สุ่มห้าระยะสั้นเป็นความจำเป็นต้องอ่านกฎหมาย ตรวจสอบข้อบังคับนิติบุคคล และจำลองภาระภาษีอย่างเป็นจริง ใน Praia Brava ที่ราคาต่อตารางเมตรยังคงเพิ่มขึ้นและสต็อกสินทรัพย์พรีเมียมมีจำกัด นักลงทุนที่เข้าสู่ความเป็นมืออาชีพ คือเลือกโครงการที่ใช่ อ่านข้อบังคับเหมือนอ่านหนังสือชี้ชวน จัดโครงสร้างการดำเนินงานในรูปนิติบุคคล และยอมรับว่ากำไรที่แท้จริงอยู่ในการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สิน ยังคงถือครองสินทรัพย์ที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งของชายฝั่งบราซิล ผู้ที่ละเลยคู่มือใหม่จะค้นพบเมื่อจบรอบแรกว่าตนเองจ่ายเบี้ยพิเศษให้กับสมการที่กฎกติกาเปลี่ยนระหว่างเล่น เพื่อติดตามการวิเคราะห์ตลาด รอบการกำกับดูแล และโอกาสในและรอบ ๆ Itajaí และชายฝั่งเหนือของรัฐ Santa Catarina กรุณาสมัครรับการวิเคราะห์รายสัปดาห์ของพอร์ทัล SIDE